Как определяется граница при уточнении: документы 1999 г. и 30-летнее фактическое пользование забором
Ключевая норма — ч. 11 ст. 43 Федерального закона № 218-ФЗ, которая устанавливает строгую иерархию источников для определения границ при их уточнении.
- При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. В этом случае допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 , 321 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В указанном случае в межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка
— ч. 11 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
Из этой нормы для вашей ситуации следует три последовательных правила. Во-первых, граница определяется по документам: правоустанавливающему документу, а при его отсутствии — по документам, определявшим местоположение границ при образовании участка. Ваш землеустроительный план 1999 г. с отметками о согласовании, подписями владельцев второй половины и печатью — это именно документ, определявший местоположение границ при разделе домовладения. Во-вторых, если в документах нет точных сведений о координатах границ (а план 1999 г., сделанный до введения системы кадастровых координат, как правило, не содержит координат характерных точек в нынешней системе), то границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
Ваш забор стоит около 30 лет, им же закреплена и граница по плану 1999 г. Это означает: если по документам нельзя однозначно восстановить координаты, закон сам привязывает уточняемую границу к фактическому положению забора, а не к «спутниковым замерам» новых собственников. Спутниковый план (схема, снимок), не оформленный в виде официального межевого плана, подготовленного кадастровым инженером с координатами и актом согласования, правового значения для установления границы не имеет — он не является ни правоустанавливающим документом, ни документом об образовании участка, ни основанием для изменения сведений ЕГРН.
Таким образом, «по справедливости», как вы формулируете, — это одновременно и по закону: при уточнении границ приоритет отдаётся не новым замерам, а документам об образовании и фактическому землепользованию, сложившемуся более 15 лет.
Вывод: ваши «новые замеры» соседей сами по себе не отменяют установленную по плану 1999 г. и закреплённую 30-летним забором границу. При уточнении границ приоритет имеют документы об образовании участка, а при отсутствии в них сведений о координатах — фактические границы, существующие на местности 15 и более лет (ч. 11 ст. 43 Закона № 218-ФЗ).
Обязательное согласование границ с вами и ваши возражения
Даже если новые собственники закажут официальное межевание, они не вправе провести границу «по-своему» без вашего участия. Граница между вашими половинами является смежной, и её уточнение подлежит обязательному согласованию с вами.
Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости
— ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
При этом именно вам, как правообладателю смежного участка, принадлежит право согласовать или не согласовать предлагаемую границу, и вы вправе представить письменные мотивированные возражения.
Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью
— ч. 4 ст. 40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
Практический смысл этих норм: если соседи принесут вам на подпись акт согласования границ, в котором граница сдвинута на 2 метра относительно вашего забора, — не подписывайте его. Подайте кадастровому инженеру письменные возражения со ссылкой на план 1999 г. и на фактическое пользование забором более 15 лет. Эти возражения станут неотъемлемой частью межевого плана, и без их урегулирования соседи не смогут поставить свой участок на кадастровый учёт с изменённой (сдвинутой) границей.
Если же спор не удастся урегулировать в ходе согласования, он разрешается в судебном порядке.
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке. Статья 41. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Статья 42. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Глава 4 1 . Комплексные кадастровые работы (Дополнение главой - Федеральный закон от 22.12.2014 № 447-ФЗ) Статья 42 1 . Объекты комплексных кадастровых работ 1. Под комплексными кадастровыми работами в целях настоящего Федерального закона понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов , или территориях, указанных в части 1 статьи 42 11 настоящего Федерального закона (далее - территория выполнения комплексных кадастровых работ) : (В редакции Федерального закона от 22.12.2020 № 445-ФЗ) 1) земельных участков, сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" требованиям к описанию местоположения границ земельных участков; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2) земельных участков, образование которых предусмотрено документами, указанными в части 6 настоящей статьи;
— ч. 5 ст. 40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
Вывод: уточнение смежной границы без вашего согласования невозможно; вы вправе заявить письменные возражения, которые блокируют «тихое» изменение границы, а неурегулированный спор об установлении границы рассматривается судом (ч. 1 ст. 39, ч. 4–5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ).
Защита владения: исковая давность на требование о переносе забора не распространяется
Ваше владение спорной полосой вдоль забора защищается законом. Даже если формально по координатам в ЕГРН новый собственник мог бы претендовать на 2 метра, ваше фактическое длительное владение даёт вам самостоятельную защиту.
Прежде всего, требование соседей о переносе забора — это негаторный иск (устранение нарушения права, не связанного с лишением владения), на который исковая давность не распространяется.
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Поэтому тот факт, что «40 лет никаких претензий не было», не лишает вас права защиты и не означает автоматической утраты полосы — но и соседи, формально, не лишены права требовать устранения нарушения их права, если докажут, что забор стоит на их земле. Решающее значение имеет не давность, а доказательство того, что граница проходит по забору (план 1999 г. + согласование + 30 лет фактического пользования).
Параллельно работает и второй механизм — приобретательная давность.
Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 1 ст. 234 ГК РФ
лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010
По смыслу этих норм, если спорная полоса шириной 2 метра фактически находилась в вашем открытом, добросовестном и непрерывном владении «как своим» более 15 лет (у вас — около 30 лет), вы приобрели на неё право собственности в силу приобретательной давности, а до оформления такого права — защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками.
До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Глава 15. Прекращение права собственности
— п. 2 и 3 ст. 234 ГК РФ
Это прямо относимо к новым соседям: они приобрели «вторую половину» по своим документам, но если спорная полоса 30 лет была за вашим забором и вы ею пользовались (сад, постройки), то вы — давностный владелец этой полосы, и ваше владение защищается против них, а по истечении 15 лет вы вправе требовать признания за вами права собственности на эту полосу.
Вывод: на требование соседей о переносе забора исковая давность не распространяется, но это работает двусторонне; решает спор не давность, а доказательства местоположения границы (план 1999 г., забор, посадки, постройки, свидетели). Дополнительно 30-летнее фактическое владение полосой даёт вам защиту владения и основание для признания права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234, 304, 208 ГК РФ, п. 15, 17 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010).
Как защитить свои права: порядок действий и судебный порядок
Ваша линия защиты выстраивается от несудебной стадии к судебной.
1. Не подписывайте чужой акт согласования границ. Если принесут проект с границей, сдвинутой от забора, — заявите письменные мотивированные возражения кадастровому инженеру со ссылкой на план 1999 г. и 30-летнее пользование (ч. 4 ст. 40 Закона № 221-ФЗ — > Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью
— ч. 4 ст. 40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
2. Самостоятельно инициируйте уточнение границ своего участка. Закажите кадастровому инженеру межевание именно своей половины по фактическому положению забора. По ч. 11 ст. 43 Закона № 218-ФЗ, при отсутствии в документах сведений о координатах границами считаются границы, существующие на местности 15 и более лет, с приведением обоснования в межевом плане. Опережающее уточнение границы по забору закрепит вашу позицию в ЕГРН и существенно ослабит требования соседей.
3. Если соседи проведут межевание и по свой участок на учёт с пересечением вашей фактической границы — оспаривайте это в суде иском об установлении (восстановлении) границы земельного участка по фактическому положению забора. Негаторное требование о защите владения заявляется по ст. 304 ГК РФ, а способ защиты — установление границы — вытекает из ст. 12 ГК РФ (восстановление положения, существовавшего до нарушения права). Споры о границах земельных участков относятся к компетенции суда общей юрисдикции (районного суда) по месту нахождения недвижимости — по правилам об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ).
4. Собирайте доказательства заранее: оригинал (или заверенную копию) землеустроительного плана 1999 г. с отметками согласования и печатью; документы о разделе домовладения; фотографии забора, сада, построек разных лет; свидетельские показания прежних владельцев второй половины и соседей, подтверждающие, что забор стоит на этом месте 30 лет; выписку из ЕГРН по вашему участку — сведения о зарегистрированных координатах границ (есть ли они вообще).
5. Про денежные последствия. Если спор дойдёт до суда и закончится в вашу пользу, вы вправе взыскать с проигравших соседей понесённые судебные расходы (госпошлина, оплата экспертизы, услуг представителя) по правилам ст. 98, 100 ГПК РФ. Напротив, если суд установит, что забор действительно на 2 метра заходит на их участок и потребует переноса, вы понесёте расходы на перенос забора и, возможно, возмещение соседям их издержек — поэтому приоритетна досудебная фиксация границы по забору (пункты 1–2).
Вывод: действуйте в последовательности «возражения при согласовании → собственное уточнение границы по забору → при необходимости иск об установлении границы в районный суд по месту нахождения участка», фиксируя план 1999 г., забор, посадки/постройки и свидетельские показания как доказательства 30-летнего фактического землепользования.
