Отказ ПФР в материнском капитале из-за ветхого дома: переоформит ли Росреестр дом обратно продавцу при расторжении сделки

Переоформит ли Росреестр дом обратно на продавца по соглашению о расторжении?

Да, переоформит. Соглашение о расторжении договора купли-продажи является самостоятельным основанием для государственной регистрации перехода права собственности от покупателя обратно к продавцу. Вот правовая цепочка:

Основание — сделка. Соглашение о расторжении договора признаётся сделкой (п. 1 ст. 450 ГК: расторжение возможно по соглашению сторон), а сделки прямо названы основанием для регистрации прав:

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218

Соглашение о расторжении купли-продажи недвижимости — это сделка, которая подтверждает прекращение права одного лица (покупателя) и переход права к другому лицу (продавцу). Это означает, что оно охватывается пп. 2 ч. 2 ст. 14 и может быть подано на регистрацию как основание для прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности продавца.

Форма соглашения — та же, что и у договора:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Договор купли-продажи жилого дома по общему правилу заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация самой сделки отменена с 2016 г., регистрируется только переход права (п. 1 ст. 551 ГК). Если Ваш договор купли-продажи не был нотариально удостоверен, то и соглашение о его расторжении не требует нотариальной формы — достаточно простого письменного соглашения, подписанного обеими сторонами.

Регистрация перехода права обратно:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

При расторжении договора происходит обратный переход права собственности от покупателя к продавцу, который также подлежит государственной регистрации. С момента подписания соглашения о расторжении обязательства по купле-продаже считаются прекращёнными (п. 2 ст. 453 ГК), а право собственности на дом подлежит возврату продавцу через регистрационную процедуру.

Вывод по данному вопросу: Росреестр зарегистрирует переход права собственности обратно на продавца при представлении: (1) подписанного обеими сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи, (2) заявлений сторон о регистрации перехода права. Правовым основанием будет пп. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218 (соглашение как сделка). Соглашение о расторжении должно быть совершено в той же форме, что и расторгаемый договор — как правило, простой письменной.

Является ли «ветхость» дома основанием для отказа Росреестра в регистрации?

Нет, не является. Росреестр не оценивает физическое состояние дома и не вправе отказать в регистрации по мотиву «ветхости». Вот почему:

Законодательству неизвестен статус «ветхий дом». Понятия «ветхий дом» в действующем законодательстве нет. Существуют два юридически значимых статуса, устанавливаемых в строго регламентированном порядке:

• Непригодное для проживания жилое помещение (п. 33 Положения, утв. Пост. Правительства РФ № 47 от 28.01.2006)
• Аварийный и подлежащий сносу/реконструкции многоквартирный дом (п. 34 того же Положения)

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. 34. Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г.
— п. 33 Положения, утв. Пост. Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г. № 433-ст (далее - межгосударственный стандарт), на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55 26-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - специализированная организация), об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
— п. 34 Положения, утв. Пост. Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Порядок признания дома непригодным или аварийным установлен на уровне Правительства РФ:

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
— ч. 4 ст. 15 ЖК РФ

Это означает, что без официального заключения межведомственной комиссии, созданной органом местного самоуправления, и последующего постановления администрации о признании дома аварийным/непригодным, дом юридически не имеет такого статуса. Ответ администрации на запрос СФР, содержащий формулировку «дом ветхий», не является решением о признании дома непригодным для проживания или аварийным в установленном порядке.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления/отказа в осуществлении регистрации прав установлен ст. 26 ФЗ-218:

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— ч. 1 ст. 26 ФЗ-218

«Ветхость» дома или его техническое состояние не упомянуты ни в одном из пунктов этой статьи. Среди оснований — отсутствие документов, подложность, противоречия в правах, ничтожность сделки и т.д. Физическое состояние объекта недвижимости не является предметом правовой экспертизы.

Пределы правовой экспертизы Росреестра ограничены проверкой документов на наличие оснований, предусмотренных именно законом:

проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
— п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ-218

Правовая экспертиза проводится исключительно на предмет наличия или отсутствия установленных ФЗ-218 оснований для приостановления либо отказа — то есть исключительно по ст. 26. Государственный регистратор не уполномочен давать оценку физическому состоянию дома, его пригодности для проживания или наличию признаков ветхости.

Таким образом, даже наличие в реестре соглашения, где указана причина расторжения «ветхий дом», не даёт Росреестру права отказать в регистрации перехода права обратно продавцу, поскольку такое основание не предусмотрено законом. Росреестр обязан зарегистрировать переход права при представлении надлежащего пакета документов.

Вывод по данному вопросу: «Ветхость» дома не является законным основанием для отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности обратно на продавца. Отказ по этому основанию будет незаконным и может быть обжалован в суд (ч. 1 ст. 27 ФЗ-218: отказ незаконен, если не соответствует ст. 26). Риск приостановления/отказа по причине ветхости — минимальный, поскольку это не входит в компетенцию регистратора.

Денежные последствия расторжения: что с деньгами?

При расторжении договора ключевое правило установлено п. 4 ст. 453 ГК:

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
— п. 4 ст. 453 ГК РФ

Это означает: если деньги покупателем уже переданы продавцу, они не возвращаются автоматически в силу расторжения договора — необходимо прямое указание об этом в соглашении о расторжении. Поэтому в тексте соглашения обязательно нужно прописать условие о возврате уплаченных сумм продавцом покупателю.

Если деньги не передавались, то обязанности по возврату не возникает.

Если по договору были привлечены средства материнского капитала, но СФР отказал в распоряжении и средства не перечислялись, то маткапитал ещё не использован — он сохраняется за покупателем. В таком случае в соглашении о расторжении достаточно указать, что расчёты по договору не производились либо что нет взаимных претензий по деньгам.

Если продавец уже получил какие-либо деньги от покупателя (например, задаток или частичную оплату из собственных средств покупателя), в соглашении необходимо зафиксировать обязанность продавца вернуть эту сумму, а при отказе — покупатель вправе требовать возврата как неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК, отсылка к гл. 60 ГК РФ — кондикционные обязательства).

Совет по тексту соглашения: указание причины «дом ветхий» в соглашении допустимо — это отражает фактическое основание расторжения по взаимному волеизъявлению сторон и не создаёт препятствий для регистрации. Однако важно прописать именно добровольное расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК), а не односторонний отказ и не признание сделки недействительной — последнее потребовало бы судебного порядка.

Вывод по данному вопросу: деньги возвращаются только если это прямо предусмотрено в соглашении о расторжении. Указание об этом обязательно включить в текст соглашения. Средства материнского капитала при отказе СФР не перечислялись и остаются за покупателем.

Гражданско-правовые последствия при невозврате денег продавцом

Если в соглашении о расторжении предусмотрен возврат денег покупателю, а продавец уклоняется от их возврата, применяются следующие нормы.

Неосновательное обогащение. Прямое указание содержится в уже процитированном п. 4 ст. 453 ГК РФ (блок > Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ

— п. 4 ст. 453 ГК РФ): «в случае, когда до расторжения […] одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60)».

Таким образом, продавец, получивший деньги и не возвращающий их при расторжении, становится неосновательно обогатившимся:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Проценты за пользование чужими денежными средствами. Пункт 2 ст. 1107 ГК РФ устанавливает, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. Это означает: если продавец не возвращает деньги добровольно, с момента, когда он узнал о расторжении договора, на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России за каждый день просрочки.

Вывод по данному вопросу: покупатель вправе требовать от продавца возврата уплаченных денег (если возврат предусмотрен соглашением о расторжении) и процентов по ст. 395 ГК РФ за период неправомерного удержания. При отказе продавца — взыскание через суд путём подачи иска о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.