Почему «не получается» уточнить участок: пересечение границ и что это за ошибка
Кадастровый инженер прав в исходной точке: просто «нарисовать» границы Вашего участка поверх уже внесённых в ЕГРН границ соседа нельзя. Основание — прямое указание закона о приостановлении кадастрового учёта:
границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости, а также случаев, предусмотренных пунктом 20 1 настоящей части и частями 1 и 2 статьи 60 2 настоящего Федерального закона
— п. 20 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ
То есть, пока в реестре существует пересечение с границами соседнего участка, Ваше уточнение приостановят. Отсюда и совет кадастрового инженера «исправить реестровую ошибку».
Что признаётся реестровой ошибкой:
Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка
— ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
Ключевой момент: если сосед при межевании «заехал» на Ваш участок из-за ошибки кадастрового инженера (неверные координаты, ошибка в межевом плане), это именно реестровая ошибка. Если же сосед сознательно включил в свой участок фактически Вашу землю, которую Вы обрабатываете, — это уже спор о праве (межевой спор), а не техническая погрешность. От этой развилки зависит маршрут исправления (см. следующий блок).
При этом закон прямо предусматривает, что при уточнении границ, когда требуется «подвинуть» смежный участок, орган регистрации вносит изменения в сведения о смежном участке одновременно — без отдельного заявления соседа:
Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о местоположении границ и (или) площади смежных с ним земельных участков (если описание местоположения их границ соответствует установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом требованиям) , орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется
— ч. 2 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ
Это означает: уточнение Вашего участка возможно в принципе, но только при условии, что исправление границы смежного участка согласовано (подпись соседа в акте) либо реестровая ошибка устранена в установленном порядке. Важно: границы Вашего участка будут определяться не «по желанию», а по документам о праве либо по фактическому пользованию 15 лет и более:
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ
Вывод по вопросу: само по себе наличие у соседа зарегистрированных границ не лишает Вас права на уточнение — но пересечение границ является основанием приостановления учёта (п. 20 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). Прежде чем готовить межевой план, нужно понять, чем вызвано наложение: реестровой ошибкой при межевании соседа либо реальным различием фактических границ — от этого зависит, какой порядок применять.
Как исправить реестровую ошибку и почему часто нужен суд
Закон различает два пути исправления реестровой ошибки — по решению регистратора и только по решению суда. Решающий критерий — затрагивает ли исправление права третьих лиц:
В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда
— ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
В Вашей ситуации исправление границы соседа по всем признакам затрагивает его права (уменьшает площадь его участка в реестре), поэтому оно производится «только по решению суда». Это объясняет, почему одним заявлением в Росреестр, скорее всего, не обойтись: Росреестр без суда вправе исправлять ошибку лишь когда она не ущемляет интересы правообладателей, а здесь «подвижка» границы соседа в вашу пользу прямо уменьшает его участок.
{!Внесудебный вариант (возможен, если сосед согласен):} если сосед добровольно не возражает, исправление можно оформить через кадастровые работы и подачу межевого плана, в котором кадастровый инженер обосновывает наличие ошибки, а сосед подписывает акт согласования (см. следующий блок). В этом случае пересечение устраняется согласованно, и учёт пройдёт без суда.
{!Судебный вариант (если сосед против или уклоняется):} поскольку исправление затрагивает его права, оно по ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ производится только по решению суда (норма процитирована выше). Соответственно, подаётся иск об исправлении реестровой ошибки и/или об установлении границ по фактическому землепользованию. В суде предметом доказывания станет фактическое прохождение границы (забор, межа, старые планы, материалы инвентаризации), существование её 15 лет и более и наличие ошибки при межевании соседа — такие вопросы суд, как правило, разрешает с помощью землеустроительной экспертизы.
Вывод по вопросу: из-за того, что исправление затрагивает зарегистрированные границы соседнего участка, оно по общему правилу производится только по решению суда (ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ). Единственный способ обойтись без суда — добровольное согласие соседа с оформлением через акт согласования и межевой план.
Согласование границ и что делать, если сосед не подписывает акт
Уточнение границ Вашего участка невозможно без согласования смежной границы с соседом — его участок является смежным с Вашим и уже стоит на кадастровом учёте. Согласование оформляется актом:
Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ. Местоположение границ земельного участка при их согласовании в индивидуальном порядке в электронном виде считается согласованным с заинтересованными лицами в случае, если акт согласования местоположения границ заверен усиленной квалифицированной электронной подписью каждого из заинтересованных лиц (их представителей), включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется. (В редакции федеральных законов от 23.07.2013 № 250-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом
— ч. 2, 3 ст. 40 ФЗ № 221-ФЗ
Из нормы следует два практических вывода.
Первое: если сосед надлежаще извещён кадастровым инженером, но в установленный срок не подписал акт и не представил письменные возражения — граница считается согласованной «по умолчанию». Это не значит, что он «согласен», но формально препятствие для учёта снято.
Второе: если сосед активно возражает и подаёт письменные возражения — его несогласие фиксируется, и тогда спор разрешается уже не в кадастровой, а в судебной процедуре. На это прямо указывает закон о кадастровой деятельности (неурегулированные споры разрешаются в порядке, установленном Земельным кодексом) — фактически это иск об установлении границ земельного участка.
Здесь важно понять позицию соседа: если он признаёт, что граница по ЕГРН «съехала» на Вашу землю и готов это подтвердить подписью — вопрос решается без суда, через совместный межевой план. Если же он настаивает на своих зарегистрированных границах — придётся идти в суд с требованием исправить реестровую ошибку и установить границу по фактическому землепользованию.
Вывод по вопросу: согласование смежной границы с соседом обязательно. При его молчании граница считается согласованной (ч. 3 ст. 40 ФЗ № 221-ФЗ). При его активных возражениях — спор переносится в суд, и тогда единственный путь — иск об установлении границ и исправлении реестровой ошибки.
Судебная защита: какой иск и действует ли срок давности
Если сосед не согласен и добровольно вопрос не решается, Ваш инструмент — негаторный иск по ст. 304 ГК РФ (требование устранить нарушение права, не связанное с лишением владения):
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ
На это же правило опирается судебная практика по спорам о границах: требование об установлении границы участка и устранении её наложения является разновидностью требования собственника об устранении нарушений, не соединённых с лишением владения.
Ключевое преимущество — исковая давность к такому требованию не применяется:
Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— ст. 208 ГК РФ
Это значит: сколько бы лет ни прошло с момента, когда сосед уточнил границы «на Вас», Вы не утратили право на иск. Наличие у Вас «старого» документа (свидетельства без координат) не лишает права на уточнение — ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ прямо предусматривает определение границ по документам о праве или по фактическому пользованию 15 лет и более (процитировано в первом блоке).
О подсудности: спор о границах земельного участка между гражданами относится к подсудности районного суда по месту нахождения участка (это следует из правила о предъявлении исков о правах на земельные участки по месту их нахождения — исключительная подсудность), а не мирового судьи. Ответчик — сосед (правообладатель смежного участка).
Об ограничении площади: при уточнении допускается увеличение площади участка не более чем на предельный минимальный размер (либо на 10%, если такой размер не установлен) — это предел точности уточнения, а не способ прирастить участок сверх фактического землепользования:
в результате осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади, в том числе на основании карты-плана территории, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (содержались в Едином государственном реестре недвижимости до уточнения границ земельного участка, если при таком уточнении границ была допущена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона), на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости
— п. 32 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ
Вывод по вопросу: при отказе соседа — подавайте в районный суд по месту нахождения участка иск об исправлении реестровой ошибки и установлении границ (негаторное требование по ст. 304 ГК РФ). Исковая давность на такое требование не распространяется (ст. 208 ГК РФ), поэтому давность регистрации границ соседа не является препятствием.
