Ключевое противоречие: перевод контура в границы населённого пункта достигается не разделом, а изменением генерального плана
Сама постановка цели («разделить участок, чтобы перевести отдельные контуры в границы населённых пунктов») юридически неверна. Включение земельного участка в границы населённого пункта — это перевод его в категорию «земли населённых пунктов», и он совершается не разделом земельного участка, а актом об изменении границ населённого пункта (в составе генерального плана), который принимает уполномоченный орган госвласти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 2. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 3. Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов, в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего Федерального закона, направляются в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав) для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости органами, указанными в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 232-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ; от 20.03.2011 № 41-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Статья 9.
— ч. 1 ст. 8 ФЗ № 172-ФЗ «О переводе земель…»
Это означает для вашей ситуации: даже если вы разделите многоконтурный участок на 9 отдельных участков по числу контуров, сам по себе раздел не переведёт ни один контур в категорию земель населённых пунктов. Включение каждого контура в границы того или иного населённого пункта произойдёт только после утверждения изменений в генеральный план (или схему территориального планирования) соответствующего поселения, и только эта градостроительная процедура изменит категорию. До такого включения раздел не даёт никакого правового эффекта в виде «перевода контура в границы НП» — контур остаётся землёй сельскохозяйственного назначения.
Вывод: отказ или невозможность «разделить для перевода контуров в границы НП» объясняется тем, что желаемый результат (изменение категории) достигается не разделом, а изменением границ населённого пункта через документы территориального планирования. Раздел участка к этому результату не ведёт и не требуется.
Ограничения, препятствующие разделу многоконтурного сельхозучастка по контурам
Раздел земельного участка на отдельные участки по его контурам сам по себе допускается (ст. 11.4, 11.2 ЗК РФ), однако к образуемым участкам применяются обязательные требования. Для земель сельскохозяйственного назначения предельные размеры образуемых участков определяются не градостроительными регламентами (которые на такие земли не распространяются), а федеральным законом и законом субъекта РФ.
Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.12.2008 № 250-ФЗ; от 28.12.2010 № 420-ФЗ) Требования настоящего пункта не распространяются на образуемые земельные участки в целях их изъятия для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.
— п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ
Это означает: минимальные размеры образуемых участков из земель сельхозназначения в Иркутской области устанавливаются законом Иркутской области, и если отдельный контур (или группа контуров) вашего участка имеет площадь меньше установленного регионального минимума, образуемый из него участок не может быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт. При площади всего участка 10,43 га, распределённой по 9 разноплощадным контурам, часть контуров почти наверняка окажется меньше регионального минимального размера — это и есть одна из типичных причин невозможности раздела.
Важная оговорка, содержащаяся в той же норме: требование о минимальных размерах не распространяется на образуемые участки «в целях последующего изменения целевого назначения земель на основании документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации». Но это исключение срабатывает только тогда, когда уже существует утверждённый документ территориального планирования (изменение в генплан о включении контуров в границы НП). Без такого утверждённого документа исключение неприменимо, и раздел блокируется требованием минимальных размеров.
Кроме того, образуемые участки не должны иметь дефектов, препятствующих рациональному использованию земель:
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон (за исключением земельных участков, границы которых могут пересекать границы территориальных зон в соответствии с настоящим пунктом), лесничеств устранение такого пересечения осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
— п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ
Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7.
— п. 3 ст. 11.9 ЗК РФ
Смысл для вашей ситуации: если после раздела образованные участки (контуры) окажутся вклиненными/чересполосными относительно друг друга или их границы будут пересекать границы населённых пунктов либо муниципальных образований, регистратор приостановит кадастровый учёт по ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Раздел должен дать полноценные, изолированные, рационально используемые участки — иначе он не пройдёт.
Вывод: раздел многоконтурного участка по контурам возможен технически, но заблокирован, если образуемые из контуров участки меньше минимального размера, установленного законом Иркутской области, и/или образуют чересполосицу/вклинивание, и/или их границы пересекают границы населённых пунктов или муниципальных образований. Исключение из правила о минимуме действует только при наличии утверждённых документов территориального планирования о последующем изменении назначения.
Особый режим сельхозугодий и ограничения в границах Байкальской природной территории
Причина, по которой перевести отдельные контуры в границы населённых пунктов в Иркутском районе сложно, дополняется двумя мерами охраны земель.
Во-первых, если контуры участка относятся к сельскохозяйственным угодьям (пашня, сенокос, пастбище, залежь, многолетние насаждения), на них действует особый охранительный режим:
Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ) 4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району ( муниципальному округу, городскому округу ), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. (В редакции федеральных законов от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" . (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 79 ЗК РФ
Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6 1 . В случаях, установленных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", на сельскохозяйственных угодьях допускается строительство объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для производства и хранения продукции виноградарства и (или) продукции виноделия, а также оказания услуг в сфере сельского туризма. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 579-ФЗ) 7. Границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются и изменяются решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.
— п. 6 ст. 79 ЗК РФ
Это значит: сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране; их нельзя использовать под жилищное и дачное строительство, нельзя включать в границы садоводческих территорий. Перевод именно угодий в земли населённых пунктов для последующей застройки допускается лишь в исключительном порядке (ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ) с обоснованием, что дальнейшее сельскохозяйственное использование невозможно из-за утраты плодородия или иных причин.
Во-вторых, Иркутский район расположен (полностью или в значительной части) в границах Байкальской природной территории, где действуют дополнительные ограничения хозяйственной деятельности:
На Байкальской природной территории запрещается строительство новых хозяйственных объектов, реконструкция действующих хозяйственных объектов без положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации таких объектов. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 232-ФЗ; от 18.07.2011 № 215-ФЗ; от 28.06.2014 № 181-ФЗ) 3. Перечень видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне, утверждается Правительством Российской Федерации.
— ст. 6 ФЗ № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал», п. 2
Смысл для вашей ситуации: даже после успешного раздела и включения контуров в границы населённого пункта любое строительство на этих землях потребует положительного заключения государственной экологической экспертизы, а в центральной экологической зоне Байкальской природной территории действует перечень запрещённых видов деятельности. Переводить в границы НП земли, фактически являющиеся сельскохозяйственными угодьями, ради их застройки здесь юридически максимально затруднено.
Вывод: если контуры участка — сельскохозяйственные угодья и/или расположены в границах Байкальской природной территории, их перевод в земли населённых пунктов ради застройки существенно ограничен особым охранным режимом угодий (ст. 79 ЗК РФ) и требованиями экологической экспертизы (ст. 6 ФЗ № 94-ФЗ), что и объясняет фактическую невозможность достичь цели через «простой» раздел.
Что вам нужно сделать на практике вместо раздела
Правильная последовательность для достижения вашей цели — обратная: сначала добиться включения нужных контуров в границы населённого пункта (изменение генерального плана поселения/городского округа Иркутского района), и только затем, при необходимости, образовать (разделить) участки по изменённым границам. Раздел — не предшествующий, а сопутствующий или последующий шаг.
Поскольку включение участка в границы НП уже является переводом его категории (ч. 1 ст. 8 ФЗ № 172-ФЗ), у вас есть два пути в зависимости от того, кто именно и как отказал:
-
Если отказ поступил от Росреестра (приостановление/отказ в кадастровом учёте образуемых участков) — причиной является несоответствие образуемых участков требованиям ст. 11.9 ЗК РФ (минимальный размер, чересполосица, пересечение границ НП). Основания приостановления перечислены в ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, отказ следует при неустранении причин в срок (ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ). Такой отказ обжалуется в апелляционную комиссию при Росреестре (в административном порядке) либо в суд.
-
Если препятствие — на стадии изменения границ НП (вам отказывают во включении контуров в границы населённого пункта) — это решение органа госвласти субъекта/органа МСУ по документам территориального планирования, и оно не связано с разделом земельного участка. Здесь нужно инициировать процедуру изменения генерального плана с обоснованием, и оценить ограничения, описанные выше (сельхозугодья, Байкальская территория).
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1
Возможность добиться цели зависит от существа формулировки отказа, которую вы получили: раздел и включение в границы НП — две разные процедуры, и «нельзя разделить ради перевода контуров в НП» — чаще всего означает, что причина либо в несоответствии образуемых участков требованиям ст. 11.9 ЗК РФ и региональным минимальным размерам, либо в том, что сама постановка цели неверна (перевод осуществляется через генплан, а не через раздел).
Вывод: сначала инициируйте включение нужных контуров в границы населённого пункта через изменение градостроительной документации (генерального плана) Иркутского района; раздел участка проводите уже применительно к участкам, которые законно окажутся в новой категории. Обжалуйте конкретный отказ (Росреестра — через апелляционную комиссию или суд; отказ во включении в границы НП — в суд), исходя из его дословной формулировки, которая является решающим фактом для дальнейших действий.
