Квалификация пересечения границ как реестровой ошибки
Пересечение образуемого участка с соседним участком, поставленным на кадастровый учёт в 2011 году, не является автоматически «спором о праве»: если наложение вызвано ошибкой в координатах, допущенной при межевании чужого участка, это реестровая ошибка.
Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению
— ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
Ошибка в межевом плане соседнего участка, изготовленном при его постановке на учёт в 2011 году, в силу этой нормы квалифицируется как реестровая ошибка, подлежащая обязательному исправлению. Для вашей ситуации это означает: сама по себе постановка соседнего участка на учёт раньше вашего не создаёт необратимого преимущества — ошибочные координаты могут и должны быть скорректированы.
При обнаружении органом регистрации прав или публично-правовой компанией реестровой ошибки, в том числе в результате рассмотрения информации о возможном наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, предоставленной органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченными на установление границ населенного пункта или территориальной зоны, либо заявления заинтересованного лица о возможном наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке (далее также - контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства с границами земельных участков (за исключением пересечения границ территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка в случаях, если это допускается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации , другими федеральными законами), орган регистрации прав принимает решение о необходимости устранения реестровой ошибки, которое должно содержать дату выявления реестровой ошибки и описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, указание причин необходимости устранения реестровой ошибки, а также порядок устранения реестровой ошибки
— ч. 6 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
Ключевой момент: пересечение границ прямо названо в законе как типичное следствие реестровой ошибки, а наличие такой ошибки обязывает орган регистрации прав принять решение о необходимости её устранения. Это открывает два пути исправления — внесудебный (через регистрирующий орган) и судебный, которые разобраны ниже.
Вывод по вопросу: пересечение границ вашего образуемого участка с участком, учтённым в 2011 году, при наличии ошибки в его межевании является реестровой ошибкой, которая подлежит обязательному исправлению, а не неустранимым препятствием для «гаражной амнистии».
Внесудебный путь исправления: через орган регистрации прав (в том числе без согласия неизвестного собственника)
Собственник соседнего участка неизвестен — но это не означает, что исправление возможно только через суд. Закон устанавливает специальный механизм исправления реестровой ошибки, когда правообладатель не представил документы для её устранения.
По истечении одного месяца со дня направления указанным в части 6 настоящей статьи лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка (земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в случае, если правообладателем соответствующего объекта недвижимости не представлены документы, на основании которых обеспечивается устранение реестровой ошибки (заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевой план или технический план), орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка (таких земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства без согласия их правообладателя при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий. На основании поступившего в орган регистрации прав заявления правообладателя земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства о его согласии с изменением сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка (земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства орган регистрации прав вносит соответствующие изменения до истечения указанного в настоящей части срока. Орган регистрации прав вправе продлить этот срок на основании заявления правообладателя земельного участка (земельных участков), здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на срок, указанный в таком заявлении, но не более чем на три месяца (если такое заявление поступило в орган регистрации прав до истечения указанного в настоящей части срока). Изменение сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка (земельных участков), местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при исправлении реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, осуществляется органом регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. При этом после данного изменения сведений допускается увеличение площади земельного участка не более чем на десять процентов
— ч. 7 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
Из этой нормы следует: если регистрирующий орган направил правообладателю пересекающего участка решение о необходимости устранения реестровой ошибки (по ч. 6 ст. 61), а тот в течение одного месяца не представил заявление и межевой план, орган регистрации прав вносит изменения о местоположении границ и площади такого участка без согласия его правообладателя — при наличии необходимых документов и материалов. Для вашей ситуации это принципиально важно: отсутствие контактов с собственником соседнего участка не блокирует исправление — механизм рассчитан, в том числе, на случаи, когда правообладатель не реагирует или неустановим.
Ограничение, которое нужно учитывать:
При этом после данного изменения сведений допускается увеличение площади земельного участка не более чем на десять процентов или уменьшение площади земельного участка не более чем на пять процентов относительно площади земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (содержались в Едином государственном реестре недвижимости до уточнения границ земельного участка, если при этом уточнении границ была допущена реестровая ошибка). (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 7 1 . При исправлении реестровых ошибок в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, орган регистрации прав на основании имеющихся и (или) полученных дополнительно документов и материалов вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков, которые подлежат изменению или установлению при исправлении реестровых ошибок, сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков, сведения о местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке (сведения о контурах зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства). В этом случае подготовка межевого или технического плана соответствующего объекта недвижимости не осуществляется.
— ч. 7 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
Если исправление границ соседнего участка укладывается в эти пределы изменения его площади (увеличение не более 10% / уменьшение не более 5%), внесудебное исправление через орган регистрации прав принципиально возможно. Дополнительный инструмент для запуска процедуры:
Уточнение границ земельных участков в случае выявления ошибки в описании местоположения границ смежных и (или) несмежных земельных участков, в том числе при выполнении кадастровых работ в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, осуществляется на основании заявления лица, являющегося правообладателем одного из земельных участков, в отношении которых осуществляется уточнение границ, либо указанного в статье 15 настоящего Федерального закона лица, заинтересованного в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права на здание, сооружение, объект незавершенного строительства, а также необходимых для таких государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов. В указанном случае в межевой план включается обоснование наличия ошибки в описании местоположения границ смежных и (или) несмежных земельных участков, а местоположение границ указанных земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц
— ч. 2.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ
По этой норме уточнение границ при выявлении ошибки в описании границ смежных участков проводится по заявлению заинтересованного лица (в вашем случае — лица, оформляющего землю под гаражом), с включением в межевой план обоснования ошибки.
Вывод по вопросу: до обращения в суд следует реализовать (и документально зафиксировать) внесудебный механизм: подать в орган регистрации прав заявление о наличии реестровой ошибки, чтобы он принял решение о необходимости её устранения и направил его правообладателю пересекающего участка. Если в течение месяца документы не поступят и изменение площади соседнего участка не выйдет за пределы 10%/5%, ошибку могут исправить без согласия неизвестного собственника.
Судебный путь исправления реестровой ошибки (когда собственник неизвестен)
Рекомендация кадастрового инженера обратиться в суд обоснованна в двух случаях: если исправление может нарушить интересы правообладателя, полагавшегося на записи ЕГРН, либо если внесудебный механизм (ч. 6–7 ст. 61) не сработал или не применим из-за выхода за пределы 10%/5%.
В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда
— ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
Пересечение вашего участка с давно учтённым соседним затрагивает зарегистрированные границы чужого участка, поэтому регистрирующий орган, как правило, не исправляет такую ошибку «своим решением» и передаёт вопрос в суд — именно поэтому кадастровый инженер и рекомендовал судебный порядок.
Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
— п. 1 ст. 64 ЗК РФ
Требование предъявляется в порядке искового производства (ГПК РФ) как иск об исправлении реестровой ошибки путём установления (уточнения) границ. Ответчиком выступает правообладатель пересекающего участка; однако при его неизвестности суд рассматривает дело по правилам, допускающим это:
При неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика
— ст. 119 ГПК РФ, п. 2
На практике при неустановимом правообладателе вопрос решается через получение выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве (правообладатель «неизвестен» в смысле отсутствия контактов, но запись о праве в ЕГРН, как правило, существует), извещение по известным реквизитам и — при их отсутствии — рассмотрение с учётом последнего известного места жительства. Отдельно важно, что сам факт отсутствия спора по фактическим границам является условием удовлетворения требования:
Согласно статье 56 ГПК РФ бремя доказывания наличия реестровой ошибки возлагается на лицо, требующее исправления такой ошибки. По смыслу пункта 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд вправе сделать выводы о допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество
— п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 27.11.2024
Из этой позиции Верховного Суда следует два обязательных условия для исправления реестровой ошибки в суде: (1) бремя доказывания наличия ошибки лежит на вас (заключение кадастрового инженера и межевой план — ключевые доказательства); (2) суд исправит ошибку только при отсутствии спора о праве и при условии, что изменения не нарушат прав других лиц. Если же выяснится, что между вами и соседом есть спор о фактической границе (а не просто техническая ошибка в координатах), это уже будет спор о границах земельного участка с иными правилами доказывания.
Вывод по вопросу: судебное исправление реестровой ошибки — правомерный и рабочий путь, когда собственник пересекающего участка неизвестен. Иск об исправлении реестровой ошибки (уточнении границ) подаётся в районный суд; доказательственная база — заключение кадастрового инженера и межевой план, подтверждающие наличие именно ошибки в координатах соседнего участка, а не фактический спор о границе.
Влияние пересечения на «гаражную амнистию» и порядок дальнейших действий
Само по себе пересечение границ не лишает вас права оформить землю под гаражом по «гаражной амнистии» — оно лишь временно блокирует кадастровый учёт образуемого участка до устранения ошибки.
До 1 сентября 2031 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (далее в настоящей статье - Градостроительный кодекс Российской Федерации), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка
— п. 2 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ
Образование земельного участка, на котором расположен гараж, отвечающий требованиям пункта 2 настоящей статьи, из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы расположения земельного участка
— п. 3.1 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ
Право на бесплатное предоставление участка под гаражом (при условии возведения гаража до введения в действие ГрК РФ и наличии документов о выделении земли) действует до 1 сентября 2031 года, а образование участка осуществляется на основании схемы расположения, которую вы уже изготовили. Пересечение границ — это устранимая ошибка в учёте смежного участка, а не отказ по существу вашего права.
Последовательность действий с учётом разобранных механизмов такова: (1) подать в орган регистрации прав заявление о наличии реестровой ошибки с приложением заключения кадастрового инженера и межевого плана — запустить механизм ч. 6 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ; (2) параллельно кадастровому инженеру следует обеспечить надлежащее извещение правообладателя смежного участка для акта согласования границ (ст. 40 ФЗ № 221-ФЗ); (3) если в течение месяца правообладатель не отреагировал и исправление не выходит за пределы изменения площади 10%/5% — дождаться исправления без его согласия; (4) если орган регистрации прав откажет (например, из-за выхода за пределы допусков или риска нарушения интересов правообладателя) — обратиться в суд с иском об исправлении реестровой ошибки. После устранения пересечения подаётся заявление на кадастровый учёт образуемого участка и регистрацию права собственности по «гаражной амнистии».
Вывод по вопросу: рекомендация кадастрового инженера обратиться в суд обоснованна как «финальный» путь, но ей должен предшествовать внесудебный этап через орган регистрации прав (ч. 6–7 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ). Право на оформление земли по «гаражной амнистии» при устранении пересечения сохраняется, а сама реестровая ошибка подлежит обязательному исправлению.
