Сгорел дом, часть в собственности, земля не оформлена: потеряю ли я право собственности при сносе остатков?

Прекращается ли право собственности на сгоревший дом автоматически и как связан снос остатков с правом собственности

Право собственности на часть дома зарегистрировано в ЕГРН, и сам факт пожара — даже серьёзного — не прекращает ваше право автоматически, если объект продолжает физически существовать как объект недвижимости.

По закону право собственности действительно может прекратиться при гибели или уничтожении имущества:

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
   — п. 1 ст. 235 ГК РФ

Однако ключевой момент: прекращение права по этому основанию происходит только тогда, когда объект недвижимости полностью утратил свои физические свойства — то есть перестал существовать как вещь, прочно связанная с землёй (ст. 130 ГК РФ). Если после пожара сохранились фундамент, несущие стены или иные конструктивные элементы, объект недвижимости продолжает существовать, и право собственности на него сохраняется.

Эта позиция прямо подтверждена практикой Верховного Суда РФ в деле, поразительно похожем на ваше — дом после пожара, стены кирпичные, крыша отсутствует:

То обстоятельство, что дом поврежден пожаром, отсутствуют крыша, окна и входная дверь, не свидетельствует об отсутствии у Р. права на получение в собственность земельного участка, расположенного под указанным домом. Нахождение дома в непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования такого объекта. Оформление прав на земельный участок необходимо административному истцу для восстановления дома. Пунктом 91 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на указанном праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 26.04.2023 № 1/2023, п. 36

Этот вывод ВС РФ означает: пока ваш дом не снят с кадастрового учёта и в ЕГРН сохраняется запись о праве собственности, а физические остатки (фундамент, стены) объективно существуют — вы остаётесь собственником. Сам факт пожара ваше право не прекращает.

Теперь о сносе остатков. Если снос осуществляете вы сами как собственник — это ваше право распоряжения имуществом (ст. 209 ГК РФ). Однако добровольный снос до основания будет рассматриваться как действия, свидетельствующие об устранении от владения и распоряжения, т.е. фактический отказ от права собственности. Но даже такой отказ по ст. 236 ГК РФ не прекращает право автоматически:

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ

Это значит: даже если вы сами снесёте остатки, запись о вашем праве в ЕГРН сохранится до подачи заявления о прекращении права с актом обследования. При этом практический риск в том, что после полного сноса объект перестанет существовать физически, и тогда его снимут с кадастрового учёта на основании акта обследования — тогда право прекратится.

Если же остатки снесут третьи лица без вашего согласия, у вас есть полноценная вещно-правовая защита:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ (текст нормы)

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вывод по данному вопросу: Право собственности на вашу часть дома не прекратилось в силу пожара, пока сохранились остатки здания (фундамент, несущие стены) и запись в ЕГРН. Снос остатков сам по себе не отбирает право — но крайне нежелателен до оформления земли, поскольку полное физическое уничтожение объекта ведёт к снятию с кадастрового учёта и прекращению права по факту гибели объекта.

Сохраняется ли исключительное право на оформление земельного участка под сгоревшим домом

Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду закреплено за собственниками зданий и сооружений:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
   — ст. 39.20 ЗК РФ, п. 1

Это право напрямую увязано с наличием зарегистрированного права собственности на здание и с физическим существованием здания. Позиция Верховного Суда РФ в цитированном выше пункте 36 Обзора от 26.04.2023 прямо устанавливает: повреждение дома пожаром, отсутствие крыши, окон и дверей не лишает собственника исключительного права на земельный участок — нахождение дома в непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования объекта.

Следовательно, пока ваша часть дома существует как объект (сохранились конструктивные элементы — фундамент, стены) и запись о праве в ЕГРН не погашена, у вас сохраняется исключительное право на оформление земли под домом по ст. 39.20 ЗК РФ.

Критически важно: если до оформления земли вы полностью снесёте остатки и они будут сняты с кадастрового учёта, вы утратите статус собственника здания. С этого момента ст. 39.20 ЗК РФ перестанет на вас распространяться, и оформление земли станет значительно сложнее — придётся получать участок на общих основаниях (через торги), без исключительного права.

Вывод по данному вопросу: Исключительное право на оформление земли под домом сохраняется, пока ваш дом не снят с кадастрового учёта и не прекратил физически существовать. Рекомендуется оформить землю до любого сноса остатков, чтобы надёжно закрепить право на земельный участок вне зависимости от дальнейшей судьбы строения.

Порядок снятия сгоревшего дома с кадастрового учёта и риски несанкционированного сноса

Если вы в будущем решите снести остатки и зафиксировать прекращение существования дома, процедура урегулирована Законом № 218-ФЗ. Основанием для снятия с кадастрового учёта и регистрации прекращения права служит акт обследования:

7 4 ) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. 3.
— ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, п. 7.4

Акт обследования готовит кадастровый инженер, который при осмотре подтверждает факт полной гибели объекта:

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой акт кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда. 3.
— ст. 23 ч. 1 Закона № 218-ФЗ

Процедура следующая: (1) вызываете кадастрового инженера, он составляет акт обследования; (2) подаёте в Росреестр (через МФЦ) заявление о снятии с кадастрового учёта и прекращении права с приложением акта обследования; (3) Росреестр вносит соответствующие записи.

Что касается риска несанкционированного сноса остатков третьими лицами (например, второй семьёй, органом власти или иными лицами): такой снос без вашего согласия является нарушением вашего права собственности. Для защиты вы можете использовать:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ (текст нормы)

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Такой иск (негаторный — ст. 304) подаётся в районный суд по месту нахождения имущества. Кроме того, вы вправе требовать возмещения причинённых убытков (реальный ущерб от уничтожения имущества) по ст. 15 и ст. 1064 ГК РФ. Для этого важно заранее зафиксировать состояние объекта (фото, видео, акт осмотра с участием кадастрового инженера или независимого специалиста).

Риск признания строения самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ): если ваш дом зарегистрирован в ЕГРН на законных основаниях, этот риск минимален. Снос по инициативе органа власти возможен лишь при наличии судебного решения о сносе самовольной постройки, а для зарегистрированного объекта это крайне затруднительно.

Вывод по данному вопросу: Процедура снятия дома с учёта после полного сноса — через акт обследования кадастрового инженера и заявление в Росреестр. При угрозе сноса остатков третьими лицами без вашего согласия — защита через негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) в районный суд с требованием о возмещении убытков.