Как продать садовый участок, если в нем проживает родственник без права собственности и отказывается выселяться

Материально-правовое основание для выселения и способ защиты

Собственник садового участка имеет право распоряжаться своим имуществом, а родственник, не являющийся собственником и не имеющий договорного или законного основания проживания, не вправе занимать участок и постройки. Если на участке расположен жилой (пригодный для постоянного проживания, поставленный на учёт как жилой) дом, применяются жилищные нормы: право пользования жилым помещением члена семьи прекращается, а при отказе освободить помещение гражданин подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Разъяснение: для домов, в которых проживал или проживает родственник, ЖК прямо устанавливает судебный порядок выселения — собственник НЕ вправе выселить его самостоятельно, только через суд. Если родственник является бывшим членом семьи, право пользования за ним не сохраняется (если иное не установлено соглашением), что усиливает позицию собственника.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Для земельного участка как такового и для садового дома (здания сезонного использования) собственник защищает свои права по ГК РФ — может требовать устранения всяких нарушений его права, а также истребовать участок из чужого незаконного владения родственника.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Вывод: собственник вправе добиться освобождения участка в судебном порядке: если на участке расположен жилой дом, пригодный для постоянного проживания, — через иск о выселении по ст. 35 ЖК РФ; если же на участке только садовый дом или родственник просто занимает земельный участок — через иск об устранении препятствий в пользовании и об истребовании/об освобождении земельного участка по ГК РФ (ст. 301, 304). Самостоятельное (внесудебное) выселение недопустимо.

Развилка: статус дома и статус родственника как члена семьи

Исходная норма ФЗ № 217-ФЗ разграничивает жилой дом (пригодный для постоянного проживания) и садовый дом (здание сезонного использования). От этого зависит, применяется ли жилищный порядок выселения (ст. 35 ЖК) или только гражданско-правовой (ст. 301, 304 ГК). Садовый земельный участок допускает размещение как садовых, так и жилых домов.

садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур , сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 2) садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; 3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
— п. 1, 2 ст. 3 Закона № 217-ФЗ

Если на участке жилой дом и он был местом жительства членов семьи собственника, то по ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом (в том числе при продаже) является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Разъяснение: для жилого дома члены семьи, не являющиеся участниками сделки, утрачивают право пользования при переходе права собственности к другому лицу. Однако это правило действует, если иное не установлено законом (например, несовершеннолетние под опекой — ст. 292 п. 4, где требуется согласие органа опеки). Для земельного участка как такового (без зарегистрированного жилого дома) такие жилищные ограничения не применяются.

Вывод: механизм зависит от двух фактов: (1) зарегистрирован ли дом на участке как жилой (а не садовый); (2) является ли родственник членом семьи собственника. Если дом жилой — при продаже право пользования родственника прекращается по п. 2 ст. 292 ГК, и новый собственник вправе требовать выселения; если садовый дом — вопрос решается только по ГК, и продажа участка сама по себе не является отдельным судебным основанием, но собственник всё равно вправе истребовать освобождение участка.

Процедура: подсудность, иск и исполнение решения

Иски о выселении из жилого помещения, а также иски о правах на земельные участки, здания и строения предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов (исключительная подсудность — районный суд по месту нахождения садового участка).

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Разъяснение: иск о выселении/освобождении участка подаётся в районный суд по месту нахождения участка, а не по месту регистрации ответчика. Если продажа ещё не состоялась, истцом выступает действующий собственник (продавец); после продажи — новый собственник, который по ст. 292 ГК также вправе требовать выселения.

После вступления решения в законную силу исполнение возлагается на судебного пристава-исполнителя: исполнение требования о выселении и об освобождении земельного участка включает освобождение от имущества должника и запрет пользоваться участком, с участием понятых и описью имущества.

Исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением. 3. Исполнение требования об освобождении земельного участка (об обязании должника освободить земельный участок) включает в себя освобождение земельного участка, указанного в исполнительном документе, от движимого и недвижимого имущества должника и запрещение должнику пользоваться освобожденным земельным участком. Снос расположенных на земельном участке строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций производится в случае, если это указано в исполнительном документе. 4. Снос строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций включает в себя разборку, демонтаж или разрушение строения, здания или сооружения, указанных в исполнительном документе, либо их отдельных конструкций независимо от типа, назначения и степени завершенности, а также уборку строительного мусора. 5.
— ч. 1, 3 ст. 107 Закона № 229-ФЗ

Разъяснение: принудительное освобождение участка происходит только через службу судебных приставов по исполнительному листу; собственник не вправе самостоятельно «выселять» родственника или выбрасывать его вещи.

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения садового участка (ст. 30 ГПК). После вступления решения в силу возбуждается исполнительное производство, и освобождение участка/выселение осуществляет судебный пристав-исполнитель в порядке ст. 107 Закона № 229-ФЗ.

Денежные последствия: плата за пользование и ответственность

Пока родственник без законных оснований занимает участок (и, применительно к жилому дому, помещение), собственник вправе взыскать с него неосновательное обогащение — то, что родственник сберёг, пользуясь чужим имуществом, по рыночной цене такого пользования.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Разъяснение: в дополнение к требованию о выселении/освобождении собственник может заявить требование о взыскании платы за фактическое пользование участком и домом за весь период незаконного проживания (по цене аренды аналогичного имущества). Это усиливает иск и побуждает родственника к добровольному освобождению.

Самовольное занятие земельного участка (использование лицом, не имеющим прав на него) является административным правонарушением с ответственностью от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка (но не менее 5 тыс. руб.) для граждан.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— ст. 7.1 КоАП РФ

Для собственника важно действовать законно: самоуправство — самовольное, вопреки установленному порядку, осуществление своего права (самовольное выселение родственника) — тоже административное правонарушение.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Разъяснение: собственник не вправе «выбрасывать» родственника и его вещи сам — это влечёт ответственность по ст. 19.1 КоАП (самоуправство). Законный путь — иск в суд, заявление в Росреестр о самовольном занятии участка (для привлечения родственника по ст. 7.1 КоАП), а после решения — обращение к приставу.

Вывод: собственник вправе взыскать с родственника неосновательное обогащение за пользование участком и домом (ст. 1102, 1105 ГК). Самовольное занятие участка родственником квалифицируется по ст. 7.1 КоАП, но и самовольное (внесудебное) выселение со стороны собственника образует самоуправство по ст. 19.1 КоАП, поэтому действовать допустимо только через суд и приставов.

Рекомендуемый порядок действий и оценка «продажи с родственником»

Практическая последовательность для собственника до или параллельно с продажей:

1. Направить родственнику письменное требование (претензию) об освобождении участка с разумным сроком — это фиксирует факт его отказа и дату начала незаконного пользования для расчёта неосновательного обогащения.
2. Подать иск в районный суд по месту нахождения участка (ст. 30 ГПК) — о выселении (если жилой дом) либо об освобождении/истребовании земельного участка и устранении препятствий (ст. 301, 304 ГК), дополнительно заявив о взыскании платы за пользование (ст. 1102, 1105 ГК).
3. При отказе добровольно освободить после решения суда — предъявить исполнительный лист приставу для принудительного выселения/освобождения (ст. 107 Закона № 229-ФЗ).

Риск продажи «с родственником»: продавец обязан передать покупателю участок свободным от прав третьих лиц. Если проживающий родственник сохраняет регистрацию или суд признал за ним право пользования на срок, покупатель вправе обратиться к продавцу с требованиями, а при неисполнении — расторгнуть договор или уменьшить цену. После перехода права собственности к покупателю члены семьи прежнего собственника жилого дома утрачивают право пользования (п. 2 ст. 292 ГК), и уже новый собственник вправе требовать выселения. Для исключения рисков рекомендуется решить вопрос с родственником (добровольно либо через суд) до продажи или явно согласовать в договоре особые условия передачи участка.

Вывод: освобождение участка от родственника, не имеющего прав, производится исключительно в судебном порядке (иск о выселении по ст. 35 ЖК для жилого дома либо об освобождении участка по ст. 301, 304 ГК), с дополнительным требованием о плате за пользование и последующим принудительным исполнением через приставов. Продавать участок с проживающим родственником рискованно — лучше добиться его освобождения до сделки либо передать участок по договору с учётом этих обстоятельств.

Сроки исковой давности и сроки исполнения

На требование об устранении нарушений права (негаторный иск, ст. 304 ГК) и на требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск, ст. 301 ГК) исковая давность не распространяется в силу прямого указания закона. Это означает, что собственник может подать иск независимо от того, как долго родственник занимает участок.

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— ст. 208 ГК РФ

Разъяснение: негаторный иск (ст. 304 ГК) явным образом исключён из-под исковой давности ст. 208 ГК. Для виндикационного иска (ст. 301 ГК) общий срок — 3 года по ст. 196 ГК, но при длящемся нарушении срок начинает течь с момента, когда собственник узнал об отказе вернуть имущество. Учитывая, что родственник продолжает проживать и отказывается покинуть участок, срок давности по виндикации не истёк.

После получения решения суда и возбуждения исполнительного производства требования должны быть исполнены приставом в двухмесячный срок.

Содержащиеся в исполнительном документе требования должны быть исполнены в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, за исключением требований, предусмотренных частями 2 - 6 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 29.12.2015 № 393-ФЗ, от 29.12.2022 № 624-ФЗ) 2. Если срок исполнения содержащихся в исполнительном документе требований установлен федеральным законом или исполнительным документом, то требования должны быть исполнены в срок, установленный соответственно федеральным законом или исполнительным документом. 3. Постановление судебного пристава-исполнителя, поступившее в порядке, установленном частью 6 статьи 33 настоящего Федерального закона, должно быть исполнено в течение пятнадцати дней со дня поступления его в подразделение судебных приставов, если самим поручением не предусмотрен иной срок его исполнения. (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 4. Содержащиеся в исполнительном документе требования о восстановлении на работе незаконно уволенного или переведенного работника должны быть исполнены не позднее первого рабочего дня после дня поступления исполнительного документа в подразделение судебных приставов. 5. Если исполнительным документом предусмотрено немедленное исполнение содержащихся в нем требований, то их исполнение должно быть начато не позднее первого рабочего дня после дня поступления исполнительного документа в подразделение судебных приставов. 6.
— ч. 1 ст. 36 Закона № 229-ФЗ

Разъяснение: пристав обязан совершить исполнительные действия по выселению/освобождению участка в пределах двух месяцев, однако истечение этого срока не прекращает исполнительного производства (ч. 8 ст. 36 Закона № 229-ФЗ) — принудительное выселение состоится в любом случае.

Вывод: негаторный иск (ст. 304 ГК) подаётся без ограничения по исковой давности (ст. 208 ГК). Виндикационный иск (ст. 301 ГК) имеет общий трёхлетний срок, который в ситуации длящегося удержания участка не является преградой. Принудительное исполнение решения суда о выселении/освобождении участка осуществляется в двухмесячный срок с момента возбуждения исполнительного производства (ст. 36 Закона № 229-ФЗ).