Нужна ли доверенность от других собственников для внесения границ участка в ЕГРН и как её получить удаленно

Нужна ли доверенность от других сособственников для подачи документов одним из них

Внесение сведений о границах ранее учтённого участка (уточнение границ) — это государственный кадастровый учёт в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости. Закон определяет, кто вправе подать такое заявление, когда учёт осуществляется без одновременной регистрации прав (а именно так в вашем случае — право уже зарегистрировано, добавляются только сведения о границах).

1. собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости , за исключением случая, установленного пунктом 4 5 настоящей части ; (В редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ ) 4 1 ) лица, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или в безвозмездное пользование (если договор аренды или договор безвозмездного пользования заключен на срок более пяти лет), - при государственном кадастровом учете земельного участка в соответствии со статьей 43 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4 2 ) лица, обладающего объектом недвижимости на праве оперативного управления, хозяйственного ведения, доверительного управления либо аренды или безвозмездного пользования (если договор аренды или договор безвозмездного пользования заключен на срок более пяти лет), - при государственном кадастровом учете в отношении здания, сооружения, помещения или машино-места в них, объекта незавершенного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на указанном праве; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4 3 ) правообладателя здания, сооружения или земельного участка - при государственном кадастровом учете в связи с выбором таким правообладателем вида разрешенного использования указанного объекта недвижимости, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4 4 ) лица, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду или в безвозмездное пользование, - при государственном кадастровом учете в связи с разделом или объединением земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4 5 ) органа государственной власти, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос", выдавших разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости
   — п. 4 ч. 2 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Для данной ситуации определяющее значение имеет именно пункт 4 части 2 статьи 15: заявление о кадастровом учёте в связи с изменением основных характеристик участка подаёт собственник объекта недвижимости. Каждый из участников долевой собственности является собственником того же самого земельного участка, поэтому любой из сособственников вправе лично обратиться с таким заявлением, не получая на это доверенностей от остальных — он действует как правообладатель от своего имени, а не как представитель других.

Иное толкование (будто требуется согласие/участие всех) вытекало бы из ст. 246 ГК о распоряжении общим имуществом лишь по соглашению участников, однако уточнение границ — это не сделка по распоряжению имуществом, а учётное (технико-правовое) действие, для которого закон прямо называет заявителем «собственника».

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Уточнение границ не передаёт и не отчуждает долю, не меняет размер долей и не является «распоряжением» в смысле ст. 246 ГК, поэтому согласия всех сособственников в форме единого документа на само обращение не требуется.

Вывод. Для подачи в Росреестр (через МФЦ) электронного/бумажного заявления об уточнении границ и готового межевого плана от своего имени сособственнику доверенности от других собственников не нужны — он сам является правообладателем. Доверенности понадобятся только если он дополнительно представляет интересы других сособственников (подписывает что-то за них) — но для собственного обращения в этом нет необходимости.

Роль акта согласования границ и где формально нужны подписи/полномочия остальных

Возможность одному сособственнику подать документы не означает, что процедура не зависит от остальных сособственников и смежников. Уточнение границ сопряжено с обязательным согласованием местоположения границ, которое оформляется в составе межевого плана.

В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей
— ч. 2, 2.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ

Согласование границ — это подпись в акте согласования, который готовит кадастровый инженер ещё на стадии составления межевого плана. Нарушение порядка согласования — самостоятельное основание приостановления учёта:

1. при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным; 26) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета); (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 27) границы земельного участка , о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы населенного пункта, за исключением случая, предусмотренного частью 2 4 статьи 43 настоящего Федерального закона, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в описании местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого соответствующие сведения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
   — п. 25 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Практический вывод: если межевой план уже готов и в нём акт согласования подписан всеми заинтересованными лицами (соседями-смежниками, а также, при необходимости, самими сособственниками), то при подаче готового межевого плана доверенности от других собственников на подачу заявления не нужны. Подписи в акте согласования — это уже совершённый этап, а не полномочие на подачу.

Если же кто-то из заинтересованных лиц (включая остальных сособственников, когда их подпись в акте согласования требуется) ещё не подписал акт, то возможны два пути: (а) они подписывают акт лично у кадастрового инженера; (б) за них подписывает представитель — и тогда для подписи в акте согласования достаточно доверенности в простой письменной форме (это не подача заявления о регистрации права, а согласование границ), хотя на практике кадастровые инженеры часто требуют нотариальную форму для надёжности.

Вывод. Доверенности нужны не для «подачи документов» как таковой, а для подписания акта согласования границ за отсутствующих заинтересованных лиц. Если акт уже согласован — один собственник подаёт готовый межевой план самостоятельно без каких-либо доверенностей.

Если всё же понадобится доверенность (представительство остальных) — форма и оформление на расстоянии

Если сособственник будет выступать не только от себя, но и представлять других собственников (например, подписывать акт согласования, получать документы, а в ряде случаев — подавать заявление не за себя), различайте два требования к форме доверенности.

Нотариальная форма обязательна строго для определённого круга действий:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
— ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Подача заявления о государственном кадастровом учёте (а не о регистрации права) в этот перечень прямо не входит: нотариально удостоверена должна быть доверенность на подачу заявлений о регистрации прав или сделок и на распоряжение зарегистрированными правами. Поэтому для действий, не связанных с распоряжением правами (подпись в акте согласования границ, подача заявления о кадастровом учёте), по общему правилу ст. 185 ГК достаточно письменной доверенности. На практике, однако, оператор (МФЦ/ППК «Роскадастр») часто запрашивает нотариальную доверенность для любого представителя при подаче документов в ЕГРН — чтобы исключить риск приостановления, безопаснее оформить доверенность нотариально.

Если оформляется нотариальная доверенность от нескольких сособственников — это допустимо одним документом:

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— п. 1 ст. 59 Основ законодательства о нотариате

Что касается удалённого оформления, то действуют два разных механизма.

1. Электронная доверенность (нотариус изготовляет документ в электронной форме). Личная явка доверителя к нотариусу при этом сохраняется (поскольку он подписывает документ в присутствии нотариуса), но сам документ формируется в электронном виде с машиночитаемой маркировкой и может быть передан дистанционно:

По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие путем изготовления нотариального документа в электронной форме. В случае, если нотариальный документ должен быть подписан лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, это лицо обязано подписать документ в присутствии нотариуса простой электронной подписью, требования к которой устанавливаются законодательством Российской Федерации, регулирующим отношения в области использования электронных подписей. Порядок формирования простой электронной подписи устанавливается Федеральной нотариальной палатой. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ) Удостоверенный, совершенный или выданный нотариусом документ в электронной форме подписывается квалифицированной электронной подписью нотариуса
— ст. 44.2 Основ законодательства о нотариате, п. 2, пп. 1

2. Удалённое (дистанционное) совершение нотариальных действий — это закрытый перечень, и удостоверение доверенностей (ст. 59 Основ) в него не входит, поэтому «полностью онлайн» без личного визита к нотариусу доверенность удостоверить нельзя:

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ
— ст. 44.3 Основ законодательства о нотариате, п. 2, пп. 1

Практические варианты при нахождении собственников в разных регионах:

• каждый сособственник, которому нужна доверенность, обращается к любому нотариусу в своём регионе (нотариальное действие совершается по месту нахождения доверителя, не привязано к месту нахождения участка), а готовый оригинал/электронный документ передаётся представителю;
• нотариально удостоверенную доверенность можно изготовить в электронной форме (ст. 44.2 Основ) и направить по электронной почте; для подачи в Росреестр в электронном виде доверенность прикладывается к электронному пакету документов;
• бумажный оригинал передаётся почтой или курьером — действует подлинник доксения; копия должна быть нотариально удостоверенной, если представляется вместо оригинала.

О сроке действия помните правило ст. 186 ГК:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Вывод. Для представительства других сособственников достаточно письменной доверенности (подписание акта согласования), но для подачи документов в ЕГРН через представителя безопаснее нотариальная форма. «Полностью дистанционного» удостоверения доверенности закон не предусматривает (удостоверение доверенностей не входит в перечень удалённых нотариальных действий), но решается всё удалённо двумя путями: нотариальное удостоверение электронной доверенности у нотариуса по месту жительства каждого сособственника с последующей пересылкой, либо оформление каждым сособственником доверенности у «своего» нотариуса и передача оригинала почтой/курьером.

Альтернатива без доверенностей: электронная подача каждым собственником

Полностью избежать вопроса о доверенностях можно, если подать заявление электронно — закон прямо разрешает представить заявление о кадастровом учёте в связи с изменением основных сведений об объекте через единый портал госуслуг или личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью правообладателя:

1. При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: 1) органа государственной власти, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос", выдавших разрешение на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места, - при государственном кадастровом учете таких здания, сооружения и расположенных в них помещений, машино-мест;
   — п. 2 ч. 2 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

В этом случае каждый сособственник (как правообладатель) направляет совпадающее по содержанию заявление о кадастровом учёте изменений через свой личный кабинет на Госуслугах/портале Росреестра, прикладывая готовый межевой план (XML), удостоверяя личность встроенной аутентификацией ЕСИА. Доверенности при таком способе не требуются вовсе — каждый действует от своего имени через свою подтверждённую учётную запись.

Единственное условие применимости этого способа — уточнение границ должно укладываться в допустимые рамки (без образования нового участка и без превышения пределов изменения площади, установленных п. 32 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ: рост площади сверх 10 % или сверх предельного минимального размера приведёт к приостановлению).

Вывод. Если межевой план готов и подписан (согласован), а сособственники имеют подтверждённые учётные записи на Госуслугах, оптимальный путь — электронная подача заявления о кадастровом учёте изменений каждым собственником через свой личный кабинет; доверенности не потребуются никому.