Покупка участка ИЖС с недостроем по доверенности: риски и проверка сделки

Действительность доверенности и полномочия представителя на продажу недвижимости

Продавец действует по доверенности от собственника (дочери), что означает представительство по смыслу п. 1 ст. 182 ГК РФ:

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно.
— п. 1, 5 ст. 185 ГК РФ

Для сделки купли-продажи недвижимости по доверенности закон прямо не требует обязательной нотариальной формы доверенности — обязательная нотариальная форма установлена для доверенностей на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на распоряжение зарегистрированными правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Однако на практике доверенность на продажу недвижимости почти всегда удостоверяется нотариусом, поскольку это существенно снижает риск оспаривания.

Ключевое для данной ситуации — запрет передоверия в доверенности. Согласно п. 1 ст. 187 ГК РФ:

1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
   — п. 1 ст. 187 ГК РФ

Это означает, что представитель (продавец) обязан лично совершить сделку — передать передоверие иному лицу он не вправе. Именно такая ситуация и описана клиентом: доверенность запрещает передоверие, представитель действует сам. Это нормальная, а не подозрительная ситуация — продавец лично подписывает договор и подаёт документы в Росреестр.

Риск отмены/прекращения доверенности. Перечень оснований прекращения доверенности установлен п. 1 ст. 188 ГК РФ:

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие
   — п. 1, 2 ст. 188 ГК РФ

Наиболее опасные для покупателя основания — отмена доверенности (подп. 2) и смерть доверителя (подп. 5). Однако п. 2 ст. 189 ГК РФ даёт покупателю защиту добросовестного контрагента:

1. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
   — п. 2 ст. 189 ГК РФ

Это означает: если на момент сделки покупатель не знал и не должен был знать об отмене доверенности или смерти собственника — права и обязанности по сделке сохраняют силу, и зарегистрированное право собственности покупателя будет действительным. Для практической защиты покупателю до сделки необходимо проверить доверенность через реестр нотариальных действий на сайте Федеральной нотариальной палаты (reestr.notariat.ru), где публикуются сведения об отмене нотариальных доверенностей в силу абз. 4 п. 1 ст. 189 ГК РФ: третьи лица считаются извещёнными об отмене на следующий день после внесения сведений в реестр.

Срок доверенности. Согласно п. 1 ст. 186 ГК РФ:

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Если доверенность просрочена или не содержит даты совершения — она ничтожна, и сделка по ней невозможна (регистратор приостановит регистрацию по п. 8 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ — документы подписаны неправомочным лицом).

Вывод: Продажа по доверенности без права передоверия, когда представитель действует лично, допустима и не противоречит закону. Права покупателя защищены п. 2 ст. 189 ГК РФ при условии, что на момент сделки доверенность не отменена, срок не истёк, а доверитель жив. Ключевая мера защиты — проверка доверенности в реестре нотариальных действий непосредственно перед сделкой.

Правовой статус незарегистрированного недостроя на участке ИЖС

Дом не оформлен, право собственности на него не зарегистрировано. С точки зрения закона это объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— п. 1 ст. 130 ГК РФ

Право собственности на такой объект возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ):

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ

Поскольку регистрации нет, продавец не является собственником недостроя и не вправе им распоряжаться (продать его как объект недвижимости). Однако это не означает, что покупатель вообще не может приобрести участок с недостроем.

Что именно покупается. Поскольку недострой не оформлен, предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок. Недострой как таковой не является самостоятельным объектом сделки, но фактически переходит к покупателю вместе с земельным участком как принадлежность/улучшение. Покупатель приобретает земельный участок, а вместе с ним — фактическую возможность пользоваться недостроем и впоследствии оформить на него право (при условии, что строительство велось законно).

Риск признания самовольной постройкой. Ключевой риск: если строительство начато без направления уведомления о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ) или с нарушением параметров, недострой может быть признан самовольной постройкой по п. 1 ст. 222 ГК РФ:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
— п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ

Если недострой — самовольная постройка, её использование не допускается, она подлежит сносу за счёт собственника земельного участка (п. 2 ст. 222 ГК РФ). То есть покупатель, став новым собственником участка, рискует получить бремя сноса.

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ даёт шанс на легализацию:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Это означает: новый собственник участка (покупатель) может обратиться в суд и признать право на самовольную постройку при соблюдении условий: участок допускает строительство, постройка на день обращения соответствует требованиям и не угрожает жизни/здоровью. Но лучше, чтобы продавец урегулировал этот вопрос до сделки — направил уведомление о планируемом строительстве (задним числом, если возможно, или получил уведомление о соответствии), либо оформил объект незавершенного строительства в ЕГРН.

Вывод: Незарегистрированный недострой сам по себе не блокирует продажу земельного участка. Но покупатель должен осознавать риск: если строительство велось с нарушением закона (без уведомления по ст. 51.1 ГрК РФ), недострой может быть признан самовольным, и покупатель как новый собственник земли будет обязан его снести за свой счёт. До сделки необходимо проверить, направлялось ли продавцом уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию.

Необходимость нотариального согласия супруга собственника

Участок оформлен на дочь. Неизвестно, состоит ли она в браке и на каком основании приобрела участок. Если она в браке и участок приобретён возмездно в период брака — он является общим имуществом супругов, и на его продажу требуется нотариальное согласие мужа в силу п. 3 ст. 35 СК РФ:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если участок получен дочерью по безвозмездной сделке (дарение, наследство, предоставлен как многодетной матери) — он является её личной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ), и согласие супруга не требуется.

Последствия отсутствия согласия: если участок — общее имущество, а нотариального согласия мужа нет, сделка может быть признана судом недействительной по иску супруга в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Для покупателя это риск реституции — возврат участка продавцу, денег — покупателю.

Практический аспект: Росреестр при регистрации перехода права не проверяет наличие согласия супруга продавца по собственной инициативе, если из реестра не видно, что объект в общей совместной собственности. Но при оспаривании сделки супругом последствия могут быть крайне неприятны.

Вывод: Покупателю необходимо запросить у продавца информацию о семейном положении собственницы и основании приобретения участка. Если участок приобретён в браке возмездно — требовать нотариального согласия супруга. Если участок получен безвозмездно — согласие не требуется, но это желательно подтвердить документально (договор дарения, свидетельство о наследстве, акт органа власти о предоставлении).

Регистрация перехода права и основания для приостановления/отказа

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ):

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Договор продажи недвижимости должен быть заключён в простой письменной форме путём составления одного документа (ст. 550 ГК РФ). Нотариального удостоверения договор купли-продажи участка ИЖС по общему правилу не требует, за исключением случаев продажи доли в праве.

Основания приостановления регистрации, применимые к данной ситуации, установлены ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Наиболее вероятные для данного случая:

• п. 1 — лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на объект или не уполномочено распоряжаться правом (если доверенность прекращена/отозвана);
• п. 8 — представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами (если доверенность истекла или отменена, представитель становится неправомочным);
• п. 5 — не представлены документы, необходимые для регистрации.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;
— п. 8 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Также возможно приостановление по п. 22 (назначение созданного объекта не соответствует виду разрешенного использования участка) и п. 23 (участок предоставлен для целей, не предусматривающих строительство) — если недострой возводился с нарушением.

Вывод: При действительной доверенности и надлежащем пакете документов регистрация перехода права на участок пройдёт штатно. Основные риски приостановления: выявление истекшего срока доверенности (п. 8), непоступление документов по межведомственным запросам (п. 9, 10) или обнаружение противоречий в сведениях (п. 3, 7). При приостановлении регистратор укажет причины и даст срок на их устранение.

Гражданско-правовые последствия: эвикция и возмещение убытков

Если после покупки участок будет изъят у покупателя третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора (например, супруг оспорит сделку, или участок истребуют по виндикационному иску), действует ст. 461 ГК РФ:

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
— п. 1 ст. 461 ГК РФ

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
— п. 2 ст. 461 ГК РФ

Это означает: продавец обязан вернуть покупателю уплаченную цену и возместить все понесённые убытки (включая расходы на содержание участка, уплаченные налоги, стоимость недостроя). Соглашение сторон о снятии с продавца такой ответственности недействительно (п. 2 ст. 461 ГК РФ).

Альтернативная ветка: если покупатель на момент сделки знал об основаниях изъятия (например, знал об отсутствии согласия супруга или о том, что недострой — самовольная постройка под снос), продавец может быть освобождён от ответственности, если докажет такую осведомлённость.

Риск убытков от сноса недостроя. Если недострой признают самовольной постройкой и обяжут нового собственника (покупателя) снести его — это убытки покупателя. В договоре купли-продажи важно отразить, что продавец заверяет о законности возведения недостроя (и если это окажется ложным — требовать возмещения убытков с продавца в порядке ст. 461 ГК РФ).

Вывод: Закон даёт покупателю эффективный механизм взыскания убытков с продавца при эвикции (изъятии) участка. Но для защиты необходимо зафиксировать в договоре заверения продавца об отсутствии оснований для изъятия участка и о законности строительства. Без таких заверений бремя доказывания того, что продавец знал о пороках своего права, ляжет на покупателя.

Практический алгоритм проверки и минимизации рисков

С учётом всех разобранных норм, для снижения рисков покупателю необходимо выполнить следующие проверки до подписания договора и передачи денег:

1. Проверка доверенности:

• Проверить доверенность через сервис Федеральной нотариальной палаты (reestr.notariat.ru) — не отменена ли она.
• Проверить дату совершения и срок действия доверенности (п. 1 ст. 186 ГК РФ) — не истекла ли.
• Убедиться, что в доверенности прямо указано право на продажу/отчуждение участка, право подписи договора и право подачи документов в Росреестр.
• Связаться с собственницей (дочерью) и подтвердить, что она жива и доверенность не отменяла. Это не требование закона, но разумная практическая мера.

2. Проверка участка и обременений:

• Заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости — проверить собственника, отсутствие арестов, запретов, залогов, обременений.
• Проверить кадастровую стоимость и отсутствие споров о границах.
• Убедиться, что вид разрешённого использования участка — ИЖС (допускает строительство).

3. Проверка недостроя:

• Запросить у продавца копию уведомления о планируемом строительстве и ответа администрации (уведомление о соответствии параметров) — согласно ст. 51.1 ГрК РФ.
• Если уведомление не направлялось — оценить, возможно ли его направить сейчас, или существует риск признания постройки самовольной.

4. Проверка семейного статуса собственника:

• Если дочь в браке и участок куплен в браке — запросить нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если участок безвозмездно получен — документально подтвердить.

5. Договор купли-продажи:

• Заключить в письменной форме единым документом (ст. 550 ГК РФ).
• Включить заверения продавца об отсутствии оснований для изъятия участка, о законности возведения недостроя и о действительности доверенности.
• Предусмотреть порядок расчётов (аккредитив, банковская ячейка, эскроу) — передача денег только после государственной регистрации перехода права.

Альтернативная структура сделки (более безопасная): если есть возможность, договориться о личном участии собственницы в сделке (хотя бы дистанционно — через нотариуса по месту её нахождения с передачей документов), либо оформить доверенность на имя покупателя или его представителя для регистрации. Это исключает риск, связанный с посредником.

Вывод: Сделка не является заведомо рисковой, если доверенность действительна, а законность недостроя подтверждена. Ключевые действия покупателя — проверка доверенности через нотариальный реестр, проверка участка через ЕГРН, выяснение правового статуса недостроя и семейного статуса собственницы. При положительных результатах всех проверок сделка может быть рекомендована.