Как правильно указать протяженность двухтрубной системы горячего водоснабжения в техническом плане дома: суммировать или указывать одну трубу?

Является ли «протяжённость» характеристикой здания (жилого дома) и отражаются ли в техплане на дом внутренние стояки ГВС

Нет. Протяжённость — основная характеристика сооружения, а не здания. Для здания (жилого дома) основной характеристикой является площадь. Внутренние инженерные коммуникации здания (включая стояки ГВС) не являются самостоятельными объектами недвижимости и их протяжённость не отражается в техническом плане на здание.

Закон (ФЗ № 218-ФЗ) разграничивает основные характеристики для разных видов объектов недвижимости — зданий и сооружений:

1. площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 10) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;
   — п. 9–10 ч. 4 ст. 8 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает, что для здания в ЕГРН вносится площадь (п. 9), а такая характеристика, как «протяжённость», подлежит учёту только для сооружения (п. 10). Жилой дом по виду объекта недвижимости является зданием, а не сооружением. Следовательно, в техническом плане на жилой дом протяжённость как характеристика не предусмотрена — ни относительно самого здания, ни относительно его внутренних инженерных систем.

Технический план на здание содержит сведения, указанные в ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ. Источниками этих сведений являются проектная документация, разрешение на строительство/ввод (при их наличии) либо декларация правообладателя:

1. Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство здания, сооружения (в случае, если для строительства таких здания, сооружения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности требуется получение такого разрешения), проектной документации таких объектов недвижимости.
   — ч. 8 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015

1. Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и (или) проектной документации (в том числе в случае изменения характеристик сооружения в результате капитального ремонта) , соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости или не завершенного строительством объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, обладателем сервитута, публичного сервитута, в границах которых находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости , лицами, обязанными в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации в отношении бесхозяйного объекта недвижимости) . В отношении сооружения, характеристики которого изменены в связи с осуществлением его капитального ремонта, декларация составляется и заверяется правообладателем такого сооружения. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
   — ч. 11 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015

Технический план для объекта индивидуального жилищного строительства готовится на основании декларации и уведомлений о соответствии. Внутренние инженерные коммуникации (стояки подачи и обратки ГВС) входят в состав здания как системы его инженерно-технического обеспечения — они являются частью единой недвижимой вещи (здания), а не отдельными объектами кадастрового учёта. ГК РФ закрепляет:

Здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130). Здания и сооружения создаются в результате строительства. 2. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении). 3. Изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом. Статья 141 4 . Помещения как недвижимые вещи 1. Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. 2. Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287 5 настоящего Кодекса. 3.
— п. 1 ст. 141.3 ГК РФ

Кроме того, согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ, системы инженерно-технического обеспечения и их замена относятся к капитальному ремонту объектов капитального строительства (зданий) — это прямо подтверждает, что такие системы являются составной частью здания, а не самостоятельным объектом.

Краткий вывод по вопросу: Внутренние стояки ГВС (подающий и обратный) являются системой инженерно-технического обеспечения здания — жилого дома. При подготовке технического плана на здание (жилой дом) их протяжённость не указывается ни как одна труба, ни как сумма двух труб, поскольку «протяжённость» — это характеристика только для сооружений, а для зданий основной характеристикой является площадь. Кадастровый инженер в данной части ошибается в пользу указания «лишних» сведений, а вы ошибаетесь в том, что нужно указывать суммарную длину двух труб: протяжённость внутренних стояков в техплане на дом вообще не отражается.

Если бы сети ГВС являлись наружными и оформлялись как отдельное линейное сооружение — как учитывается протяжённость при двухтрубной прокладке

Протяжённость линейного сооружения (трубопровода) определяется по длине оси трассы, а не как сумма длин всех ниток (труб).

Эта развилка имеет значение, если вы подготавливаете технический план не на здание, а на сами сети горячего водоснабжения как на отдельное сооружение (линейный объект). ГрК РФ даёт определение линейного объекта:

1. объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 10 1 ) линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ)
   — п. 10, 10.1 ст. 1 ГрК РФ

Трубопровод горячего водоснабжения (если он находится за пределами здания и является отдельным объектом) относится к линейным сооружениям и регистрируется как объект недвижимости — сооружение с основной характеристикой «протяжённость».

В кадастровой практике двухтрубная (двухниточная) сеть горячего водоснабжения (подача + обратка) представляет собой единый линейный объект — сооружение «сеть горячего водоснабжения». Протяжённость такого сооружения определяется по длине оси трассы, а не суммированием длин всех ниток трубопровода. Иной подход приводил бы к искусственному завышению физических характеристик и искажению сведений ЕГРН. Протяжённость берётся из проектной документации либо из декларации об объекте недвижимости (ч. 8, 11 ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ).

Таким образом, даже если сети ГВС являются самостоятельным сооружением — кадастровый инженер прав в том, что нужно указывать одну протяжённость (по трассе), а не суммарную длину двух труб. Ваша позиция о необходимости суммирования длин подающего и обратного трубопроводов не соответствует ни закону, ни сложившейся кадастровой практике.

Ответственность кадастрового инженера и риски внесения недостоверных сведений

Требование об указании «протяжённости» в техплане должно соответствовать фактическим характеристикам объекта и данным проектной/технической документации. Внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений в технический план влечёт административную ответственность:

Внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории или подлог документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, - влечет наложение административного штрафа в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет. (Часть в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 228-ФЗ) 5. Нарушение органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными лицами требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, заявления о кадастровом учете в связи с предоставлением земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования либо принятием акта, решения или заключением договора, предусматривающих строительство на земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере ста тысяч рублей;
— ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ

В описанной ситуации спор касается методологии определения протяжённости. Поскольку для здания протяжённость вообще не является характеристикой, ни один из вариантов (одна труба / сумма двух труб) не порождает риска административной ответственности: сведения о протяжённости внутренних стояков просто не должны вноситься в техплан на здание.

Если же сети являются самостоятельным сооружением, правильным является указание протяжённости по оси трассы — и кадастровый инженер, настаивающий на этом варианте, действует корректно. Указание суммарной длины двух труб (ваш вариант) не только не соответствует практике, но и может быть квалифицировано как недостоверная характеристика объекта, что создаёт риск приостановления кадастрового учёта по основаниям ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (несоответствие формы и содержания документа требованиям законодательства).

Рекомендую уточнить у кадастрового инженера, на какой именно объект готовится технический план — только жилой дом (здание) или также сети ГВС как отдельное сооружение. Если только дом — вопрос о протяжённости стояков снимается полностью. Если сети как отдельный объект — принимайте позицию кадастрового инженера.

Процедура кадастрового учёта: приостановление и отказ при несоответствии техплана требованиям, сроки и гражданско-правовые риски

Процедурные последствия. Если технический план подготовлен с нарушением требований к его форме и содержанию (включая указание недостоверных или не предусмотренных законом характеристик), государственный регистратор прав обязан приостановить кадастровый учёт:

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
   — ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевое основание — пункт 7:

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Таким образом, если в технический план на здание будут внесены сведения о «протяжённости» стояков ГВС (характеристика, не предусмотренная законом для здания) или если протяжённость линейного сооружения (сетей) будет указана с завышением (как сумма длин двух ниток), регистратор прав вправе приостановить учёт на срок до трёх месяцев (ч. 3 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) для устранения причин.

Если в течение срока приостановления причины не устранены — следует отказ:

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Данные процедурные последствия — реальный риск, если настаивать на указании суммарной длины двух труб в качестве протяжённости. Кадастровый инженер, напротив, предлагает метод, соответствующий сложившейся практике (одна протяжённость по трассе), что минимизирует риск приостановления/отказа.

Гражданско-правовые последствия. Если из-за ошибок кадастрового инженера в техническом плане заказчик кадастровых работ понёс убытки (например, расходы на повторные работы, судебные издержки по оспариванию приостановления/отказа), он вправе требовать их возмещения на основании ст. 15 ГК РФ:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — ч. 1 ст. 15 ГК РФ

Это означает, что настаивая на своём варианте (сумма двух труб) и получив приостановление/отказ учёта, вы несёте собственные риски, так как кадастровый инженер предупредил вас о правильной методологии. Более того, поскольку согласно ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ внесение заведомо ложных сведений в техплан влечёт штраф от 30 000 до 50 000 рублей или дисквалификацию, кадастровый инженер обоснованно отказывается от внесения сведений, которые он считает недостоверными — он защищает и ваши интересы, и свои профессиональные риски.