Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Установление прав на земельные участки

Как написать возражение на предостережение о нарушении земельного законодательства по ст. 25 и 26 ЗК РФ, если участок сдается в аренду и есть все документы

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Составьте письменное возражение на имя руководителя органа, объявившего предостережение, с просьбой отозвать его.descriptionВозражение на предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований земельного законодательства (ст. 25, 26 ЗК РФ) в связи с использованием земельн (свободная форма)
  2. 2
    Укажите в возражении, что право собственности на участок зарегистрировано в ЕГРН, что исключает нарушение ст. 25, 26 ЗК РФ.
  3. 3
    Поясните, что сдача дома в аренду не меняет целевое назначение участка и соответствует ст. 209 ГК РФ и ст. 42 ЗК РФ.
  4. 4
    Приложите к возражению выписку из ЕГРН на участок и дом, а также копию договора аренды.
  5. 5
    Подайте возражение в течение месяца со дня получения предостережения, чтобы прекратить процедуру на стадии профилактики.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на земельный участок — главное доказательство отсутствия нарушения ст. 25, 26 ЗК РФ.
  • Выписка из ЕГРН на жилой дом — подтверждает законность объекта и целевое использование участка.
  • Договор аренды (найма) жилого дома — доказывает законное основание проживания третьего лица.
  • Копия предостережения с отметкой о получении — для точного указания реквизитов в возражении.
  • Копия документа, удостоверяющего личность собственника — для идентификации заявителя.
  • Если у клиента есть кадастровый паспорт или иной документ о характеристиках участка: Кадастровый паспорт или иной документ о характеристиках участка — при наличии, для полноты пакета.

  • Сроки и риски

    • Подайте возражение в Росреестр в течение 1 месяца (30 дней) со дня получения предостережения, иначе оно останется в силе.
    • Главный риск — повторная проверка и штраф по ст. 7.1 КоАП РФ, если возражение не докажет законность владения.
    • Риск признания нарушения ст. 25, 26 ЗК РФ отсутствует, так как ваше право собственности зарегистрировано в ЕГРН.
    • Сдача дома в аренду не нарушает ст. 42 ЗК РФ, если участок используется по целевому назначению (для жилой застройки).
    • Риск по ст. 7.1 КоАП РФ исключен: арендатор пользуется участком на законном основании — договоре аренды с вами как собственником.
    • Предостережение — профилактическая мера, не штраф; своевременное возражение с документами снимает претензии без суда.

  • Чего не делать

    • Не игнорируйте предостережение и не пропускайте месячный срок подачи возражения.
    • Не пишите возражение без приложения выписки из ЕГРН на участок и дом.
    • Не скрывайте факт сдачи дома в аренду — приложите копию договора найма.
    • Не признавайте в возражении наличие нарушения или вину — настаивайте на отсутствии признаков.
    • Не указывайте в возражении, что предостережение вызвано жалобой соседки — это не аргумент.
    • Не ждите проверки: возражение с документами должно быть подано до истечения срока.

  • Когда нужен адвокат

    • Подайте возражение в Росреестр в течение месяца со дня получения предостережения, иначе его могут учесть при будущих проверках.
    • Адвокат нужен, если вы сомневаетесь в правильности оформления документов на участок или договора аренды.
    • Обратитесь к юристу, если Росреестр не удовлетворит возражение и начнет внеплановую проверку.
    • Консультация адвоката оправдана, если соседка продолжит жалобы и возникнет риск административного дела.
    • Наймите защитника, если получите протокол по ст. 7.1 КоАП РФ — там сложно оспорить штраф без юриста.
    • Адвокат поможет, если в предостережении указаны нарушения, не покрытые вашими документами, например нецелевое использование.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Собственник земельного участка получил предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, в котором указаны ст. 25 и 26 ЗК РФ. Предостережение объявлено по признакам, выявленным, вероятно, из жалобы соседки, и содержит указание на месячный срок для подачи возражений. Собственник располагает полным пакетом документов, подтверждающих зарегистрированное право на участок, а также договором аренды жилого дома, расположенного на этом участке. Из совокупности этих фактов следует, что контрольный орган пока не установил событие правонарушения, а лишь реагирует на поступившую информацию, и у собственника есть легальная возможность прекратить административную процедуру на стадии профилактики, представив возражения с приложением правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

Затронутые правоотношения:

  • Государственный земельный контроль (надзор) в форме профилактического мероприятия. Правоотношение затронуто, поскольку в отношении собственника объявлено предостережение по правилам ст. 49 Федерального закона № 248-ФЗ. Это меняет статус процедуры: она не является контрольно-надзорным мероприятием со сбором доказательств и не влечёт применение административной ответственности, а даёт собственнику право опровергнуть признаки нарушения до возбуждения дела.
  • Право собственности на земельный участок и его государственная регистрация. Правоотношение затронуто, так как ст. 25 и 26 ЗК РФ связывают возникновение и удостоверение прав на участок исключительно с государственной регистрацией в ЕГРН. Наличие зарегистрированного права полностью исключает состав нарушения, на который ссылается предостережение, и переводит вопрос в плоскость документального подтверждения.
  • Обязательственное правоотношение из договора аренды (найма) жилого дома. Правоотношение затронуто, потому что именно факт проживания третьего лица (арендатора) послужил поводом для жалобы и, как следствие, для вывода органа о возможном использовании участка лицом, не имеющим прав. Наличие договора аренды подтверждает, что использование участка осуществляется на законном основании и не образует самовольного занятия.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Право собственности на участок зарегистрировано в ЕГРН. Данное обстоятельство напрямую опровергает наличие признаков нарушения ст. 25 и 26 ЗК РФ, поскольку эти нормы регулируют именно возникновение и документальное удостоверение прав. Зарегистрированное право исключает вывод о самовольном занятии или использовании участка без правоустанавливающих документов.
  2. Сдача дома в аренду не изменяет целевого назначения участка. Использование жилого дома для проживания арендатора полностью соответствует целевому назначению земельного участка, предназначенного для жилой застройки. Данное обстоятельство исключает нарушение ст. 42 ЗК РФ, так как собственник реализует правомочие распоряжения имуществом (ст. 209 ГК РФ) и одновременно обеспечивает использование участка по назначению.
  3. Предостережение является профилактической мерой, а не фиксацией нарушения. В силу прямого указания ч. 1 ст. 49 Федерального закона № 248-ФЗ предостережение объявляется при отсутствии подтверждённых данных о причинении вреда. Это обстоятельство означает, что бремя доказывания нарушения лежит на органе, а собственник вправе прекратить дальнейшее административное реагирование, своевременно направив мотивированное возражение с приложением документов, подтверждающих законность владения и использования участка.

Правовая природа предостережения: профилактическая мера, а не наказание

Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований — это не мера ответственности, а профилактическое мероприятие, которое объявляется при наличии лишь признаков (сведений) о возможном нарушении и при отсутствии подтверждённого вреда.

В случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о готовящихся нарушениях обязательных требований или признаках нарушений обязательных требований и (или) в случае отсутствия подтвержденных данных о том, что нарушение обязательных требований причинило вред (ущерб) охраняемым законом ценностям либо создало угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований. (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 170-ФЗ) 2. Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований объявляется и направляется контролируемому лицу в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и должно содержать указание на соответствующие обязательные требования, предусматривающий их нормативный правовой акт, информацию о том, какие конкретно действия (бездействие) контролируемого лица могут привести или приводят к нарушению обязательных требований, а также предложение о принятии мер по обеспечению соблюдения данных требований и не может содержать требование представления контролируемым лицом сведений и документов , сроки для устранения последствий, возникших в результате действий (бездействия) контролируемого лица, которые могут привести или приводят к нарушению обязательных требований . (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 540-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 49 Федерального закона № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ»

Для вашей ситуации это означает главное: само по себе предостережение не является установлением факта правонарушения и не влечёт штрафа. Оно объявляется, когда у органа есть лишь признак или информация о готовящемся нарушении (здесь — жалоба соседки), а не доказанный вред. Именно поэтому существуют возражения — возможность доказать отсутствие нарушения до каких-либо контрольных мероприятий.

Важно и то, что предостережение не может обязывать представлять документы или устанавливать сроки устранения последствий:

  1. Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований объявляется и направляется контролируемому лицу в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и должно содержать указание на соответствующие обязательные требования, предусматривающий их нормативный правовой акт, информацию о том, какие конкретно действия (бездействие) контролируемого лица могут привести или приводят к нарушению обязательных требований, а также предложение о принятии мер по обеспечению соблюдения данных требований и не может содержать требование представления контролируемым лицом сведений и документов , сроки для устранения последствий, возникших в результате действий (бездействия) контролируемого лица, которые могут привести или приводят к нарушению обязательных требований . (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 540-ФЗ) 3. В случае принятия контрольным (надзорным) органом решения об объявлении контролируемому лицу предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований одновременно с указанным предостережением контролируемому лицу в целях проведения им самообследования соблюдения обязательных требований направляется адрес сайта в сети "Интернет", позволяющий пройти самообследование соблюдения обязательных требований, при условии наличия самообследования в числе используемых профилактических мероприятий по соответствующему виду контроля. 4.
    — ч. 2 ст. 49 Федерального закона № 248-ФЗ

Это означает, что даже форма предостережения, требуй оно от вас предоставить какие-то сведения или устранить последствия в жёсткие сроки, выходило бы за установленные законом пределы. Ваше же возражение — это законный способ ответить на сомнения органа.

Порядок и срок подачи возражений

Закон прямо закрепляет право контролируемого лица подать возражение на предостережение.

  1. Контролируемое лицо вправе после получения предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований подать в контрольный (надзорный) орган возражение в отношении указанного предостережения , в том числе посредством единого портала государственных и муниципальных услуг или регионального портала государственных и муниципальных услуг . Порядок подачи и рассмотрения возражения в отношении предостережения устанавливается положением о виде контроля. (В редакции Федерального закона от 29.12.2025 № 567-ФЗ) 5. Контрольные (надзорные) органы осуществляют учет объявленных ими предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований и используют соответствующие данные для проведения иных профилактических мероприятий и контрольных (надзорных) мероприятий.
    — ч. 4 ст. 49 Федерального закона № 248-ФЗ

Применительно к вашей ситуации: вы вправе направить возражение в тот же орган, который объявил предостережение (в основном это территориальное управление Росреестра — федеральный государственный земельный надзор), в письменной форме либо через портал госуслуг (ЕПГУ). Указанный в предостережении срок «в течение месяца» соответствует общему порядку, установленному положением о виде контроля для государственного земельного надзора: 30 дней со дня получения предостережения. Это предельный срок — подавайте возражение в пределах месяца, со всеми приложениями.

Практические требования к возражению:

  • адресат — руководитель территориального органа Росреестра (того, который направил предостережение), с указанием реквизитов предостережения (дата, номер);
  • заявите: «предостережение подлежит отмене, поскольку признаки нарушения отсутствуют, права зарегистрированы в ЕГРН, участок используется по целевому назначению»;
  • приложите: выписку из ЕГРН о праве собственности на участок, выписку об объекте недвижимости (жилом доме) / свидетельства и договор аренды дома, кадастровый паспорт (при наличии) — всё, что подтверждает отсутствие признаков нарушения;
  • гражданин вправе вести дело самостоятельно, но для содержательного оспаривания лучше обосновать каждое вменяемое нарушение.

Почему ст. 25 и 26 ЗК РФ здесь не нарушены

Ст. 25 и 26 ЗК РФ регулируют возникновение и удостоверение прав на земельные участки, а не запрещают сдавать дом в аренду.

  1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. 3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.
    — п. 1 ст. 25 ЗК РФ
  1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ)
    — п. 1 ст. 26 ЗК РФ

Разбор применительно к фактам: ст. 25 требует, чтобы права на участок подлежали государственной регистрации, а ст. 26 — чтобы они удостоверялись документами. Если вы собственник и у вас есть зарегистрированное в ЕГРН право на участок (выписка из ЕГРН), то требование ст. 25 выполнено, а документы на участок соответствуют ст. 26. Указание в предостережении именно на ст. 25, 26 ЗК в вашей ситуации — реакция на формальный признак (возможно, органу при жалобе показалось, что участок используется сторонним лицом, «не имеющим прав»). Наличие у вас действующего зарегистрированного права и документов полностью опровергает такой признак.

Развилка: если ваше право на участок почему-либо не зарегистрировано в ЕГРН (например, утрачены документы или запись отсутствует) — тогда признак нарушения ст. 25/26 может быть обоснован, и в возражении следует указать на восстановление регистрационных сведений. Если право зарегистрировано — признак отсутствует, и возражение подлежит удовлетворению.

Сдача дома в аренду не нарушает целевое использование участка и ст. 42 ЗК

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе сдавать его в аренду; это не меняет ни целевого назначения земельного участка, ни вида его разрешённого использования.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Обязанности собственника по использованию участка установлены ст. 42 ЗК — использовать участок по целевому назначению, приступать к использованию своевременно, платить за землю и не допускать её порчи.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования;
— ст. 42 ЗК РФ

Разбор применимости: сдача жилого дома в аренду для проживания не изменяет целевого назначения и разрешённого использования земельного участка, поскольку сам дом по-прежнему используется как жилой объект (наниматель проживает в нём). Напротив, сдача дома — это способ своевременного использования участка по назначению (не пустующая недвижимость), а обязанность платить за землю вы как собственник исполняете. Таким образом, договор аренды дома не создаёт признаков нарушения ст. 25, 26, 42 ЗК. Сама по себе регистрация жилого дома в качестве объекта недвижимости и проживание в нём нанимателя — это основание и признак использования участка по целевому назначению.

Укажите в возражении, что арендатор проживает в жилом доме (использование по целевому назначению), и приложите договор найма/аренды, чтобы снять у органа подозрение о «самовольном занятии» участка третьим лицом.

Ответственность как рамка: чего избегать и чем грозит подтверждённое нарушение

Чтобы правильно выстроить возражение, важно понимать, какая ответственность возможна и почему именно её здесь не должно быть.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Ст. 7.1 КоАП предусматривает штраф за самовольное занятие участка — то есть за использование участка лицом, не имеющим прав на него. Эта норма — типичный «скрытый» предмет претензии по жалобе соседки: орган мог предположить, что участок эксплуатирует арендатор «без прав» на землю. Однако диспозиция нацелена на лицо, не имеющее прав на участок; собственник же, сдающий принадлежащий ему дом, права на участок имеет. Арендатор пользуется участком на основании договора найма с собственником — это законный титул, а не «самовольное занятие».

Вывод: при подтверждённых документах на участок и договоре аренды состава ст. 7.1 КоАП нет; штраф не налагается. Ваша задача в возражении — показать, что лицо, пользующееся участком, действует на законном основании (договор с собственником) и что сам собственник имеет права, зарегистрированные в ЕГРН.

Если возражение отклонили и орган (при наличии явной угрозы вреда из ч. 4 ст. 45, 60 № 248-ФЗ) назначит контрольное мероприятие, права на участок и договор аренды остаются вашим оружием и на этой стадии — они опровергают как признак нарушения ст. 25/26, так и «самовольное занятие» по ст. 7.1 КоАП. Предостережение само по себе к контрольным мероприятиям и штрафам не ведёт, мерой ответственности не является.

Что будет, если возражения отклонят: последствия для собственника

Если орган отклонит возражения, контрольные (надзорные) мероприятия могут быть назначены только при наличии конкретных оснований, предусмотренных законом. Предостережение само по себе не является автоматическим поводом для проверки; механизм перехода от профилактики к контролю установлен ч. 4 ст. 45 № 248-ФЗ:

В случае, если при проведении профилактических мероприятий установлено, что объекты контроля представляют явную непосредственную угрозу причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям или такой вред (ущерб) причинен, инспектор незамедлительно направляет информацию об этом руководителю (заместителю руководителя) контрольного (надзорного) органа или иному должностному лицу контрольного (надзорного) органа, уполномоченному в соответствии с положением о виде контроля на принятие решений о проведении контрольных (надзорных) мероприятий (далее - уполномоченное должностное лицо контрольного (надзорного) органа), для принятия решения о проведении контрольных (надзорных) мероприятий , либо в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, принимает меры, указанные в статье 90 настоящего Федерального закона . (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 540-ФЗ)
— ч. 4 ст. 45 Федерального закона № 248-ФЗ

Применительно к вашей ситуации это означает: отклонение возражений не равно назначению проверки. Инспектор обязан передать информацию руководителю для принятия решения о контрольных мероприятиях только при установлении явной непосредственной угрозы причинения вреда. При земельном участке с зарегистрированным правом и договором аренды жилого дома угроза вреда крайне маловероятна. Без такой угрозы санкция (ст. 7.1 КоАП РФ — штраф) не применяется.

Статья 60 № 248-ФЗ (прочитана на ходе 1) дополнительно ограничивает перечень оснований для проведения контрольных мероприятий, требующих взаимодействия с контролируемым лицом: причинение вреда жизни и здоровью, обороне страны, окружающей среде, объектам культурного наследия и др. Жалоба соседки о сдаче дома в аренду ни под одно из этих оснований не подпадает.

Таким образом, если возражение отклонили:

  • внеплановая проверка может последовать лишь при наличии подтверждённой угрозы вреда (по ч. 4 ст. 45);
  • при отсутствии такой угрозы предостережение остаётся учтённым как профилактическая мера, не влекущая административных взысканий;
  • при несогласии с решением об отклонении возражений вы вправе обжаловать его в вышестоящий орган Росреестра или в суд (ст. 64 ЗК РФ, гл. 22 КАС РФ, ст. 40 № 248-ФЗ).

Предостережение не является штрафом или наказанием, а лишь профилактической мерой, и при наличии у вас зарегистрированного права собственности на участок и договора аренды дома признаки нарушения земельного законодательства отсутствуют.

Полученное вами предостережение — это реакция надзорного органа (Росреестра) на поступившую информацию, например жалобу соседки, которая могла предположить, что участок используется посторонними лицами незаконно. Однако само по себе предостережение не устанавливает вашу вину и не обязывает вас платить штраф. Оно лишь предлагает вам проверить соблюдение закона, чтобы не допустить возможного нарушения в будущем (ч. 1 ст. 49 Федерального закона № 248-ФЗ).

Разберем детально, почему в вашей ситуации нет состава нарушения.

По вопросу о якобы имеющемся нарушении статей 25 и 26 Земельного кодекса РФ:
Эти нормы закона требуют, чтобы права на землю были оформлены и зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Поскольку у вас есть все документы на участок, а право собственности зарегистрировано в установленном порядке, требования п. 1 ст. 25 и п. 1 ст. 26 ЗК РФ полностью соблюдены. Сам факт сдачи дома в аренду не отменяет и не прекращает ваше зарегистрированное право собственности на землю.

По вопросу о законности сдачи дома в аренду и целевом использовании участка:
Вы как собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью, в том числе сдавать ее внаем (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Заключение договора аренды (найма) жилого дома для проживания граждан (п. 1 ст. 671 ГК РФ) не изменяет целевое назначение земельного участка. Участок продолжает использоваться для жилой застройки, что соответствует вашей обязанности использовать землю по целевому назначению (ст. 42 ЗК РФ). Таким образом, проживание арендатора в доме — это законный способ использования участка, а не нарушение.

По вопросу о риске привлечения к ответственности за самовольное занятие участка:
Вероятно, орган земельного надзора, получив жалобу, усмотрел гипотетические признаки правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земли). Однако эта статья наказывает за использование участка лицом, не имеющим на него прав. Ваш арендатор пользуется землей на законном основании — на основании договора аренды, заключенного с вами как с собственником. Поэтому состав административного правонарушения в его действиях и, тем более, в ваших, отсутствует.

Пошаговые действия

Чтобы контролирующий орган снял свои сомнения, вам необходимо грамотно подать возражение. Вот план ваших действий:

  1. Подготовьте письменное возражение. Составьте документ на имя руководителя того территориального органа Росреестра, от которого пришло предостережение. В тексте обязательно укажите:

    • Реквизиты предостережения (дату и номер).
    • Утверждение, что признаки нарушения ст. 25, 26 ЗК РФ отсутствуют, так как ваше право собственности на участок зарегистрировано в ЕГРН.
    • Пояснение, что дом сдается в аренду для проживания, что не меняет целевого назначения участка и соответствует ст. 209 ГК РФ и ст. 42 ЗК РФ.
    • Четкую просьбу: «Прошу отозвать предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от [дата] № [номер] в связи с отсутствием признаков нарушения».

  2. Приложите копии подтверждающих документов. Это ключевой момент. Вам нужно приложить:

    • Выписку из ЕГРН на земельный участок (подтверждает ваше зарегистрированное право, что снимает вопросы по ст. 25, 26 ЗК РФ).
    • Выписку из ЕГРН на жилой дом (подтверждает, что на участке расположен законный объект недвижимости).
    • Копию договора аренды (найма) жилого дома (подтверждает законность нахождения на участке третьего лица и снимает риск обвинения по ст. 7.1 КоАП РФ).

  3. Соблюдите срок и способ подачи. Подать возражение нужно в срок, установленный положением о виде контроля (обычно 30 дней со дня получения предостережения) (ч. 4 ст. 49 Федерального закона № 248-ФЗ). Направить его можно:

    • Заказным письмом с уведомлением о вручении в адрес территориального органа Росреестра.
    • В электронном виде через Единый портал государственных и муниципальных услуг (ЕПГУ) или региональный портал, если такая возможность указана в предостережении.

  4. Действия при неудовлетворении возражения. Если, несмотря на ваши доводы и документы, орган не отзовет предостережение, это не означает, что вас оштрафуют. Предостережение — не штраф. Однако если орган впоследствии инициирует внеплановую проверку, вы будете к ней полностью готовы, имея на руках те же документы, что подтверждают вашу правоту.