Администрация требует снести теплицы на самовольно занятых сотках перед выкупом прирезки: законно ли это?

Законен ли отказ в перераспределении из-за самовольного занятия и теплиц

Перечень случаев, когда перераспределение публичных земель с частным участком вообще допускается, закреплён в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ. Для Вашей категории (ИЖС/ЛПХ/садоводство) ключевое основание — подп. 3:

1. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
   — подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

То есть перераспределение для гражданина—собственника участка, предназначенного для ИЖС, садоводства или личного подсобного хозяйства, законом прямо предусмотрено — при условии, что площадь его участка после прирезки не превысит установленные предельные максимальные размеры. Наличие на части прирезки теплиц само по себе в этом перечне случаев препятствием не названо.

Однако отказ в заключении соглашения правомерен по исчерпывающему перечню оснований п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ. Для Вашей ситуации релевантны два:

1. на земельном участке, на который возникает право частной собственности, в результате перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц, за исключением сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), размещение которого допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекта, размещенного в соответствии с пунктом 3 статьи 39 36 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка предусматривается перераспределение земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и изъятых из оборота или ограниченных в обороте, за исключением случаев, если такое перераспределение осуществляется в соответствии с проектом межевания территории с земельными участками, указанными в подпункте 7 пункта 5 статьи 27 настоящего Кодекса;
   — подп. 3 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

1. образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса;
   — подп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Разбор применения к Вашим фактам:

• Если «прирезку» в 7 соток возможно образовать как самостоятельный земельный участок без нарушения требований и она не является просто «неудобьем»/небольшим клином к Вашему участку — отказ администрации по подп. 9 п. 9 ст. 39.29 правомерен, и присоединять её через перераспределение нельзя: такой земельный участок подлежит продаже на аукционе, а не «прирезке». Это, по-видимому, и имеет в виду администрация словами «потом покупайте», и в этой части её позиция согласуется с законом.
• Основание подп. 3 п. 9 (на участке расположены здание/сооружение, находящиеся в чужой собственности) к Вашим теплицам неприменимо: теплицы принадлежат Вам, а не «другим гражданам или юридическим лицам», и, как показано в следующем блоке, некапитальная теплица вообще не является «зданием или сооружением» в смысле этой нормы (объектом недвижимости). Наличие Ваших собственных возводимых объектов не упоминается среди этих оснований.
• Итоговая законность отказа зависит от факта: возможно ли из всей прирезки (7 соток) образовать отдельный самостоятельный участок. Если это ровная единая межа в 7 соток, которую можно выделить отдельно — отказ законен и путь один: торги. Если же речь про неудобные «довески» у границы, площадь которых в совокупности с целями ИЖС и предельными размерами не выходит за рамки подп. 3 п. 1 ст. 39.28 — отказ оспорим как не основанный на законе.

Вывод: требование «сначала освободить участок, потом покупать» законно в той мере, в какой самовольно занятые земли и размещаемые на них объекты не могут быть включены в выкуп ни через перераспределение, ни иначе, покуда у вас нет на них прав. Но сам по себе отказ в перераспределении становится правомерным только при доказанности одного из оснований п. 9 ст. 39.29 — а не просто факта самовольного занятия.

Вправе ли администрация требовать сноса теплиц (статус теплицы как движимого имущества)

Требование «снести теплицы» адресовано им как будто бы объекту, подлежащему сносу как самовольная постройка. Но институт самовольной постройки (снос по ст. 222 ГК РФ) распространяется только на объекты недвижимости. Это следует из самой конструкции ст. 222:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

а что является недвижимостью, определяет ст. 130 ГК РФ — прочно связанные с землёй объекты:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ; от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ) К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
— ст. 130 ГК РФ, п. 1

Разбор применения:

• Обычная теплица (парник) из сборных дуг/рам, установленная на грунт без капитального фундамента и неразрывной связи с землёй, является движимой вещью: её перемещение не причиняет соразмерного ущерба назначению. Следовательно, она не относится к объектам недвижимости (ст. 130 ГК РФ) и не является «строением» в смысле п. 1 ст. 222 ГК РФ, по отношению к которому закон предусматривает снос как последствие.
• Поэтому администрация не вправе требовать «сноса теплиц» как сноса самовольной постройки (по процедуре ст. 222 ГК РФ) — для такой квалификации объекту не хватает признака недвижимости.
• Что администрация вправе и обязана требовать — это освобождения земельного участка (переноса/демонтажа движимых конструкций с муниципальных земель), если эти сотки ей не переданы в пользование заявителю, а также возмещения расходов на приведение участка в пригодное состояние по ст. 76 ЗК РФ (см. следующий блок). «Снос в смысле уничтожения» теплиц как вашей собственности не требуется — достаточно демонтировать и переставить их на свои сотки или вновь установить после надлежащего оформления участка.

Вывод: тезис клиента «должен снести, потом купить, потом ставить обратно» юридически неточен. Теплица не подлежит сносу по правилам о самовольной постройке — она движима. Смысл требования администрации не в уничтожении теплиц, а в освобождении земель, на которые у вас пока нет прав (их нужно либо приобрести, либо перенести объекты). Заставлять «сносить и покупать» муниципалитет не должен — у вас есть право и демонтировать переносимые теплицы самостоятельно, и не лишаться их как имущества.

Последствия самовольного занятия 3 соток: штраф и освобождение участка

Если указанные 3 сотки действительно являются муниципальными землями (или землями неразграниченной собственности), на которые у Вас нет оформленных прав, их занятие под теплицы — самовольное занятие земельного участка. Административная ответственность установлена ст. 7.1 КоАП РФ:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
— ст. 7.1 КоАП РФ (с примечаниями)

А обязанность вернуть занятые земли и привести участок в пригодное состояние возлагается на виновное лицо ст. 76 ЗК РФ:

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
— п. 2 ст. 76 ЗК РФ

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
— п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Разбор применения:

• Реальная правовая угроза для клиента не «снос теплиц», а возбуждение дела по ст. 7.1 КоАП РФ со штрафом (от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости при её определении, но не менее 5 000 руб., исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части) и предъявление требования об освобождении занятых соток и приведении их в состояние, пригодное для использования (пп. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ).
• Пока заявление о перераспределении не удовлетворено и права на эти сотки не оформлены, пользование ими незаконно. Поэтому стратегически правильнее не удерживать занятую часть в ожидании решения, а либо ускорить оформление выкупа/перераспределения, либо заблаговременно перенести теплицы — иначе у муниципалитета есть формальное основание для штрафа и требования об освобождении.
• Важно: если участок впоследствии будет всё же перераспределён/выкуплен и теплицы окажутся уже на Вашей земле, прекращается и основание для квалификации занятия как самовольного — состав ст. 7.1 отпадёт. Поэтому ключевой вопрос предмет спора — скорость оформления прав на прирезку.

Вывод: самовольно занятые Вами 3 сотки являются уязвимым местом: они дают администрации законный повод требовать освобождения участка и налагать штраф (ст. 7.1 КоАП), а также создают предпосылку к отказу включать это в перераспределение. Риски реальны и их не отменяет «некапитальность» теплиц — штраф и освобождение следуют из самого факта пользования чужими землями без прав, независимо от типа размещённого объекта.

Куда идти, если отказ неправомерен / как легально оформить прирезку

Развилки для действий клиента зависят от того, правомерен ли отказ:

Ветка А. Отказ неправомерен (прирезка — «неудобные» земли, площадь в пределах предельных максимумов, случай подп. 3 п. 1 ст. 39.28).
В этом случае решение администрации об отказе можно оспорить. Срок рассмотрения заявления — не более 20 дней (п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ, это процедурная норма того акта), отказ по не предусмотренным п. 9 ст. 39.29 основаниям является незаконным. Такой отказ обжалуется как ненормативный правовой акт/решение органа местного самоуправления в порядке административного судопроизводства (глава 22 КАС РФ) в районный суд — с требованием признать отказ незаконным и обязать орган принять решение по существу. Практикообразующая позиция: наличие на прирезке капитальных объектов, находящихся в собственности иных лиц, дает лишь одно из формальных оснований отказа (подп. 3 п. 9), однако собственные некапитальные объекты заявителя препятствием для перераспределения сами по себе не являются — оснований отказа, прямо связывающего самовольно возведённые самим заявителем объекты с перераспределением, п. 9 ст. 39.29 не содержит (см. первый блок).

Ветка Б. Отказ правомерен (прирезка — самостоятельный целый участок, подлежащий продаже).
Тогда присоединение через перераспределение невозможно, и легальными путями являются:

• выкуп через аукцион: самостоятельный муниципальный участок (прирезка) подлежит продаже на торгах (аукцион) по общим правилам предоставления земельных участков, находящихся в гос/муниципальной собственности;
• аренда прирезки с последующим выкупом в предусмотренных случаях.

Что бы ни происходило: пока участок не передан Вам, занятые 3 сотки следует освободить от теплиц (перенести их на собственную землю) — это снимает риск штрафа по ст. 7.1 КоАП и требования по ст. 76 ЗК РФ, а после получения прав на прирезку теплицы без какого-либо «сноса» можно вновь разместить на ставших Вашими сотках.

Вывод: если отказ администрации не подкреплён конкретным основанием п. 9 ст. 39.29 (превышение предельных размеров, возможность образования самостоятельного участка, чужие объекты недвижимости и т.п.), его следует оспаривать в суде — самовольное занятие теплицами само по себе такого основания не образует. Если же прирезка — самостоятельный участок, закон будет на стороне администрации, и тогда корректная последовательность одна: освободить занятые земли, купить участок на торгах, после чего разместить теплицы. «Снос теплиц» как уничтожение имущества не требуется ни в одной из веток.

Доказательства, альтернативы и исполнение при переносе теплиц

Доказательства (капитальность теплиц). От того, является ли теплица движимой вещью или объектом недвижимости (см. ст. 130 ГК РФ), зависит объём обязанностей перед администрацией. Юридически значимый факт — наличие/отсутствие капитального фундамента и неразрывной связи с землёй. Клиент должен быть готов подтвердить (фото, описание конструкции, акт) что теплицы сборные, стоят на грунте и демонтируются без ущерба — тогда они движимы, не подпадают под снос по ст. 222 ГК РФ, и пригодны к переносу. Если же какая-либо теплица имеет бетонный фундамент (недвижимость), к ней применимы и правила о самовольной постройке, и она уже не «просто переносится».

Альтернативы перераспределению. Если прирезка — самостоятельный участок и перераспределение недопустимо (подп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ), легальные пути — покупка участка на аукционе либо аренда прирезки с последующим выкупом в предусмотренных законом случаях (общие правила продажи/аренды земельных участков, находящихся в гос/муниципальной собственности). Демонтаж и перенос теплиц на собственную землю снимает статус «самовольно занятых» 3 соток и устраняет барьер для рассмотрения вопроса по существу.

Исполнение требования об освобождении. Пока права на прирезку не оформлены, пользование тремя сотками незаконно — муниципалитет вправе настаивать на их освобождении и приводить участок в пригодное состояние за счёт виновного (п. 3 ст. 76 ЗК РФ) и налагать штраф (ст. 7.1 КоАП РФ). Чтобы избежать штрафа и растягивания спора, клиенту выгоднее самостоятельно перенести переносимые теплицы до получения прав на участок; после надлежащего оформления прав на прирезку объекты беспрепятственно возвращаются на ставшую его территорией землю — без «сноса» и утраты имущества. Одна и та же последовательность — сначала оформить право на участок (перераспределение/аукцион/аренда), затем размещать объекты — согласуется во всех правовых ветках.

Можно ли сохранить теплицы после надлежащего оформления прирезки (гражданско-правовые последствия)

После того как участок (прирезка) перейдёт Вам в собственность в установленном порядке (перераспределение, аукцион или выкуп арендованного участка), основания для квалификации размещения теплиц как «самовольного занятия» исчезают, поскольку земля становится Вашей. Право собственника размещать на своём участке объекты закреплено в п. 1 ст. 263 ГК РФ:

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил
— п. 1 ст. 263 ГК РФ

Разбор применения:

• Став собственником прирезанной площади, Вы вправе возводить на ней теплицы и иные сооружения (в том числе некапитальные) при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и целевого назначения участка.
• Для обычных некапитальных теплиц разрешение на строительство не требуется — они не относятся к объектам недвижимости (ст. 130 ГК РФ) и не подпадают под институт самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). Соответственно, после оформления права на прирезку Вы вправе беспрепятственно разместить теплицы на всей вновь приобретённой площади.
• Единственное условие — соблюдение вида разрешённого использования и градостроительных ограничений участка (например, если прирезка находится в зоне, где возведение даже некапитальных сооружений ограничено, это оговаривается правилами землепользования и застройки муниципалитета).

Вывод: теплицы не подлежат уничтожению («сносу» по смыслу самовольной постройки). Пока участок не оформлен, их переносят на свою землю ради снятия риска штрафа по ст. 7.1 КоАП и требования об освобождении по ст. 76 ЗК РФ; после вступления в права собственности на прирезку у Вас есть прямое правомочие (п. 1 ст. 263 ГК РФ) вернуть теплицы на ставшую Вашей территорию — именно в этом и состоит законный, а не «бессмысленный», порядок действий.