У соседей такой же адрес дома и участка, но кадастровые номера разные: что делать, если купили дом в ипотеку

Как соотносятся адрес и кадастровый номер объекта недвижимости

Кадастровый номер — это ОСНОВНАЯ (уникальная) характеристика объекта недвижимости в ЕГРН, позволяющая определить его как индивидуально-определённую вещь. Адрес же относится к ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ сведениям и не обладает свойством уникальности в той же мере.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7 2 - 7 4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 01.05.2022 № 124-ФЗ) 3. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), сведения , которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке , а также иные сведения, предусмотренные настоящим Федеральным законом . Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 518-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения
— ч. 2, пп. 1-2 ч. 4 ст. 8 ФЗ-218

Таким образом, главный идентификатор вашего дома и участка — именно кадастровый номер. То, что у вашего и соседского объектов разные кадастровые номера, означает, что в кадастре они учтены как два РАЗНЫХ объекта. Сходство или совпадение адресов при этом не делает их одним объектом — адрес служит лишь описательным ориентиром, а не юридическим идентификатором.

адрес - описание места нахождения объекта адресации, структурированное в соответствии с принципами организации местного самоуправления в Российской Федерации и включающее в себя в том числе наименование элемента улично-дорожной сети и (или) наименование элемента планировочной структуры (при необходимости) , а также цифровое и (или) буквенно-цифровое обозначение объекта адресации, позволяющее его идентифицировать
— п. 1 ст. 2 ФЗ-443 «О ФИАС»

Из сказанного следует, что сама по себе ситуация «одинаковый адрес — разные кадастровые номера» не означает, что на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано два права (двойная продажа). Она говорит о проблеме в адресной идентификации двух разных объектов, которая подлежит выяснению и исправлению.

Вывод: Разные кадастровые номера однозначно подтверждают, что это два самостоятельных объекта недвижимости. Одинаковый адрес — признак либо (а) ошибки/дублирования адреса одного из объектов, либо (б) допустимого совпадения адреса зданий с адресом земельного участка (по п. 9 Правил № 1221). Юридически ваше право собственности на ваш кадастровый номер не оспаривается самим фактом совпадения адреса.

Природа проблемы: когда одинаковый адрес — ошибка, а когда — допустимое совпадение

Действующие Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (утв. Постановлением Правительства № 1221 от 19.11.2014) регулируют два ключевых принципа:

Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 года № 1221 ) в действовавшей до 18 сентября 2020 года редакции допускали присвоение одного адреса нескольким объектам недвижимости (пункт 5), в ныне действующей редакции данного пункта к объектам адресации относится в том числе земельный участок, при присвоении адреса зданиям он должен соответствовать адресу земельного участка, в границах которого расположены здания (пункт 9). Таким образом, нескольким объектам недвижимости, которые именуются секциями одного многоквартирного дома, поэтапно возведенного застройщиком, в силу приведенного регулирования мог быть присвоен один адрес. Наличие в составе многоквартирного дома нескольких секций (частей, зданий), имеющих общий адрес, но введенных в эксплуатацию в разное время, вызывает затруднения при определении момента, с которого у собственников помещений в разных секциях возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт на основании части 5 1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации , что находит отражение в правоприменительной практике. Законодатели субъектов Российской Федерации, которым было поручено установить сроки возникновения названной обязанности, также не внесли ясности в этот вопрос.
— Постановление КС РФ № 30-П от 12.07.2022 (п. 3.1)

Из этого разъяснения Конституционного Суда следует, что:

1. До 18.09.2020 Правила прямо допускали присвоение одного адреса нескольким объектам недвижимости. Если адреса были присвоены в тот период, дублирование адресов могло быть законным.

2. После 18.09.2020 действует правило: адрес здания должен соответствовать адресу земельного участка, на котором оно расположено. Если дом и участок соседей РЕАЛЬНО находятся на одном земельном участке с вашими — это нормально и не ошибка. Если же это два разных участка в разных границах, но с одинаковым адресом, — налицо ошибка, требующая исправления.

Проверьте координаты участков в ЕГРН (выписки с границами). Возможны три сценария:

• Сценарий А (наиболее вероятный): два РАЗНЫХ участка с разными границами, но дублирующимся адресом. Это нарушение действующих Правил № 1221 и/или техническая ошибка в ЕГРН.
• Сценарий Б: один и тот же объект недвижимости (один участок/дом) дважды поставлен на кадастровый учёт с разными кадастровыми номерами («двойной учёт»). Это реестровая ошибка по ч. 3 ст. 61 ФЗ-218.
• Сценарий В: дома/участки расположены на одном и том же земельном массиве (например, таунхаусы, секции одного дома) — адрес им присвоен правомерно по п. 9 Правил № 1221.

Вывод: Ключевое разграничение — разные ли это объекты физически (сценарий А или В) или один и тот же объект учтён дважды (сценарий Б). Это определяется через выписки ЕГРН с координатами границ и через межевые/технические планы обоих объектов. Для сценариев А и Б существуют разные процедуры исправления (административная через Росреестр/ОМСУ или судебная).

Как исправить ситуацию: обращение в Росреестр (административный порядок)

По общему правилу, исправление ошибок в ЕГРН производится без суда — через Росреестр.

Техническая ошибка (ч. 1 ст. 61 ФЗ-218):

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
— ч. 1 ст. 61 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Если адрес вашего объекта или соседского просто неверно записан в ЕГРН (описка, опечатка, дублирование), вы как заинтересованное лицо подаёте заявление об исправлении технической ошибки. Срок исправления — 3 рабочих дня. Ключевое условие: исправление не должно повлечь прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права.

Реестровая ошибка (ч. 3 ст. 61 ФЗ-218):

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки
— ч. 3 ст. 61 ФЗ-218

Если ошибка содержится в документах, на основании которых объект ставился на учёт (межевой план, технический план и т.д.), — это реестровая ошибка. Она исправляется в течение 5 рабочих дней при предоставлении документов, содержащих правильные сведения.

Когда исправление — только через суд (ч. 4 ст. 61 ФЗ-218):

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
— ч. 4 ст. 61 ФЗ-218

Если исправление может нарушить законные интересы соседей (правообладателей) или третьих лиц, которые полагались на существующие записи, — Росреестр обязан отказать в административном порядке и направить стороны в суд. Это особенно важно в вашей ситуации, поскольку любое изменение адреса одного из объектов затронет сведения об объекте соседа.

Вывод: Сначала обращайтесь в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки/реестровой ошибки, приложив выписки ЕГРН на оба объекта, документы-основания возникновения права и описание ситуации. Велика вероятность, что при затрагивании прав соседа Росреестр откажет в административном порядке — тогда потребуется суд.

Обращение в орган местного самоуправления (адресная система)

Помимо Росреестра, адресные сведения регулируются отдельно — через ФИАС. Согласно ФЗ-443, именно ОМСУ (или уполномоченный орган региона) присваивают, изменяют и аннулируют адреса объектов адресации:

присваивают адреса объектам адресации, изменяют адреса объектов адресации, аннулируют их в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами присвоения, изменения, аннулирования адресов; 2) размещают сведения об адресах в государственном адресном реестре
— пп. 1-2 ч. 3 ст. 5 ФЗ-443

А ключевой принцип — достоверность и актуальность сведений об адресах:

обеспечение достоверности, полноты и актуальности содержащихся в государственном адресном реестре сведений об адресах; 3) открытость содержащихся в государственном адресном реестре сведений об адресах
— пп. 2-3 ст. 3 ФЗ-443

Если проблема заключается именно в том, что двум разным объектам ошибочно присвоен одинаковый адрес (нарушение Правил № 1221), вам следует обратиться в администрацию муниципального образования (в городах федерального значения — в уполномоченный орган власти субъекта РФ) с заявлением об изменении адреса одного из объектов — вашего или соседского.

На практике целесообразно пойти двумя путями параллельно:

1. Заявление в Росреестр об исправлении ошибки в ЕГРН (адрес как дополнительная характеристика).
2. Заявление в ОМСУ о проверке правомерности присвоения одинакового адреса двум разным объектам и об изменении адреса одного из них.

Вывод: ОМСУ — альтернативный (а в случае, если адрес правильно присвоен обоим объектам по старым Правилам № 1221 — возможно, единственный) путь решения проблемы через изменение адреса одного из объектов. Отказ ОМСУ обжалуется в суд в порядке КАС РФ (административное судопроизводство).

Судебная защита и гражданско-правовые последствия

Если административные механизмы не сработают (отказ Росреестра/ОМСУ или выяснится спор о праве), вопрос решается через суд.

Признание права (ст. 59 ЗК РФ):

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости
— ст. 59 ЗК РФ, п. 1

Если выяснится, что два кадастровых номера относятся к одному и тому же объекту (двойной учёт/наложение границ) и возникает спор о том, кому принадлежит объект, — требуется судебное признание права.

Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ):

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
— п. 45 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Если ошибка в адресе или кадастре создаёт препятствия в пользовании вашей недвижимостью (например, невозможно оформить сделку, получить кредит, прописать кого-либо, возникли споры с соседями), вы вправе требовать устранения этих нарушений в судебном порядке, даже если вас не лишали владения. Исковая давность на такие требования не распространяется.

Возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ):

Применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях
— п. 11 Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015

Если в результате наличия ошибки (двойного учёта, дублирования адреса) вам причинены убытки — например, вы не смогли продать объект, возникли расходы на кадастровых инженеров и юристов, — вы вправе взыскать их с виновного лица (орган, допустивший ошибку, или кадастровый инженер). Для взыскания убытков необходимо доказать факт нарушения, размер убытков и причинно-следственную связь.

Вывод: При любом сценарии (ошибка адреса, двойной учёт, спор о праве) вы имеете право на судебную защиту. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости: иск об исправлении реестровой ошибки (ст. 61 ФЗ-218), негаторный иск (ст. 304 ГК) либо иск о признании права (ст. 59 ЗК). При успехе судебное решение станет основанием для Росреестра внести необходимые изменения в ЕГРН.

Учёт ипотеки и практические рекомендации

Ипотека (залог банка): Поскольку дом и участок куплены в ипотеку, банк является залогодержателем. Любое изменение характеристик предмета залога (включая адресную характеристику или границы) может затрагивать интересы банка. Рекомендуется:

• Уведомить банк о выявленной проблеме с адресом.
• При обращении в Росреестр/суд уточнить, требуется ли согласие залогодержателя на изменение сведений (в большинстве случаев при исправлении технической/реестровой ошибки, не затрагивающей право, отдельного согласия банка не требуется, но вопрос лучше согласовать заранее).
• Если потребуется изменение характеристик объекта, банк должен быть привлечён к участию в деле как третье лицо.

Практический алгоритм действий:

1. Закажите выписки ЕГРН на оба объекта (ваш и соседский) с указанием координат границ земельных участков. Сравните координаты — есть ли наложение или это разные участки.
2. Свяжитесь с соседями — совместное обращение за исправлением адреса существенно упростит дело (например, если соседи согласны изменить адрес своего объекта).
3. Подайте заявление в Росреестр об исправлении технической ошибки/реестровой ошибки с приложением выписок и документов-оснований.
4. Параллельно обратитесь в ОМСУ по месту нахождения объектов с заявлением о проверке правомерности присвоения одинакового адреса.
5. При отказе обоих органов — обратитесь в суд с иском об исправлении реестровой ошибки (и/или об оспаривании решения ОМСУ об отказе в изменении адреса) — в районный суд по месту нахождения недвижимости.

Вывод: Проблема решаема. Наиболее быстрый путь — совместное с соседями обращение в Росреестр и ОМСУ. Если административный порядок не даст результата — суд. Наличие ипотеки не является препятствием, но банк следует держать в курсе.