Как получить разрешение на строительство дома, если строительство уже начато без него, участок в субаренде и находится в предполагаемой приаэродромной зоне?

Статус постройки как самовольной и исключение «добросовестного незнания» ограничений

Поскольку строительство начато без разрешения на строительство/уведомления, постройка формально подпадает под признаки самовольной по п. 1 ст. 222 ГК РФ:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Однако из этого же пункта есть КЛЮЧЕВОЕ исключение:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Ваш случай — если речь идёт о седьмой подзоне приаэродромной территории — эта норма имеет прямое применение: если приказ Росавиации об установлении приаэродромной территории НЕ включает ваш участок в запретную зону (а вы указали на схему приложения, где участок не попал), то у вас есть довод, что вы не знали и не могли знать об ограничениях, о которых говорят представители администрации. Более того, седьмая подзона по ст. 47 ВК РФ и вовсе может быть НЕ установлена отдельным актом.

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ — это ваша основная ЗАЩИТНАЯ норма: постройка НЕ признаётся самовольной, если вы не знали и не могли знать о соответствующем ограничении. Администрация голословно ссылается на седьмую подзону — но документальное подтверждение (приказ Росавиации со схемой) говорит об обратном.

Вывод по вопросу: Даже при отсутствии разрешения/уведомления на строительство строение не является самовольной постройкой в части нарушения ограничений приаэродромной территории, если приказом Росавиации приаэродромная территория установлена, а участок в неё не входит. В части отсутствия разрешения/уведомления постройка формально самовольная, но это устранимо административным или судебным путём.

Административный путь легализации: уведомительный порядок (ст. 51.1 ГрК РФ)

Для объекта ИЖС разрешение на строительство ЗАМЕНЕНО уведомительным порядком согласно ст. 51.1 ГрК РФ. Подача уведомления о планируемом строительстве возможна и ПОСЛЕ начала стройки — ГрК РФ не содержит прямого запрета на подачу уведомления при уже начатом строительстве ИЖС. Более того, ст. 51.1 ГрК не требует подтверждения стадии строительства — достаточно факта права на земельный участок и соответствия параметров.

Если уведомление было подано и получено уведомление о несоответствии (по мотивам приаэродромной территории и т.п.) — его можно оспорить в суде по правилам КАС РФ. Если уведомление не подавалось — сейчас самое время его подать.

Ключевой довод для согласования: ваш участок НЕ входит в установленную приаэродромную территорию согласно приказу Росавиации. Это подтверждает, что администрация не может ссылаться на ограничения приаэродромной территории как основание для отказа — ограничения действуют ТОЛЬКО в границах, установленных актом (п. 1 ст. 47 ВК РФ):

Приаэродромная территория устанавливается актом уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с настоящим Кодексом, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 191-ФЗ) Актом , указанным в абзаце первом настоящего пункта, на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в соответствии с настоящим Кодексом (далее - ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности). (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 191-ФЗ) 2. Приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий. 3.
— п. 1 ст. 47 Воздушного кодекса РФ

Седьмая подзона (негативное физическое воздействие) — это:

седьмая подзона, в которой в целях предотвращения негативного физического воздействия устанавливается перечень ограничений использования земельных участков, определенный в соответствии с земельным законодательством с учетом положений настоящей статьи. При этом под указанным негативным физическим воздействием понимается несоответствие эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям.
— п. 3 пп. 7 ст. 47 Воздушного кодекса РФ

И главное — если седьмая подзона не установлена отдельным актом Роспотребнадзора (п. 11(1) ПП № 1460), то ограничений седьмой подзоны НЕТ:

если при согласовании, предусмотренном пунктом 9 настоящего Положения, между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными федеральными органами возникнут разногласия относительно определения границ седьмой подзоны приаэродромной территории приаэродромная территория устанавливается с выделением с первой по шестую подзон приаэродромной территории
— п. 11(1) Положения о приаэродромной территории, утв. ПП РФ № 1460

Вывод: Подайте уведомление о планируемом строительстве в орган местного самоуправления. Если администрация откажет, ссылаясь на седьмую подзону, — такой отказ незаконен, поскольку ограничения действуют только в границах, установленных в соответствии с ВК РФ и Положением, утв. ПП № 1460. При отрицательном результате отказ обжалуется в суд.

Судебная легализация самовольной постройки (п. 3 ст. 222 ГК РФ) как резервный путь

Если административный путь (уведомление) по каким-либо причинам не даст результата — наиболее надёжный путь легализации — признание права собственности через суд по п. 3 ст. 222 ГК РФ:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

КЛЮЧЕВОЙ МОМЕНТ: п. 3 ст. 222 говорит о лице, «в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок». Субарендатор формально не назван. Однако судебная практика (Обзор ВС от 19.03.2014, п. 18) допускает признание права за арендатором, если договор аренды заключён для целей строительства. Для субарендатора ситуация сложнее, но если договор аренды (и субаренды) предоставляет право строительства и зарегистрирован в Росреестре — суд может признать право.

П. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (ранее установлен по близкому вопросу) даёт право на приобретение участка под объектом недвижимости в собственность — это поддерживает позицию, что арендатор/субарендатор вправе легализовать постройку.

Три условия п. 3 ст. 222:

1. Права на участок допускают строительство — ВРИ участка «ИЖС» или иной, допускающий строительство.
2. Постройка соответствует требованиям — нужно подтвердить техническим заключением (СРО).
3. Не нарушает права других лиц, не угрожает жизни и здоровью — экспертиза.

Про отсутствие коммуникаций — это подтверждает отсутствие угрозы правам третьих лиц.

Снос самовольной постройки регулируется:

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи
— абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ

В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, снос объекта капитального строительства (за исключением объекта капитального строительства, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, кроме случаев, если решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принято исключительно в связи с несоответствием указанного объекта капитального строительства предельному количеству этажей и (или) предельной высоте зданий, строений, сооружений, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, требованиями разрешения на строительство) или его приведение в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем самостоятельно либо на основании соглашения о возмещении убытков, причиненных ограничением прав указанных собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории. Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником объекта капитального строительства или собственниками помещений в нем с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которых установлена зона с особыми условиями использования территории, в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения с застройщиком, а при отсутствии указанных правообладателя или застройщика или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением здания или сооружения, с органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории либо установившими границы зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу федерального закона. В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос такого объекта капитального строительства или его приведение в соответствие осуществляется исключительно на основании решения суда.
— ч. 2 ст. 55.33 ГрК РФ

Важно: для ОБЪЕКТА ИЖС действует особый порядок — снос осуществляется только по решению суда или органа МСУ (ст. 55.32 ГрК), а администрация сначала обязана направить требование о приведении в соответствие.

Вывод: Судебный путь (признание права собственности по п. 3 ст. 222 ГК РФ) — это надёжный резервный вариант, когда все три условия подтверждены документально. Соседи, по вашим словам, уже идут этим путём — можете ориентироваться на их практику. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения участка.

Вопрос субаренды и права на строительство

Вы упомянули, что участок в субаренде на 49 лет, арендодатель не уведомил о запрете строительства. П. 2 ст. 615 ГК РФ предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать арендованное имущество в субаренду. Судебная практика ВС (п. 32 Обзора № 3/2022) подтверждает, что по общему правилу для субаренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного в аренду более чем на 5 лет, арендатор вправе передавать его в субаренду без согласия арендодателя, но с уведомлением (ст. 22 ЗК РФ).

Ключевой вопрос — содержит ли договор аренды (и субаренды) разрешение на строительство. Это вопрос факта, который надо проверить в договоре. Если договор субаренды предусматривает цель «для строительства» или ВРИ участка — ИЖС/«для индивидуального жилищного строительства», то строительство правомерно с точки зрения гражданского права. Если же цель — «для огородничества» или иная, не связанная со строительством, — тогда строительство не соответствует целевому назначению.

При этом ваш арендодатель (первоначальный арендатор) не уведомил о запрете — это аргумент в вашу пользу: вы добросовестно полагали, что строительство допустимо.

Вывод: Проверьте договор субаренды на предмет цели использования. Если цель допускает строительство — это ваше право. Если цель иная — это сужает возможности легализации, но не исключает их полностью (п. 3 ст. 222 ГК — условие «права допускают строительство»).

Приаэродромная территория: правовой режим седьмой подзоны и последствия

По ст. 47 ВК РФ приаэродромная территория — зона с особыми условиями использования территорий. Седьмая подзона регулирует негативное физическое воздействие (шум).

Пункт 3.2 ст. 47 ВК РФ прямо указывает, что запрет на строительство в седьмой подзоне НЕ является абсолютным:

«3 2 . Определение перечня ограничений использования земельных участков, предусматривающих запрет на строительство, реконструкцию, эксплуатацию отдельных видов объектов капитального строительства в седьмой подзоне приаэродромной территории, осуществляется с учетом возможности применения при строительстве, реконструкции, эксплуатации таких видов объектов мер по предупреждению и (или) устранению негативного физического воздействия…»

Это означает: ДАЖЕ если седьмая подзона установлена, строительство жилого дома может быть разрешено при соблюдении мер по шумоизоляции.

Более того, если седьмая подзона НЕ установлена отдельным актом (а только 1-6 подзоны приказом Росавиации) — ограничений по шумовому воздействию нет.

Если ваш участок НАХОДИТСЯ в границах седьмой подзоны (даже вопреки схеме приказа), то действует ч. 1 ст. 55.33 ГрК:

Объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства и иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 55.33 ГрК РФ

Это означает, что снос возможен, НО только если режим седьмой подзоны прямо запрещает размещение жилого дома. А ч. 2 ст. 55.33 ГрК предусматривает, что снос осуществляется на основании соглашения о возмещении убытков, а при недостижении соглашения — только по решению суда:

В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, снос объекта капитального строительства (за исключением объекта капитального строительства, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, кроме случаев, если решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принято исключительно в связи с несоответствием указанного объекта капитального строительства предельному количеству этажей и (или) предельной высоте зданий, строений, сооружений, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, требованиями разрешения на строительство) или его приведение в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем самостоятельно либо на основании соглашения о возмещении убытков, причиненных ограничением прав указанных собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории. Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником объекта капитального строительства или собственниками помещений в нем с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которых установлена зона с особыми условиями использования территории, в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения с застройщиком, а при отсутствии указанных правообладателя или застройщика или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением здания или сооружения, с органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории либо установившими границы зоны с особыми условиями использования территории, возникающей в силу федерального закона. В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос такого объекта капитального строительства или его приведение в соответствие осуществляется исключительно на основании решения суда.
— ч. 2 ст. 55.33 ГрК РФ

А ст. 57.1 ЗК РФ гарантирует субарендатору ВОЗМЕЩЕНИЕ убытков:

Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий 1. Убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Убытки возмещаются: 1) гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных участков; 2) арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 3) публично-правовым образованиям, органы государственной власти или органы местного самоуправления которых осуществляют полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в случае включения в границы зоны с особыми условиями использования территории земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности);
— ст. 57.1 ЗК РФ

Более того, при невозможности использования объекта — обязанность ВЫКУПА (ч. 4 ст. 55.33 ГрК).

Вывод: Даже в худшем сценарии (седьмая подзона установлена, участок в неё входит, строительство запрещено) — снос возможен только по суду с возмещением убытков или выкупом. В вашем сценарии (участок НЕ в запретной зоне по приказу Росавиации) — ограничения и вовсе не действуют.

Защита жилого дома от сноса и последствия прекращения субаренды

П. 2 ст. 272 ГК устанавливает особую защиту жилых домов:

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
— п. 2 ст. 272 ГК РФ

Эта норма прямо ЗАПРЕЩАЕТ снос жилого дома и устанавливает механизмы: либо признание права на выкуп участка, либо установление условий пользования на новый срок. Это ваша дополнительная защита по ГК РФ — снос жилого дома в принципе запрещён.

Вывод: Ваш строящийся объект (жилой дом) по завершении получит защиту от сноса по п. 2 ст. 272 ГК РФ даже при прекращении субаренды. Суд в такой ситуации устанавливает условия пользования участком на новый срок.