Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите выписку из ПЗЗ, чтобы проверить, не отнесён ли участок к землям общего пользования.
  2. 2
    Установите расстояние от границ участка до уреза воды пруда для проверки попадания в береговую полосу.
  3. 3
    При наличии здания в собственности — обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения участка.
  4. 4
    Если у клиента есть здание в собственности на участке: Подайте в администрацию заявление о предварительном согласовании предоставления участка.descriptionЗаявление в администрацию о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность (свободная форма)
  5. 5
    При отсутствии здания — не инициируйте выкуп самостоятельно, ожидайте аукцион от администрации.
  6. 6
    При отказе администрации — подготовьте административный иск в районный суд в течение 3 месяцев.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН об отсутствии зарегистрированных прав на участок (уже получена).
  • Старый план БТИ на участок и расположенные на нём объекты.
  • Выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о территориальной зоне участка.
  • Если у клиента есть здание в собственности на участке: Документы о праве собственности на здание/сооружение на участке, если оно есть.
  • Если у клиента есть здание в собственности на участке: Схема расположения земельного участка, подготовленная кадастровым инженером.

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте по выписке из ПЗЗ, не отнесён ли участок к землям общего пользования — это блокирует приватизацию.
    • Если у вас нет здания на участке, вы не вправе требовать выкуп без торгов — ждите аукциона.
    • При наличии здания приложите документы о праве собственности на него к заявлению.
    • Уточните в администрации, планирует ли она сама образовать участок, если вы не можете инициировать процедуру.

  • Сроки и риски

    • При отсутствии здания в вашей собственности вы не можете инициировать выкуп — ожидайте аукциона от администрации.
    • При наличии здания вы имеете исключительное право на выкуп без торгов, но только вне береговой полосы и земель общего пользования.
    • Закажите выписку из ПЗЗ и проверьте, не отнесён ли участок к территориям общего пользования — это блокирует приватизацию.
    • Установите расстояние от границ участка до уреза воды: попадание в 20-метровую береговую полосу делает приватизацию невозможной.
    • При отказе администрации обжалуйте его в районный суд по месту нахождения органа — пропуск срока лишает права на оспаривание.
    • Решение о предварительном согласовании действует ограниченно — уложитесь в его срок, иначе процедуру придётся начинать заново.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь оформить участок в собственность, пока администрация не завершит его формирование и кадастровый учет.
    • Не рассчитывайте на выкуп участка без торгов, если на нем нет принадлежащего вам здания — это право только у собственников объектов недвижимости.
    • Не игнорируйте риск отнесения участка к землям общего пользования или береговой полосе — это прямой запрет на приватизацию.
    • Не подавайте заявление о предварительном согласовании, не проверив по ПЗЗ, не входит ли участок в территории общего пользования.
    • Не пропустите 3-месячный срок на обжалование отказа администрации в суде, если он последует.
    • Не начинайте кадастровые работы и не оплачивайте межевание до получения положительного решения о предварительном согласовании.

  • Когда нужен адвокат

    • Если у клиента есть здание в собственности на участке: Обратитесь к адвокату, если у вас есть здание на участке: ошибка в процедуре выкупа лишит вас исключительного права.
    • Если администрация отказала в предоставлении участка: Адвокат обязателен при обжаловании отказа администрации: пропуск 3-месячного срока на иск закрывает путь к участку.
    • Наймите юриста для анализа ПЗЗ и береговой полосы: неверная оценка риска ведет к суду с неясным исходом.
    • Если у клиента есть здание в собственности на участке и администрация настаивает на аукционе: Без адвоката не обойтись, если администрация настаивает на аукционе при наличии вашего здания — это спор о праве.
    • Если у клиента есть здание в собственности на участке: Привлеките специалиста для сопровождения кадастровых работ: неверная схема расположения участка — основание для отказа.
    • Если участок частично попадает в береговую полосу: Адвокат нужен, если участок частично попадает в береговую полосу: нужна правовая позиция для защиты вашего интереса.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте в правилах землепользования и застройки, не отнесён ли участок к землям общего пользования — это исключит приватизацию.
    • Закажите у кадастрового инженера схему расположения участка и подайте заявление о предварительном согласовании.
    • Если у вас есть здание на участке, ссылайтесь на исключительное право выкупа без торгов.
    • Если здания нет, ожидайте аукциона от администрации — самостоятельно инициировать выкуп вы не можете.
    • Уточните в администрации, планирует ли она формировать участок, и предложите ускорить процедуру.
    • При отказе администрации вы вправе оспорить его в районном суде в течение трёх месяцев.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы намерены приобрести в собственность земельный участок, который на момент обращения не существует как объект недвижимости: в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запись о нём отсутствует, государственный кадастровый учёт не осуществлён. Имеющийся у вас план БТИ не заменяет кадастрового учёта и не подтверждает существование участка в юридическом смысле. Администрация подтвердила, что участок находится в государственной (муниципальной) собственности и только планирует его формирование. Из этого следует, что до завершения процедуры образования и кадастрового учёта участок не может быть предметом купли-продажи или иной сделки по отчуждению.

Затронутые правоотношения

  • Земельные правоотношения по образованию и предоставлению участков из публичной собственности. Затронуты, поскольку участок предстоит образовать из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и в дальнейшем решить вопрос о его предоставлении заинтересованному лицу. Это определяет обязательную последовательность административных процедур, установленных Земельным кодексом РФ, и исключает возможность «оформления в собственность» в обход них.
  • Градостроительные и землеустроительные отношения по определению правового режима территории. Затронуты, так как участок расположен между жилыми домами у пруда, что ставит вопрос о его возможной принадлежности к землям общего пользования либо о нахождении в границах береговой полосы. От разрешения этого вопроса зависит, действует ли в отношении участка абсолютный законодательный запрет на приватизацию.
  • Вещные правоотношения (исключительное право собственника здания на земельный участок). Затронуты, если на формируемом участке находится объект капитального строительства, принадлежащий вам на праве собственности. Наличие такого права в корне меняет процедуру: вы получаете исключительное право на приобретение участка без торгов, тогда как при отсутствии здания приобретение возможно исключительно на аукционе.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Наличие или отсутствие у вас права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на испрашиваемом участке. Это обстоятельство определяет, по какому пути пойдёт предоставление земли: при наличии здания у вас возникает исключительное право на выкуп без торгов (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) и вы вправе самостоятельно инициировать процедуру образования участка (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ); при отсутствии здания вы не имеете права требовать предоставления участка в собственность без торгов, и его приобретение возможно только по результатам аукциона, организованного администрацией (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ).
  2. Отнесение испрашиваемого участка к землям общего пользования в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования. Если участок входит в границы территорий общего пользования (например, используется как проход или проезд между жилыми домами), его приватизация запрещена в силу прямого указания закона (п. 12 ст. 85 ЗК РФ). Данный запрет носит абсолютный характер и не может быть преодолён.
  3. Расположение участка в пределах береговой полосы пруда. Если участок полностью или частично находится в границах 20-метровой береговой полосы водного объекта общего пользования, его приватизация прямо запрещена (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Равным образом запрещена приватизация участка, на котором находится сам пруд, если такой участок расположен в границах территорий общего пользования. Установление этих обстоятельств является обязательным для определения самой возможности предоставления земли в частную собственность.

Как образуется и предоставляется участок, не состоящий на кадастровом учёте

Поскольку запись в ЕГРН отсутствует, земельный участок юридически не существует как объект недвижимости. Его необходимо образовать через процедуру, установленную ст. 39.14 ЗК РФ. Это универсальный порядок для всех случаев, когда участок предстоит образовать (независимо от того, есть ли на нём здание):

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39 15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" ; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 206-ФЗ) 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него
— п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ

Закон различает две принципиально разные ситуации — в зависимости от того, находитесь ли вы в статусе собственника здания на формируемом участке.

Развилка: есть ли у вас на этом участке здание/строение в собственности

Ветка А: здание в вашей собственности отсутствует. Тогда право на приобретение участка без торгов может быть реализовано исключительно через аукцион, который организует администрация (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ: «продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи»). Пункт 2 ст. 39.3 перечисляет закрытый перечень случаев продажи без торгов, и ваш в него не попадает, если здания нет. Это означает, что самостоятельно инициировать выкуп вы не можете — вам остаётся ждать, пока администрация сформирует участок, поставит его на кадастровый учёт и выставит на торги, либо просить её сделать это по собственной инициативе (без гарантии положительного ответа).

Ветка Б: вы — собственник здания/строения на формируемом участке. В этом случае у вас есть исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду без торгов:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

При этой ветке ваш алгоритм действий (пошагово):

  1. Подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории (за ваш счёт — у кадастрового инженера), если отсутствует проект межевания территории (пп. 1 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

  2. Подача заявления о предварительном согласовании предоставления — в администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок (ст. 39.15 ЗК РФ). К заявлению прилагаются: документы, подтверждающие право собственности на здание; схема расположения участка; документы, удостоверяющие личность.

    Срок рассмотрения: администрация возвращает заявление в течение 10 дней, если оно не соответствует требованиям, либо рассматривает по существу.

  3. Получение решения о предварительном согласовании (действует 2 года). Решение выдаётся бесплатно.

  4. Кадастровые работы за ваш счёт — межевание и подготовка межевого плана кадастровым инженером (пп. 4 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ: «обеспечение заинтересованным гражданином выполнения кадастровых работ»).

  5. Кадастровый учёт участка — подача документов в Росреестр через МФЦ.

  6. Подача заявления о предоставлении участка (ст. 39.17 ЗК РФ). Срок рассмотрения — не более 20 дней со дня поступления (п. 5 ст. 39.17). По итогам администрация направляет проект договора купли-продажи.

Вывод по ветке А (здания нет): вы не имеете самостоятельного права на выкуп — участок может быть предоставлен вам только через аукцион, когда администрация завершит его формирование. Вывод по ветке Б (здание есть): вы имеете исключительное право на выкуп без торгов; начинать нужно с кадастрового инженера и заявления о предварительном согласовании.

Риски блокировки приватизации: земли общего пользования, береговая полоса и пруд

Ваша ситуация содержит сразу несколько потенциальных препятствий для приватизации, которые следуют из самого описания: «нежилой участок у пруда между жилыми домами».

Земельный участок в границах территорий общего пользования

Пункт 12 ст. 85 ЗК РФ прямо запрещает приватизацию таких земель:

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ)
— п. 12 ст. 85 ЗК РФ

Если участок используется как проход/проезд между жилыми домами и включён в состав земель общего пользования согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета, он не может быть передан в частную собственность ни при каких обстоятельствах. Это абсолютный запрет.

Береговая полоса и пруд на землях общего пользования

Пункт 8 ст. 27 ЗК РФ накладывает ещё одно ограничение:

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации , а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.06.2007 № 102-ФЗ)
— п. 8 ст. 27 ЗК РФ

Таким образом запрещена приватизация, если участок расположен: (а) в пределах 20-метровой береговой полосы пруда (ст. 6 ВК РФ — ваша цитата c1); или (б) на участке находится сам пруд в границах территорий общего пользования.

Статус пруда

По ст. 8 ВК РФ пруд, находящийся на государственной/муниципальной земле, принадлежит публичному собственнику:

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами. 3. Право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты. 4. Пруд, обводненный карьер, указанные в части 3 настоящей статьи, могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера. 5. Естественное изменение русла реки не влечет за собой прекращение права собственности Российской Федерации на этот водный объект. 6. Формы собственности на подземные водные объекты определяются законодательством о недрах.
— п. 2 ст. 8 ВК РФ

Пруд следует судьбе земельного участка: если участок остаётся в публичной собственности, то и пруд в публичной собственности. Это не препятствует приватизации самого участка напрямую (если участок не в береговой полосе и не в общих землях), но сам водный объект в частную собственность не перейдёт.

Основание отказа по ст. 39.16 ЗК РФ

Если участок квалифицирован как изъятый из оборота или ограниченный в обороте, администрация обязана отказать:

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; 7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования; 8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;
— п. 6, 24 ст. 39.16 ЗК РФ

Земли общего пользования изъяты из оборота в силу прямого указания ст. 27 и 85 ЗК. Сочетание двух этих статей с п. 6 ст. 39.16 образует неоспоримое основание для отказа.

Вывод: ключевой неизвестный факт — определён ли испрашиваемый участок как территория общего пользования в ПЗЗ вашего муниципалитета, а также попадает ли он в 20-метровую береговую полосу пруда. Если да — приватизация невозможна (абсолютный запрет). Если нет — препятствий по этому основанию не имеется. Для оценки риска необходимо заказать выписку из ПЗЗ (градостроительный план) и установить точное расстояние от границ участка до уреза воды.

Цена выкупа участка и особенности расчётов (если есть здание)

Данный блок применим только в случае, если у вас есть здание на участке (ветка Б из блока 1). Если здания нет — выкуп возможен только на аукционе по рыночной цене.

При продаже участка без торгов цена определяется ст. 39.4 ЗК РФ:

«При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: ... органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.»

«При заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.» (п. 2–3 ст. 39.4 ЗК РФ)

На практике это означает: выкупная цена не превышает кадастровую стоимость, а конкретная ставка (в процентах от кадастровой стоимости или фиксированная) устанавливается региональным нормативным актом для неразграниченных земель и муниципальным актом — для муниципальных земель. Во многих субъектах для собственников зданий действует льготная цена (например, 2,5% от кадастровой стоимости, если участок выкупается под здание, находящееся в собственности до введения в действие ЗК РФ).

Вывод: точную сумму выкупа можно узнать только после кадастрового учёта (когда будет определена кадастровая стоимость) и применения региональной/муниципальной ставки. Ориентир — не выше кадастровой стоимости, которая определится при постановке на кадастровый учёт.

Обжалование отказа администрации

Если администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка, отказ может быть оспорен в суде по правилам главы 22 КАС РФ (ст. 218):

«Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления [...] если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.» (ч. 1 ст. 218 КАС РФ)

Срок для подачи административного иска:

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов
— ч. 1, 3 ст. 219 КАС РФ

Срок начинает течь со дня получения отказа (в форме письменного решения администрации). Пропуск срока не влечёт автоматического отказа в принятии иска — причины пропуска выясняются в судебном заседании (ч. 5 ст. 219 КАС РФ).

Подсудность: административный иск подаётся в районный суд по месту нахождения администрации-ответчика (ст. 22 КАС РФ — дела об оспаривании решений органов местного самоуправления подсудны районному суду, а не мировому).

Досудебный порядок по данной категории споров федеральным законом не предусмотрен — обращаться сразу в суд после получения отказа допустимо.

Предмет доказывания: в суде необходимо доказать, что (а) отказ не соответствует закону (например, администрация необоснованно отнесла участок к землям общего пользования — ст. 85 п. 12 ЗК, или проигнорировала ваше исключительное право как собственника здания — ст. 39.20 ЗК), и (б) отказом нарушены ваши права и законные интересы.

Вывод: отказ администрации обжалуется в районный суд в течение 3 месяцев со дня получения решения об отказе. Досудебный порядок не обязателен. Шансы на успех зависят от правильной квалификации статуса участка (общее пользование / береговая полоса) и от того, имеется ли у вас на участке здание.

Прямой ответ: Ваши дальнейшие действия зависят от того, есть ли у вас в собственности здание на этом участке — если здания нет, вы не можете самостоятельно инициировать выкуп и вам остаётся ждать аукциона от администрации; если здание есть, вы имеете исключительное право на приобретение участка без торгов и должны начать с подготовки схемы расположения участка и подачи заявления о предварительном согласовании.

Развёрнутый вывод по каждой ветке

Если у вас нет здания на участке (ветка А)
Вы не обладаете самостоятельным правом на выкуп. Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, а перечень случаев продажи без торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ) является закрытым и не включает вашу ситуацию. Это означает, что вы не можете подать заявление о предварительном согласовании предоставления — участок может быть предоставлен вам только через аукцион, который организует администрация после того, как завершит его формирование и кадастровый учёт. Вы вправе обратиться в администрацию с просьбой ускорить формирование участка, но положительный ответ не гарантирован.

Если у вас есть здание на участке (ветка Б)
Вы обладаете исключительным правом на приобретение участка в собственность без торгов на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Процедура предоставления установлена п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ и включает следующие этапы: подготовка схемы расположения участка (если нет проекта межевания территории), подача заявления о предварительном согласовании, получение решения (действует 2 года), выполнение кадастровых работ за ваш счёт, кадастровый учёт и подача заявления о предоставлении участка. Срок рассмотрения заявления о предоставлении установлен ст. 39.17 ЗК РФ. Цена выкупа не может превышать кадастровую стоимость (п. 2–3 ст. 39.4 ЗК РФ), а конкретная ставка устанавливается региональным или муниципальным нормативным актом.

Риски блокировки приватизации
Ваш участок находится у пруда между жилыми домами, что создаёт два потенциальных препятствия для приватизации. Во-первых, п. 12 ст. 85 ЗК РФ прямо запрещает приватизацию земельных участков общего пользования (проходы, проезды, территории между домами). Во-вторых, п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещает приватизацию участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также участков, на которых находятся пруды в границах территорий общего пользования. Если участок квалифицирован как территория общего пользования в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета, администрация обязана отказать в предоставлении на основании п. 12 ст. 85 ЗК РФ. Отказ также возможен на основании п. 6 ст. 39.16 ЗК РФ, если участок будет признан изъятым из оборота или ограниченным в обороте в установленном порядке. Этот запрет действует независимо от наличия у вас здания на участке — специальный запрет (ст. 85, 27 ЗК РФ) имеет приоритет над общим правом на выкуп (ст. 39.20 ЗК РФ). Для оценки риска необходимо заказать выписку из ПЗЗ и установить точное расстояние от границ участка до уреза воды.

Обжалование отказа
Если администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка, вы вправе оспорить отказ в суде по правилам главы 22 КАС РФ (ч. 1 ст. 218 КАС РФ). Срок подачи административного иска — 3 месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав (ч. 1, 3 ст. 219 КАС РФ). Иск подаётся в районный суд по месту нахождения административного органа.

Пошаговые действия

Если у вас есть здание на участке:

  1. Закажите выписку из ПЗЗ в администрации муниципального образования, чтобы проверить, не отнесён ли участок к территориям общего пользования, и установите расстояние от границ участка до уреза воды пруда. Если участок входит в земли общего пользования или береговую полосу — приватизация невозможна, дальнейшие шаги не имеют смысла.

  2. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (пп. 1 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ) — за ваш счёт.

  3. Подайте в администрацию муниципального образования заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (ст. 39.15 ЗК РФ). Приложите: схему расположения участка, документы о праве собственности на здание, документ, удостоверяющий личность. Если заявление не соответствует требованиям, администрация вернёт его в течение 10 дней.

  4. Получите решение о предварительном согласовании — оно действует 2 года.

  5. Обеспечьте выполнение кадастровых работ (межевание, подготовка межевого плана) за ваш счёт через кадастрового инженера (пп. 4 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

  6. Подайте документы на кадастровый учёт через МФЦ в Росреестр.

  7. Подайте в администрацию заявление о предоставлении земельного участка (ст. 39.17 ЗК РФ). По итогам администрация направит проект договора купли-продажи. Цена выкупа не превысит кадастровую стоимость, конкретная ставка определяется региональным или муниципальным актом.

  8. При получении отказа — подайте административный иск в районный суд по месту нахождения административного органа в течение 3 месяцев со дня получения отказа (ч. 1, 3 ст. 219 КАС РФ, ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Если у вас нет здания на участке:

  1. Обратитесь в администрацию с запросом о сроках формирования участка и выставления его на аукцион. Самостоятельно инициировать выкуп вы не можете — участок будет предоставлен только через торги (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ).

  2. Отслеживайте публикации о торгах на официальном сайте администрации и на сайте torgi.gov.ru.