Можно ли приватизировать участок придомовой территории под стоянку автомобиля, если земля не на кадастре, а палисадник под чужими окнами?

Придомовая территория (палисадник под окнами) — общее имущество всех собственников МКД

Палисадник под окнами дома относится к элементам озеленения и благоустройства придомовой территории и входит в состав общего имущества собственников помещений МКД. Собственник одной квартиры не вправе распорядиться этой частью участка в свою пользу, в том числе «приватизировать» её под индивидуальную стоянку.

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
   — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Эта норма для вашей ситуации означает прямо следующее: земельный участок под домом вместе с палисадом (элементом озеленения/благоустройства) — это общее долевое имущество, а не свободные «государственные земли». Даже несмотря на отсутствие кадастрового учёта, закон не даёт права одному собственнику выделить себе кусок этого участка: уменьшение общего имущества допустимо лишь с согласия всех собственников и только через оформляемую в установленном порядке реконструкцию, а не через личную «приватизацию» палисадника под свою машину.

Что касается того, что участок «не стоит на кадастре» и «земля государственная», — это не делает его доступным для приватизации отдельным гражданином. Закон прямо предписывает органу власти бесплатно сформировать участок и передать его в общую долевую собственность всех собственников квартир, а не в индивидуальную собственность одного из них:

1. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
   — ч. 3 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ»

1. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа. (В редакции федеральных законов от 02.08.2019 № 267-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 4 1 .
   — ч. 4 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ»

1. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ»

1. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 4.
   — п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Это подтверждает: участок под многоквартирным домом (со всеми элементами озеленения) может перейти только в общую долевую собственность всех собственников помещений или в аренду с множественностью лиц — но никак не в единоличную собственность владельца квартиры для парковки. Даже если бы орган власти захотел его «приватизировать» конкретному лицу, такое действие противоречило бы закону. Вывод: участок палисадника под чужими окнами вы приватизировать под стоянку не вправе ни при каких обстоятельствах — ни сейчас (он не сформирован), ни после формирования (он перейдёт в общую долевую собственность всех жильцов).

Застройка/уменьшение придомовой территории и использование палисадника под стоянку

Использование палисадника под автомобильную стоянку с занятием части общего имущества и тем более возведение на нём навеса/парковочного сооружения влечёт юридическую недействительность такого пользования и ответственность. Верховный Суд прямо разъяснил, что занятие части придомовой территории (в т.ч. строительство пристройки) есть уменьшение общего имущества и требует согласия всех собственников:

На реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. А. обратилась в суд с иском к В. и местной администрации о признании постановления администрации и разрешения на строительство недействительными, прекращении строительства, приведении земельного участка в состояние, предшествующее началу выполнения работ. В обоснование заявленных требований А. ссылалась на то, что она является собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Ответчик В. перевел принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную в том же многоквартирном доме, что и квартира истца, в нежилое помещение. Местная администрация (ответчик) выдала В. разрешение на реконструкцию указанного нежилого помещения со строительством пристройки под парикмахерскую. Истцом согласия на проведение такой реконструкции и строительство пристройки не давалось. Судом установлено, что 26 ноября 2003 г. спорный земельный участок под многоквартирным домом поставлен на государственный кадастровый учет. 27 октября 2009 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности В. на квартиру, расположенную в указанном доме. Постановлением местной администрации от 1 июня 2010 г.
— п. 11 Обзора ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017

Толкование применительно к фактам дела: ваш палисадник — это часть земельного участка под домом с элементами озеленения. Устройство стоянки под окнами квартир, не принадлежащих вам, означает занятие и использование части общего имущества/территории. Это прямо попадает под правило о согласии всех собственников. Согласия соседей, чьи окна выходят на этот палисадник, у вас нет и без них такое использование незаконно.

Если же вы возведёте на палисаднике капитальный гараж, навес или иное сооружение — оно будет самовольной постройкой без права собственности:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ

Короткое разъяснение: постройка на земельном участке, не предоставленном вам в установленном порядке (а участок принадлежит всем собственникам/государству и вам лично не отводился), не даёт права собственности и подлежит сносу. Это риск, если вы возводите любое капитальное парковочное строение.

Вывод: застраивать палисадник под чужими окнами, выделять его под личную парковку и тем более возводить на нём какое-либо сооружение вы не вправе; любые действия по его занятию против воли остальных собственников будут незаконными и могут быть прекращены, а постройка — снесена.

Ответственность за использование палисадника под парковку и за самовольное занятие участка

Парковка автомобиля на озеленённой придомовой территории (палисаднике/газоне) и её самовольное занятие влекут административную ответственность, даже если участок не стоит на кадастровом учёте.

Ст. 42 ЗК РФ обязывает использовать земельные участки по целевому назначению и разрешённому использованию, не вызывая вреда земле и окружающей среде:

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования;
— ст. 42 ЗК РФ

Занятие палисадника под парковку без оформленных прав, в том числе использование части общего имущества без согласия всех собственников, подпадает под ст. 7.1 КоАП РФ о самовольном занятии земельного участка:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Для вашей ситуации: поскольку земля под домом либо находится в общей долевой собственности всех жильцов (общее имущество), либо до формирования — в ведении соответствующего органа, использование вами палисадника под личную стоянку без согласия собственников/без разрешения органа является самовольным и влечёт штраф. Отсутствие кадастрового учёта не исключает ответственности — в этом случае штраф считается по фиксированным ставкам (на граждан 5 000–10 000 руб. по ст. 7.1).

Кроме того, использование участка под стоянку — это использование не по целевому назначению/разрешённому использованию (палисадник — озеленённая территория), что влечёт ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Здесь также действует федеральный состав нецелевого использования. Дополнительно региональные правила благоустройства и законы субъектов РФ об административных правонарушениях, как правило, устанавливают отдельные штрафы за парковку на газонах и озеленённых территориях (конкретный размер зависит от вашего региона и муниципалитета, который в вопросе не указан).

Вывод: устройство парковки на палисаднике под чужими окнами влечёт административные штрафы (по ст. 7.1 и/или ст. 8.8 КоАП РФ, а также по региональным актам о парковке на газоне) и обязанность освободить участок. Легальный способ — только надлежащее оформление придомовой территории в общую долевую собственность всех жильцов (по ст. 16 ФЗ-189) и решение общего собрания собственников об организации гостевой парковки на общих основаниях, а не единоличная «приватизация» палисадника.

Куда обращаться, если орган власти отказывает в формировании участка под МКД

Часть 4 статьи 16 ФЗ-189 прямо закрепляет, что образование земельного участка под МКД — обязанность органов власти:

1. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа. (В редакции федеральных законов от 02.08.2019 № 267-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 4 1 .
   — ч. 4 ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ»

Это значит: если орган власти бездействует или отказывает в формировании участка, его действия (бездействие) могут быть оспорены в суде в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (ст. 218–227 КАС РФ) как незаконное бездействие/решение, нарушающее право собственника на формирование и последующий переход участка в общую долевую собственность. Также можно подать жалобу в прокуратуру на незаконное бездействие органа местного самоуправления (ст. 10 Федерального закона «О прокуратуре РФ»).

Вывод: отказ органа в образовании участка является незаконным — любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в суд (в порядке КАС РФ) или в прокуратуру с требованием обязать орган выполнить предусмотренную законом обязанность по формированию и постановке участка на кадастровый учёт.