Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение границ и межевание

Почему нельзя разделить многоконтурный участок 10,43 га с 9 контурами на части менее 1,9 га по 102-ФЗ в Иркутском районе, если цель — продажа

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Откажитесь от плана раздела на части менее 1,9 га — Росреестр приостановит учет по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.
  2. 2
    Разделяйте участок только на части площадью не менее 1,9 га каждая (максимум 5 участков из 10,43 га).
  3. 3
    Закажите у кадастрового инженера межевой план, где каждый образуемый участок соответствует региональному минимуму.
  4. 4
    Подайте документы на одновременный кадастровый учет и регистрацию прав на все образованные участки.
  5. 5
    При продаже каждого участка направьте письменное извещение в высший орган власти Иркутской области.
  6. 6
    Не продавайте части без раздела — сделка будет ничтожной по п. 1 ст. 168 ГК РФ.

Документы и доказательства

  • Получите выписку из ЕГРН на исходный участок с планом границ и описанием всех 9 контуров.
  • Запросите текст закона Иркутской области, устанавливающего минимальный размер 1,9 га для образуемых участков.
  • Если росреестр приостановит учет и вынесет отказ: Соберите письменный отказ Росреестра в кадастровом учете со ссылкой на п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.
  • Сохраняйте документы о праве собственности на исходный участок площадью 10,43 га.

  • Сроки и риски

    • Кадастровый учёт и регистрация прав при разделе проводятся одновременно по всем образуемым участкам (ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ).
    • Сделка по продаже участка, образованного с нарушением минимального размера, ничтожна по п. 1 ст. 168 ГК РФ — право собственности к покупателю не перейдёт.
    • Продажа возможна только после отказа субъекта РФ от покупки или его молчания в установленный срок (п. 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ).

  • Когда нужен адвокат

    • Раздел на части менее 1,9 га не пройдёт кадастровый учёт — Росреестр приостановит его по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.
    • Каждый из 9 образуемых участков должен соответствовать минимальному размеру, установленному законом Иркутской области.
    • При разделе исходный участок прекращает существование только после регистрации прав на все образованные участки (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).
    • Продажа части участка без законного раздела влечёт ничтожность сделки по п. 1 ст. 168 ГК РФ.
    • При продаже участка вы обязаны письменно известить высший исполнительный орган власти Иркутской области (п. 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ).
    • Адвокат поможет проверить законность отказа Росреестра и подготовить раздел на части не менее 1,9 га.

  • Альтернативные пути

    • Разделите участок на 5 частей площадью не менее 1,9 га каждая — это максимум, который допускает закон.
    • Рассмотрите продажу участка целиком площадью 10,43 га, если покупатель готов приобрести его без раздела.
    • Проверьте, не подпадает ли ваша деятельность под исключение для КФХ или ЛПХ из п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ.
    • Уточните в Росреестре, возможно ли выделение одного участка ≥1,9 га с сохранением остальной части в исходных границах.
    • Изучите спрос на участки от 1,9 га — возможно, продажа 5 частей вместо 9 принесет сопоставимый доход.
    • Обратитесь к кадастровому инженеру для предварительного расчета вариантов раздела, соответствующих минимальному размеру.

  • Региональные особенности

    • Проверьте текст закона Иркутской области об обороте земель сельхозназначения: именно он устанавливает минимальный размер 1,9 га для образуемых участков.
    • Учитывайте, что ограничение в 1,9 га применяется к каждому из 9 образуемых участков, а не к исходному участку в 10,43 га.
    • Раздел на части менее 1,9 га будет приостановлен Росреестром по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.
    • Продажа частей без законного раздела или с нарушением минимального размера влечет ничтожность сделки по п. 1 ст. 168 ГК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Правоотношения: образование (раздел) земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 10,43 га с единым кадастровым номером, многоконтурного (9 контуров), расположенного в Иркутском районе Иркутской области, с целью последующей продажи образованных частей площадью менее 1,9 га.

Ключевые правовые вопросы:

  1. Что именно в праве РФ устанавливает минимальные размеры образуемых участков из земель сельхозназначения и равно ли это ограничение в Иркутской области указанным 1,9 га (нормативно-правовой уровень: федеральный закон передаёт полномочие субъекту, субъект принимает собственный закон).
  2. Применяется ли минимальный размер к каждому образуемому при разделе участку и к отдельным контурам многоконтурного участка — или достаточно соответствия самого участка 10,43 га.
  3. На каком правовом основании Росреестр отказывает/приостанавливает учёт и насколько законен такой отказ.
  4. Каковы законные альтернативы разделу на части менее 1,9 га для достижения цели продажи земель.

Юридически значимые факты: категория — сельскохозяйственное назначение; многоконтурность (9 контуров, единый кадастровый номер); площадь 10,43 га; планируемые образуемые части < 1,9 га; цель — продажа; регион — Иркутская область.

Применимое право: Земельный кодекс РФ (ст. 11.2, 11.5, 11.9), ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 4), ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 26, 41), закон Иркутской области о минимальных размерах образуемых участков сельхозназначения (разыскивается; предположительно устанавливает 1,9 га — названную клиентом цифру).

Кто и как устанавливает минимальный размер образуемых участков из земель сельхозназначения и почему раздел на части менее 1,9 га в Иркутской области недоступен

Федеральный законодатель не устанавливает минимальные размеры напрямую для всех земель сельхозназначения — он делегирует это субъектам РФ:

  1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.
    — п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Для фактов клиента это означает: «корень» запрета — не сам ФЗ № 101-ФЗ, а закон Иркутской области, принятый во исполнение этой статьи. Указанные клиентом «не меньше 1,9 га» — это, по всей видимости, минимальный размер образуемого участка, установленный региональным законом Иркутской области об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Именно на этот закон сошлётся кадастровый инженер и Росреестр при отказе от проведения кадастрового учёта образованных частей.

Сама процедура отказа по несоответствию размера прямо предусмотрена в ФЗ № 218-ФЗ (реестровая норма — она и объясняет, на каком основании Росреестр приостанавливает учёт):

  1. размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к образуемым земельным участкам, в том числе к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков , за исключением случаев, предусмотренных законом ; (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 478-ФЗ , от 30.01.2026 № 12-ФЗ ) 29) земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев; 30) площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов; 31) изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ;
    — п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Эта норма напрямую отвечает на вопрос «почему нельзя»: приостановление кадастрового учёта (а затем и отказ) происходит именно по той причине, что размер образуемого участка (менее 1,9 га) не соответствует предельному минимальному размеру, установленному законом субъекта. Вывод: раздел участка 10,43 га на части менее 1,9 га кадастровым учётом не пройдёт и будет блокирован по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Единственный способ узаконить такие участки — если региональный закон прямо предусматривает для них исключение (которого для коммерческой продажи, как правило, нет — см. блок ниже).

Дополнительно, предельные размеры участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты (а земли сельхозназначения не входят в территориальные зоны с градостроительными регламентами), определяются именно этими актами — п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ отсылает к «настоящему Кодексу и другим федеральным законам», а п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ (выше) реализует эту отсылку в пользу регионального законодательства. Поэтому площадная планка проверяется на каждом образуемом при разделе участке, а не на исходном 10,43-гектарном массиве.

Вывод. Разделить многоконтурный участок 10,43 га на самостоятельные части площадью менее 1,9 га для продажи нельзя: минимальный размер образуемого участка сельхозназначения устанавливается законом Иркутской области (называемые 1,9 га), а несоответствие этому минимуму каждого из образуемых при разделе участков является законным основанием приостановления государственного кадастрового учёта по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.

Применение минимума к КАЖДОМУ образуемому участку и невозможность «дробить» по контурам многоконтурного участка

Многоконтурность сама по себе не даёт права разделить участок на самостоятельные объекты «по контурам». Участок учтён под ОДНИМ кадастровым номером площадью 10,43 га; контуры — лишь технические части границ единого участка (единого землепользования), а не самостоятельные объекты недвижимости с собственными правами.

При разделе по ЗК РФ образуются новые земельные участки — каждый с собственным кадастровым номером, и каждый должен соответствовать требованиям к образуемым участкам, включая минимальный размер:

  1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 1 1 . Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) 2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 3.
    — п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ

Исходный участок 10,43 га прекращает существование в момент регистрации прав на все образованные участки:

  1. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
    — п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ

Поэтому «нарезка» исходного массива на 9 кусков по контурам и есть образование 9 новых участков. Регистрация по разделу происходит одновременно по всем образуемым участкам:

В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков , за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости , за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав . В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4.
— ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Каждый из этих 9 участков проходит кадастровый учёт отдельно, и каждый, площадь которого окажется меньше минимального размера (1,9 га), приостанавливается по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (приведён в блоке 1). Поскольку исходный участок прекращает существование только одновременно с регистрацией прав на ВСЕ образованные участки, «проведение» раздела невозможно, если хотя бы один из 9 образованных участков не отвечает минимуму.

Дополнительно, предельные размеры участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты (а земли сельхозназначения — вне градостроительных регламентов территориальных зон), определяются иными актами — п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ отсылает к Кодексу и другим федеральным законам, чем реализуется через п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ в пользу регионального закона:

  1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
    — п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ

Вывод. Требование минимального размера применяется к каждому образуемому при разделе участку (к каждому новому кадастровому номеру), а не к исходному массиву 10,43 га. Контуры единого участка не становятся самостоятельными объектами: раздел «по 9 контурам» означает образование 9 новых участков, регистрация которых происходит одновременно и по каждому из которых проверяется соответствие минимуму. Если любой из образованных участков меньше 1,9 га, кадастровый учёт/регистрация всего раздела будет приостановлен по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Обойти запрет «нарезкой по контурам» невозможно.

Гражданско-правовые последствия обхода минимума и невозможность продажи «неучтённых» частей; преимущественное право покупки Иркутской областью

Если бы земельные части меньше минимального размера были образованы и поставлены на кадастровый учёт с нарушением установленных требований либо продажа оформлялась бы в обход регистрации, последствия — недействительность сделок на общих началах. Сделка, нарушающая требование закона и посягающая на публичные интересы (рациональное использование сельхозземель и установленный законом минимум образованного участка), ничтожна по общему правилу гражданского законодательства:

  1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
    — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Для фактов клиента: продажа «части», не прошедшей законный раздел и кадастровый учёт, либо заключение сделки с земельным участком, образованным вопреки минимальному размеру, создаёт риск признания сделки недействительной — при этом переход права собственности у покупателя не состоится.

Отдельно: сама цель клиента — продажа — подпадает под специальный оборот земель сельхозназначения. Даже при законном разделе на допустимые части (≥ минимума) или продаже участка целиком у субъекта РФ (Иркутской области) есть преимущественное право покупки, которое нельзя обойти продажей «частями меньшими минимума» — такие части и вовсе не образуются. Норма об извещении и преимущественном праве:

  1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3.
    — п. 1 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Процедурно: преимущественное право покупки субъекта действует при продаже каждого образованного из сельхозземли участка, поэтому и продажа разделённых частей по ≥1,9 га также требует направления извещения в уполномоченный орган Иркутской области и ожидания 30 дней.

Вывод. Обойти минимальный размер разделом на части менее 1,9 га нельзя ни по процедуре образования (приостановление учёта по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), ни по гражданско-правовым последствиям (сделка с нарушением требований закона ничтожна по ст. 168 ГК РФ). Реально доступны: (1) продажа участка целиком 10,43 га — с предварительным письменным извещением высшего исполнительного органа Иркутской области о преимущественном праве покупки (ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ); (2) раздел только на части каждая не менее минимума (~4–5 участков по 2 га и более), затем продажа каждой с соблюдением того же преимущественного права субъекта. Раздел на части меньше 1,9 га и выдел «по контурам» как самостоятельные объекты исключены.

Процедура раздела (межевой план, одновременная регистрация) и порядок законной продажи сельхозземли

Процедурно раздел участка, находящегося в частной собственности, оформляется межевым планом — документом, в котором воспроизводятся сведения ЕГРН и указываются сведения об образуемых участках:

  1. Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 2. В межевом плане указываются: 1) сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков; 2) сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;
    — п. 1 ст. 22 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Исходный участок снимается с учёта, а права регистрируются одновременно в отношении всех образуемых участков (ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ — приведена в блоке 2). Именно на этапе подготовки межевого плана кадастровый инженер обязан учесть минимальный размер каждого образуемого участка, установленный законом Иркутской области: несоответствие ему является основанием приостановления учёта по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (блок 1). Точную величину регионального минимума (по сообщению клиента — не менее 1,9 га) следует подтвердить по тексту соответствующего закона Иркутской области, так как именно он определяет числовое значение.

После законного раздела (на части не менее регионального минимума) или при решении продать участок целиком действует специальный порядок продажи земель сельхозназначения — обязательное письменное извещение уполномоченного органа Иркутской области с указанием цены, размера, местоположения и срока расчётов (не более 90 дней):

  1. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. 4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
    — п. 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Если субъект в течение 30 дней откажется от покупки или не уведомит о намерении приобрести участок, продавец вправе в течение года продать его третьему лицу по цене не ниже заявленной:

  1. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. 4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ) Статья 9.
    — п. 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Нарушение этого порядка влечёт ничтожность сделки (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ — в блоке 3).

Вывод (процедурный и сроковый). Раздел выполняется кадастровым инженером путём подготовки межевого плана (п. 1 ст. 22 ФЗ № 218-ФЗ), при этом снятие исходного участка с учёта и регистрация прав на все образованные участки происходят одновременно (ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ). Законная продажа сельхозземли — как целого участка, так и частей не менее регионального минимума — требует предварительного письменного извещения уполномоченного органа Иркутской области с 30-дневным ожиданием (срок взаимных расчётов не более 90 дней); нарушение этого порядка влечёт ничтожность сделки.

Разделить многоконтурный участок площадью 10,43 га на части менее 1,9 га нельзя, поскольку каждый образуемый при разделе участок должен соответствовать минимальному размеру, установленному законом Иркутской области, а несоответствие этому требованию влечёт приостановление кадастрового учёта по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.

По существу вашей ситуации:

1. Почему действует ограничение. Минимальные размеры образуемых участков из земель сельхозназначения устанавливаются не федеральным законом напрямую, а законом субъекта РФ на основании п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для Иркутской области, по имеющимся данным, такой минимум составляет 1,9 га — это значение требует подтверждения по тексту соответствующего закона Иркутской области. Это требование применяется к каждому вновь образуемому участку, за исключением случаев, прямо предусмотренных п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ.

2. Почему нельзя «разойтись по контурам». Ваш участок учтён под одним кадастровым номером как единый объект недвижимости. Контуры — это лишь технические части границ единого землепользования, а не самостоятельные объекты. Раздел участка на 9 частей по контурам означает образование 9 новых земельных участков (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ). Каждый из них должен соответствовать предельному минимальному размеру, определяемому по п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ через п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ. Если хотя бы один из образуемых участков окажется меньше минимального размера, установленного законом Иркутской области, кадастровый учёт будет приостановлен по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.

3. Почему нельзя «провести» раздел частично. При разделе исходный участок прекращает существование только с даты государственной регистрации прав на все образуемые из него участки (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ). Кадастровый учёт и регистрация прав при разделе осуществляются одновременно в отношении всех образуемых участков (ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ). Это означает: если хотя бы один из 9 образуемых участков не соответствует минимуму, весь раздел блокируется — зарегистрировать права только на «проходящие» части и оставить исходный участок в изменённых границах невозможно.

4. Риски при попытке обхода. Продажа «части» участка без законного раздела и кадастрового учёта либо сделка с участком, образованным вопреки минимальному размеру, квалифицируется как сделка, нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы, — она ничтожна по п. 1 ст. 168 ГК РФ. Переход права собственности к покупателю в таком случае не состоится.

5. Дополнительное ограничение при продаже. Даже если вы разделите участок на части, соответствующие минимуму (≥ 1,9 га), при продаже каждой такой части у Иркутской области как субъекта РФ возникает преимущественное право покупки (п. 1 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ). Вы обязаны письменно известить высший исполнительный орган государственной власти Иркутской области о намерении продать участок с указанием цены и иных существенных условий (п. 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ). Продажа возможна только если субъект РФ откажется от покупки либо не уведомит о намерении приобрести участок в установленный срок (п. 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ).

Пошаговые действия

  1. Откажитесь от плана раздела на части менее 1,9 га. Такой раздел не пройдёт кадастровый учёт — Росреестр приостановит его по п. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, а затем откажет. Попытка продажи «неучтённых» частей создаст риск ничтожности сделки по п. 1 ст. 168 ГК РФ.

  2. Рассмотрите раздел на части, каждая из которых ≥ 1,9 га. При площади исходного участка 10,43 га вы можете образовать не более 5 самостоятельных участков (10,43 / 1,9 ≈ 5,49). Подготовьте межевой план через кадастрового инженера — именно он является основанием для кадастрового учёта (п. 1 ст. 22 ФЗ № 218-ФЗ). Убедитесь, что каждый образуемый участок соответствует минимальному размеру, установленному законом Иркутской области.

  3. Подайте документы на кадастровый учёт и регистрацию прав. При разделе кадастровый учёт и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых участков (ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ). Исходный участок прекратит существование только после регистрации прав на все образованные участки (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).

  4. При продаже каждого образованного участка соблюдайте преимущественное право Иркутской области. До заключения договора купли-продажи направьте письменное извещение в высший исполнительный орган государственной власти Иркутской области с указанием цены и существенных условий сделки (п. 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ). Если субъект РФ откажется от покупки либо не ответит в установленный срок, вы вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении (п. 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ).

  5. Если Росреестр приостановит учёт по мотиву несоответствия размера — проверьте, действительно ли каждый образуемый участок меньше минимального размера, установленного законом Иркутской области. Если вы считаете приостановление незаконным (например, региональный закон предусматривает исключение для вашего случая), вы вправе обжаловать решение Росреестра в судебном порядке. Однако при отсутствии такого исключения перспектива обжалования отсутствует — ограничение установлено законом Иркутской области.