Дом оформлен на троих, а земля на одного: как провести межевание, если соседка требует привести документы в порядок

Является ли «приведение документов в порядок» (оформление земли на всех троих) обязательным условием для межевания

Межевание (кадастровые работы по уточнению границ) и режим прав на земельный участок — это самостоятельные, не связанные между собой процедуры. Закон не ставит возможность выполнения кадастровых работ в зависимость от того, на скольких сособственников оформлена земля.

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
— ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ

Для межевания значение имеет не то, как распределены права внутри вашей семьи на участок, а только то, с кем вы граничите. Согласование местоположения границ проводится только со смежными землепользователями, то есть с соседкой, владеющей соседним участком, а не с сособственниками. Поэтому утверждение соседки, что «нельзя межевать, пока не приведены документы в порядок», юридически не основано на законе — отсутствие оформленных долей на землю у двух других собственников дома само по себе не является препятствием для проведения кадастровых работ по вашему участку.

Что действительно имеет значение — это надлежащее извещение соседки о проведении согласования границ и корректное оформление акта согласования (ч. 3 ст. 40 Закона № 221-ФЗ, см. ниже). Заказчиком межевания и лицом, которому кадастровый инженер сдаёт работу, выступает собственник земельного участка — тот, на кого он оформлен.

Вывод: провести межевание можно и до переоформления земли на всех троих. «Приведение документов в порядок» не является законным условием для старта кадастровых работ; это вопрос, который решается параллельно и касается внутренних отношений между вами, а не прав на межевание.

Как оформить землю на всех троих сособственников дома

Ситуация, когда дом принадлежит троим, а земля под ним оформлена только на одного, противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нём здания — он, однако, устраним двумя путями в зависимости от того, в чьей собственности находится участок.

Ветка А. Земельный участок находится в государственной/муниципальной собственности (например, получен в аренду или в пользование только на одного из вас).

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Поскольку дом принадлежит нескольким лицам на праве собственности, все трое имеют право приобрести участок в общую долевую собственность (либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора). Иными словами, двое, чьи права на землю не оформлены, вправе потребовать переоформления участка на всех троих в долях, соответствующих их долям в доме.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
— п. 3 ст. 35 ЗК РФ

Если участок оформлен на одного, но дом принадлежит всем троим — остальные двое, как собственники здания, также обладают преимущественным правом в отношении земли (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Ветка Б. Земельный участок уже находится в собственности одного из троих. В этом случае двое других сособственников дома приобретают долю в праве собственности на участок путём сделки: дарения (если готовы безвозмездно) либо купли-продажи доли. Такая сделка, как правило, подлежит нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ

Изъятие из нотариального удостоверения предусмотрено лишь для случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке; у вас отчуждать свою долю будет только один (собственник участка), поэтому договор о передаче долей земли остальным двум следует оформить у нотариуса.

В любом из вариантов в конечном счёте для регистрации общего права на землю в ЕГРН вы подаёте заявление в Росреестр с приложением документа-основания (решение органа власти, договор, решение суда). Если участок не регистрируется одновременно с домом — при кадастровом учёте/регистрации прав на чужую долю следует учитывать неразрывную связь земли и строения (п. 1 ст. 35 ЗК РФ указывает, что при переходе права на здание к нескольким собственникам порядок пользования землёй определяется с учётом долей в праве на здание или сложившегося порядка пользования).

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Вывод: для оформления земли на всех троих при муниципальной/государственной земле используйте право из п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ (общая долевая собственность); при земле, уже находящейся в собственности одного — нотариально удостоверенная сделка (дарение/купля-продажа) доли земли. Рекомендую этот вопрос урегулировать, но он не приостанавливает само межевание.

Что делать, если соседка отказывается согласовывать границы

Здесь важно разделить два случая: соседка просто заявляет о «порядке в документах», но границу как таковую не оспаривает — тогда согласование происходит в установленном законом порядке, и её ссылка на документы не имеет юридического значения. И случай, когда соседка представляет письменные возражения по фактической границе — тогда это классический спор о границах.

Порядок согласования при неявке/молчании соседки. Если соседка надлежащим образом извещена о проведении собрания по согласованию границ (кадастровый инженер обязан её уведомить), но без уважительной причины не явилась и не представила письменных возражений, граница молчаливо считается согласованной.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
— ч. 3 ст. 40 Закона № 221-ФЗ

Порядок при письменных возражениях. Если же соседка направила обоснованные письменные возражения, они приобщаются к межевому плану, и кадастровые работы завершаются, но спор переходит в суд.

Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
— ч. 4 ст. 40 Закона № 221-ФЗ

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
— п. 1 ст. 64 ЗК РФ

Спор о границах, не урегулированный в ходе согласования, разрешается в судебном порядке (ст. 64 ЗК РФ). При этом ключевую роль играет определение фактической границы: если ваша граница сложилась на местности давно и не менялась, это может быть подтверждено в суде, поскольку закон презюмирует приоритет границ, фактически существующих на местности 15 и более лет.

В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32 1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32 1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ

Вывод: прямую угрозу межеванию создаёт не заявление соседки о «порядке в документах», а возможный спор о фактической границе. План действий: поручите кадастровому инженеру надлежаще известить соседку о согласовании; при её неявке без письменных возражений граница считается согласованной и межевой план утверждается; при письменных возражениях по существу границы — спор разрешается в суде (ст. 64 ЗК РФ), где бремя доказывания фактического смещения границы распределяется с учётом правила о границах, существующих на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ).

Сроки и доказательства в процедуре межевания со смежным землепользователем

Срок извещения о собрании по согласованию границ установлен законодательством и составляет не менее тридцати дней до дня проведения собрания.

Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не менее чем тридцать дней до дня проведения данного собрания. При этом указанный в пункте 6 части 9 настоящей статьи срок не может составлять менее чем пятнадцать дней со дня получения заинтересованным лицом соответствующего извещения. Примерная форма извещения устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания. При проведении согласования местоположения границ земельных участков в индивидуальном порядке требования настоящей статьи о порядке извещения заинтересованных лиц не применяются. (В редакции Федерального закона от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 11. При проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер обязан: 1) проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей; 2) обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания; 3) указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности). 12.
— ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ

Это означает, что кадастровый инженер обязан вручить, направить или опубликовать извещение о проведении собрания не позднее чем за 30 дней до даты согласования. Если соседка при надлежащем извещении не явилась на собрание и не направила письменные возражения, граница считается согласованной в силу молчания (ч. 3 ст. 40 Закона № 221-ФЗ). Требований к сроку после собрания отдельно не предусмотрено — акт составляется сразу.

Доказательства фактического расположения границ. Если возникнет спор о границе и дело дойдёт до суда (ст. 64 ЗК РФ), определяющее значение будут иметь следующие документы и обстоятельства:

• Документы, подтверждающие право на землю (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор приватизации, акт о предоставлении участка), даже если они не содержат точных координат.
• Документы, определявшие границы при образовании участка (землеотводный план, ситуационный план БТИ, материалы инвентаризации).
• Доказательства фактического пользования границами — особенно значимы при отсутствии в правоустанавливающих документах точного описания границ: закон прямо предписывает при уточнении границ считать их такими, какие существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ).

В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32 1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32 1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ

К доказательствам долговременного фактического пользования относятся: фото- и видеоматериалы (в том числе спутниковые снимки, аэрофотосъёмка) за разные годы, показания свидетелей (соседей, прежних владельцев), акты органов местного самоуправления о согласовании ограждения/строений, квитанции об уплате земельного налога за участок определённой конфигурации, старые технические паспорта БТИ с планом земельного участка.

Вывод: процедурный срок извещения соседки о согласовании границ — не менее 30 дней (ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). При судебном споре о границе доказывание её фактического положения строится на документах об образовании участка и на доказательствах существования границы на местности 15 и более лет (ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ). Рекомендую до начала кадастровых работ собрать максимум подтверждений исторически сложившейся границы, чтобы обезопасить себя от необоснованных возражений соседки.