Как официально присоединить землю СНТ к своему участку при согласии правления: с чего начать и какие документы собрать

В чьей собственности земля общего пользования СНТ — от этого зависит вся процедура

Первый и решающий вопрос — как сейчас оформлена «общая земля», которая граничит с вашим участком. Закон различает две принципиально разные ситуации, и от этого зависит, каким путём вы сможете её присоединить.

Вариант А. Земля общего назначения до сих пор в государственной или муниципальной собственности (не приватизирована). В этом случае она подлежит передаче в общую долевую собственность всех собственников садовых участков СНТ:

Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества.
— ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ

Аналогичная норма о том, что земельный участок, относящийся к имуществу общего пользования, до 1 марта 2031 года предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственников участков, — в переходных положениях:

До 1 марта 2031 года члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: земельный участок не предоставлен члену указанной некоммерческой организации; земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация; по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации; земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд. В случае, если земельный участок, указанный в абзаце втором настоящего пункта, относится к имуществу общего пользования, указанный земельный участок до 1 марта 2031 года предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади таких земельных участков.
— п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ (абз. 2 и 5)

Для вас это означает: если «общая земля» ещё не оформлена на право общей долевой собственности всех членов СНТ, то по закону она сначала должна быть передана в общую долевую собственность всех собственников участков. Оформить её сразу целиком в личную собственность только одного участника нельзя — закон предписывает общую долевую собственность пропорционально площадям участков (ч. 4 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ, п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ).

Вариант Б. Земля общего пользования уже принадлежит СНТ на праве общей долевой собственности всех собственников участков. Тогда присоединить её к своему участку можно только с согласия всех сособственников:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ч. 1 ст. 37 ГК РФ (распоряжение общим имуществом) — уточнено как ст. 246 п. 1 ГК РФ

Поскольку доли в праве на имущество общего пользования следуют судьбе права на садовый участок каждого члена (ч. 4–5 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ), согласие правления само по себе недостаточно — нужно согласие всех собственников участков СНТ (либо надлежащее решение их общего собрания). Без этого присоединение земли общего пользования к личному участку недействительно.

Вывод: сначала выясните в Росреестре (выписка из ЕГРН), в чьей собственности стоит «общая земля». Если она в гос/муниципальной собственности — идёт сценарий перераспределения (следующий блок). Если уже в общей долевой собственности членов СНТ — путь иной: требуется решение общего собрания всех собственников, а правление само по себе таких полномочий не имеет.

Перераспределение участка с землёй государственной/муниципальной собственности — официальный механизм «добавления» земли (с чего начать)

Если «общая земля» (или часть её, примыкающая к вашему участку) находится в государственной или муниципальной собственности, то присоединить её к своему участку можно через механизм перераспределения земельных участков по главе V.4 ЗК РФ. Закон прямо допускает такой случай для садоводства:

перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков
— п. 1 подп. 3 ст. 39.28 ЗК РФ

Порядок такой: собственник участка подаёт заявление о перераспределении в уполномоченный орган (местная администрация):

В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган.
— п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

С чего начать — пошагово:

1. Проверить межевание — ваш участок должен быть поставлен на кадастровый учёт с уточнёнными границами. Если границы ещё не установлены (нет межевания), сначала закажите кадастровые работы — межевой план.
2. Подготовить документы: заявление о перераспределении, копии правоустанавливающих документов на ваш участок, а также схему расположения участка на кадастровом плане территории (если нет утверждённого проекта межевания территории СНТ).
3. Подать в администрацию — по п. 3 ст. 39.29 ЗК РФ к заявлению прилагаются копии правоустанавливающих документов на ваш участок, схема расположения участка (при отсутствии проекта межевания) и документ, подтверждающий полномочия представителя (при обращении через представителя).
4. Заключить соглашение о перераспределении — оно должно содержать обязательства по обеспечению образования участков, распределение расходов на кадастровые работы и информацию о правах на образуемые участки (п. 6 ст. 39.27 ЗК РФ).
5. Провести кадастровый учёт образованного участка и регистрацию права — образованный (укрупнённый) участок ставится на учёт и на него переоформляется право собственности.

Важно: увеличение площади участка при перераспределении осуществляется за плату:

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется
— п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Размер платы устанавливается региональными актами (для земель субъекта и земель, собственность на которые не разграничена) и актами местного самоуправления для муниципальных земель (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Значит, безвозмездно «прирезать» государственную или муниципальную землю к своему участку, как правило, нельзя — придётся заплатить.

Вывод: для земли, оставшейся в гос/муниципальной собственности, официальный путь — заявление в администрацию о перераспределении по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ, с кадастровыми работами (межеванием/схемой расположения) и платой за увеличение площади. Начинать следует с межевания вашего участка и получения схемы расположения присоединяемой земли.

Риск: если присоединяемая земля — проезд, дорога или единственный доступ к другим участкам

Критический момент: даже при согласии правления или общего собрания, нельзя присоединять землю общего назначения, если это лишит других собственников возможности прохода или проезда к их участкам:

Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы.
— ч. 5 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ

Это не право, а гарантия — «никто не вправе ограничивать доступ». П. 2 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ также предусматривает, что доля в праве на имущество общего пользования следует судьбе права на садовый участок. А ч. 6 п. 1 ст. 25 прямо запрещает выдел в натуре доли в праве общей собственности на имущество общего пользования. Это означает, что ни один собственник не может «отделить» часть дороги/проезда под свой участок, даже если все согласны — если дорога/проезд остаются нужны другим.

Кроме того, при перераспределении земель, находящихся в гос/муниципальной собственности, действуют основания для отказа. По п. 9 пп. 2 ст. 39.29 ЗК РФ отказ следует, если не получено согласие лиц, указанных в п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ — то есть лиц, обременённых правами на исходные участки (включая право свободного прохода смежных собственников).

Вывод: если «общая земля» хотя бы частично используется как проезд или проход к другим участкам, присоединить её невозможно — это нарушает не только ФЗ № 217-ФЗ, но и ст. 11.9 ЗК РФ (п. 4 — недопустимость образования участка, приводящего к невозможности разрешённого использования смежных). Перед подачей заявления закажите отдельное заключение кадастрового инженера — подтвердит ли он, что присоединение не нарушит доступ к иным участкам.

Кадастровый учёт и регистрация прав при образовании участка через перераспределение

После того как орган власти принял положительное решение (утверждение схемы расположения или согласие на соглашение о перераспределении — п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ), наступает этап кадастровых работ и подачи документов в Росреестр.

Основание для кадастрового учёта и регистрации при перераспределении — решение об утверждении схемы расположения земельного участка или согласие органа власти на заключение соглашения (п. 3 ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ).

При этом:

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости
— ч. 3 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

То есть кадастровый учёт вновь образованного (укрупнённого) земельного участка и регистрация вашего права на него будут происходить одновременно со снятием с учёта исходного земельного участка (вашего прежнего, с меньшей площадью) и исходного земельного участка гос/муниципальной собственности. Образуется новый земельный участок с новым кадастровым номером.

Заявление можно подать через МФЦ, в том числе очно или в электронной форме через сайт Росреестра. При этом на основании п. 41 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ перераспределение может быть зарегистрировано в упрощённом порядке при условии, что основанием для перераспределения служит решение уполномоченного органа об утверждении схемы расположения или согласие на заключение соглашения о перераспределении в соответствии с утверждённым проектом межевания.

Вывод: кадастровые работы (межевание присоединяемой части, подготовка межевого плана на укрупнённый участок) — обязательный этап ДО подачи в Росреестр. После заключения соглашения о перераспределении кадастровый инженер готовит межевой план, который подаётся вместе с заявлением о кадастровом учёте и регистрации права на укрупнённый участок.

«Согласие правления» — достаточно ли его или нужно решение общего собрания

Собственник садового участка часто полагает, что раз правление «не против», то этого достаточно. Но правление не обладает компетенцией распоряжаться землёй общего назначения — по ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ к исключительной компетенции общего собрания относится решение о передаче земельных участков общего назначения в аренду, безвозмездное пользование или установлении сервитута (п. 5.1 ч. 1 ст. 17), а также решение о подготовке проекта межевания территории (п. 9 ч. 1 ст. 17) и о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования (п. 5 ч. 1 ст. 17).

Это означает: произвольное решение правления «мы не против» не является законным основанием для изъятия земли общего назначения в пользу одного члена. Необходимо именно решение общего собрания членов товарищества (с кворумом), которое:

• либо разрешает передачу конкретного земельного участка общего назначения одному члену (при условии, что эта земля выделена из состава земель общего назначения);
• либо утверждает проект межевания, в котором предусмотрено перераспределение с конкретным участком.

Если же земля общего назначения принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности (зарегистрировано в ЕГРН), то одного решения общего собрания членов товарищества тоже недостаточно — каждый собственник доли должен дать согласие (ст. 246 ГК РФ), либо общее собрание всех собственников участков принимает решение, которое и будет формой согласия всех участников долевой собственности.

Вывод: согласия одного лишь правления недостаточно. Правовой минимум — либо (а) решение общего собрания членов товарищества о согласии на присоединение земли общего назначения к вашему участку, либо (б) решение общего собрания собственников участков (если земля в общей долевой собственности). Без протокола общего собрания ни администрация, ни Росреестр не примут документы.

Сроки рассмотрения заявления и основания для отказа при перераспределении

По п. 7 ст. 39.29 ЗК РФ — в течение 10 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган возвращает его, если оно не соответствует требованиям (п. 2 ст. 39.29) или не приложены обязательные документы (п. 3 ст. 39.29).

По п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ — в срок не более 20 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган обязан либо утвердить схему расположения участка, либо направить согласие на заключение соглашения о перераспределении (если есть проект межевания), либо вынести отказ.

Основания для отказа перечислены в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ: среди прочего — несоответствие заявления случаям, предусмотренным п. 1 ст. 39.28 (в том числе по цели использования), отсутствие согласия лиц (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ), превышение предельных максимальных размеров участков, расположение на присоединяемой земле зданий/сооружений (кроме случая, если на ваш участок переходит право собственности на такие постройки), несоответствие схемы расположения форме/формату, а также если земельный участок изымается для гос/муниципальных нужд.

Что делать при отказе: мотивированный отказ должен быть выдан в письменной форме с указанием всех причин. Если устранение причин возможно (например, доработать схему, исправить заявление) — переподаёте документы. Если отказ незаконен — обращаетесь в суд.

Вывод: общий срок рассмотрения заявления — не более 30 дней (10 на возврат + 20 на решение). При получении отказа убедитесь, что он мотивирован и содержит все основания; при спорности отказ обжалуется в судебном порядке.

Что делать, если земля общего назначения уже находится в общей долевой собственности всех членов СНТ (альтернативный сценарий)

Если ЕГРН показывает, что «общая земля» уже зарегистрирована в общей долевой собственности собственников садовых участков СНТ, механизм перераспределения по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ не применяется (эта глава — только для случаев, когда одна из сторон перераспределения — публичная земля). В этом случае процедура иная:

1. Решение общего собрания всех собственников — на основании ст. 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом производится по соглашению всех участников. Протокол общего собрания собственников участков, где зафиксировано согласие на выдел конкретной части земли общего назначения и её передачу конкретному лицу в обмен на уменьшение долей остальных — обязателен.
2. Раздел (выдел) из общей долевой собственности — п. 2 ст. 252 ГК РФ позволяет выделить долю в натуре. Однако ч. 6 п. 1 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ прямо запрещает выдел в натуре доли в праве общей собственности на имущество общего пользования. Это ключевой барьер: даже если все собственники согласны, выделить «кусок» дороги/земли общего назначения в натуре, чтобы присоединить к личному участку, по букве закона нельзя.
3. Возможные варианты обхода: (а) изменить категорию/вид разрешённого использования конкретного земельного участка (перевести его из земель общего назначения в состав индивидуального садового участка) — для этого сначала должна быть изменена документация по планировке территории (проект межевания), и только потом — перераспределение или объединение участков; (б) заключить договор купли-продажи (возмездного отчуждения) доли в праве, но это противоречит ч. 6 п. 2 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ, запрещающему отчуждение доли отдельно от права на участок.

Вывод: если земля общего назначения уже в общей долевой собственности всех членов СНТ — присоединение её к вашему участку напрямую практически невозможно без изменения документации по планировке и изменения статуса конкретного участка. Это сложная процедура, требующая консультации кадастрового инженера и, возможно, судебного порядка. Именно поэтому так важно сначала выяснить по ЕГРН статус «общей земли».