Доли 1/3 и 2/3 — идеальные доли в праве, не привязанные к конкретной площади
Решением суда 1998 года между сособственниками установлены доли в праве собственности на земельный участок (1/3 и 2/3). По своей правовой природе это идеальные доли — дроби в праве общей собственности, а не фиксированные в натуре значения площади.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором
— п. 1, 3 ст. 244 ГК РФ
Это означает, что доля каждого сособственника определяется не в квадратных метрах, отведённых ему на местности, а как арифметическая доля в праве на весь участок. Как следствие, изменение общей площади участка автоматически не изменяет размер долей: они остаются 1/3 и 2/3, а каждый сособственник в стоимостном и абсолютном выражении получает пропорционально больше (1/3 и 2/3 от приросшей площади).
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законо
— ст. 252 ГК РФ, п. 1
Норма ст. 252 ГК РФ подтверждает: раздел либо выдел доли — это отдельная процедура, инициируемая по соглашению или через суд по требованию участника. Сам по себе факт увеличения кадастровой площади участка при уточнении границ не порождает обязанности произвести новый раздел — доли уже определены судом и сохраняются в неизменном виде (1/3 и 2/3) вне зависимости от того, увеличилась или уменьшилась общая площадь объекта.
Вывод: повторный раздел участка не требуется и законом не предписан. Увеличение площади в 2021 году за счёт включения палисадника влечёт лишь то, что абсолютный размер каждой доли (в метрах квадратных) вырос пропорционально приросту, но соотношение 1/3 : 2/3 осталось прежним автоматически, без дополнительного решения суда или соглашения.
Развилка: кому должна достаться приросшая площадь палисадника
Автоматическое сохранение долей 1/3 : 2/3 справедливо при условии, что палисадник входил в состав общего участка (общей долевой собственности) ещё до уточнения границ и лишь не был учтён по площади. Однако из вопроса следует, что палисадник находился «перед домом» собственника, владеющего 2/3 доли, и при разделе 1998 года его площадь не учли. Здесь возможны две принципиально разные ветки.
Ветка А — палисадник был частью общего участка, но не был обмерян. Тогда уточнение границ лишь привело кадастровую площадь в соответствие с фактической, доли не меняются, всё приращение распределяется пропорционально 1/3 и 2/3. Приращение общей долевой собственности принадлежит всем сособственникам соразмерно долям.
Ветка Б — палисадник фактически относился только к части собственника 2/3 доли (земля, которой пользовался лишь он, либо улучшенная только им). В этом случае вступает в действие механизм перераспределения долей через улучшения:
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 3 ст. 245 ГК РФ
Применение этой нормы ограничено двумя условиями: (1) улучшение должно быть неотделимым и (2) осуществлено за свой счёт с соблюдением установленного порядка использования общего имущества. Простое фактическое пользование палисадником одним из сособственников без согласования с другим не образует автоматического основания для увеличения его доли — требуется либо соглашение всех участников (п. 1, 2 ст. 245 ГК РФ), либо решение суда, устанавливающее вклад конкретного лица в приращение общего имущества.
Вывод: если палисадник был частью общего участка и лишь не был обмерян — доли не пересматриваются, новых разделов не требуется (Ветка А). Если же собственник 2/3 доли претендует на то, чтобы весь прирост достался ему (палисадник использовался только им или улучшался только за его счёт), это уже спор об изменении долей, разрешаемый соглашением либо в суде (Ветка Б) — автоматического изменения долей закон не предусматривает.
Законность включения палисадника в площадь при межевании 2021 года и исправление реестровой ошибки
Если палисадник при первоначальном разделе 1998 года не входил в границы участка, а относился к землям, не принадлежавшим сособственникам (например, муниципальным неразграниченным землям либо землям общего пользования), то его включение в кадастровую площадь в 2021 году является неправомерным расширением границ. Такое действие квалифицируется как реестровая ошибка — ошибка, воспроизведённая в ЕГРН из документов межевания, повлёкшая неверное определение границ и площади участка.
установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права
— ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
Исправление реестровой ошибки допускается только при условии, что оно не влечёт прекращения, возникновения или перехода зарегистрированного права. Если исключение палисадника из площади уменьшит участок и тем самым затронет права сособственников либо третьих лиц (смежных землепользователей, муниципалитета), то внесудебное исправление недопустимо:
В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав
— ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
В таком случае исправление производится только по решению суда — путём подачи иска об исправлении реестровой ошибки и установлении (восстановлении) правильных границ участка в районный суд по месту нахождения участка.
Отдельно следует учитывать установленное законом ограничение на уточнение границ: при наличии расхождения фактической площади с площадью по правоустанавливающим документам свыше определённого порога (10%) регистратор не вправе осуществлять кадастровый учёт в порядке уточнения без дополнительных оснований — иначе это самостоятельный признак порочности проведённого в 2021 году учёта. Точная норма-порог в прочитанных фрагментах статьи 26 ФЗ № 218-ФЗ мной не извлечена дословно, однако само правило носит императивный характер.
Вывод: если палисадник в 1998 году не входил в участок, включение его в площадь в 2021 году образует реестровую ошибку; её исправление (исключение «лишней» площади) возможно по решению государственного регистратора, а если оно затрагивает права сторон — только через суд в порядке ч. 3—4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ. Участнику, полагающему, что его доля ущемлена включением чужой площади, надлежит обратиться в районный суд по месту нахождения участка с иском об исправлении реестровой ошибки и установлении границ.
Повторный раздел участка не требуется: доли 1/3 и 2/3, установленные судом в 1998 году, сохраняются автоматически, а увеличение площади при межевании 2021 года лишь пропорционально увеличивает абсолютный размер каждой доли — при условии, что палисадник входил в состав общего участка. Если же палисадник не был частью общего участка, его включение в площадь может быть квалифицировано как реестровая ошибка и подлежит исправлению.
По существу сложившейся ситуации:
Доли 1/3 и 2/3, установленные решением суда 1998 года, являются идеальными долями в праве общей долевой собственности (п. 1, 3 ст. 244 ГК РФ). Это означает, что они не привязаны к конкретной площади в квадратных метрах, а выражают арифметическое соотношение прав сособственников на весь участок. Соответственно, при изменении общей площади участка — в том числе при её увеличении в результате уточнения границ — размер долей не пересматривается автоматически: они остаются 1/3 и 2/3, а каждый сособственник получает пропорционально больше в абсолютном выражении.
Раздел или выдел доли — это отдельная процедура, которая производится только по соглашению между участниками либо по решению суда (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Сам по себе факт увеличения кадастровой площади участка не порождает обязанности проводить новый раздел и не является основанием для пересмотра установленных судом долей.
Ветка А — палисадник был частью общего участка, но не был обмерян при разделе 1998 года. В этом случае межевание 2021 года лишь привело кадастровую площадь в соответствие с фактической. Приращение площади распределяется между сособственниками пропорционально их долям: 1/3 и 2/3 от всего участка, включая палисадник. Никаких дополнительных соглашений или судебных решений не требуется — доли сохраняются автоматически.
Ветка Б — палисадник фактически относился только к части собственника 2/3 доли. Если этот сособственник претендует на то, чтобы весь прирост площади достался ему (например, ссылаясь на то, что только он пользовался палисадником или улучшал его за свой счёт), то это уже спор об изменении долей. Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счёт с соблюдением установленного порядка неотделимые улучшения общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Однако простое фактическое пользование палисадником без согласования с другим сособственником не образует автоматического основания для увеличения доли — требуется либо соглашение всех участников (п. 1, 2 ст. 245 ГК РФ), либо решение суда.
Если будет установлено, что палисадник в 1998 году не входил в границы участка (например, относился к муниципальным или неразграниченным землям), его включение в кадастровую площадь в 2021 году может быть квалифицировано как реестровая ошибка. Исправление такой ошибки производится по решению государственного регистратора прав в течение 5 рабочих дней, но только если это не влечёт прекращения, возникновения или перехода зарегистрированного права (ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ). Если же исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, оно производится только по решению суда (ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ).
Пошаговые действия
-
Установите, входил ли палисадник в состав общего участка на момент раздела 1998 года. Для этого запросите в Росреестре копии правоустанавливающих документов, материалов землеустроительного дела и сведения о границах участка по состоянию на 1998 год (если такие документы сохранились).
-
Если палисадник был частью общего участка — никаких действий по переразделу не требуется. Доли 1/3 и 2/3 сохраняются, прирост площади распределяется пропорционально. При необходимости зафиксируйте это в письменном соглашении между сособственниками для исключения будущих споров.
-
Если собственник 2/3 доли претендует на весь прирост (ссылаясь на неотделимые улучшения палисадника за свой счёт) — попытайтесь заключить соглашение об изменении долей (п. 1, 2 ст. 245 ГК РФ). При недостижении согласия спор разрешается в суде по месту нахождения участка.
-
Если будет установлено, что палисадник не входил в границы участка в 1998 году — подайте заявление об исправлении реестровой ошибки в орган регистрации прав (Росреестр). Если исправление затрагивает права сособственников или третьих лиц, регистратор откажет во внесудебном порядке — тогда обращайтесь с иском об исправлении реестровой ошибки и установлении границ в суд по месту нахождения участка.
-
При отказе регистратора в исправлении реестровой ошибки либо при споре между сособственниками о распределении приросшей площади — обращайтесь в суд по месту нахождения участка, приложив решение суда 1998 года, документы межевания 2021 года, выписку из ЕГРН и доказательства фактического пользования палисадником.
