Банк не дает согласие на межевание земельного участка в ипотеке: как обязать через суд

Законен ли раздел вашего заложенного участка без/с согласия банка, и что меняет отказ банка

По общему правилу ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков, в том числе раздел, допускается при наличии письменного согласия залогодержателя исходного участка:

1. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
   — п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ

То есть формально согласие залогодержателя на раздел требуется. Однако это правило имеет прямое исключение — согласие не нужно, если образование происходит на основании решения суда (подп. 2 п. 4 ст. 11.2) — это и есть ваш судебный путь, о нём ниже.

Ключевое в вашей ситуации: раздел (в отличие от отчуждения/продажи другому лицу) не переводит право собственности к третьему лицу. Это прямо следует из ст. 11.4 ЗК РФ — при разделе собственником всех образуемых участков остаётся тот же самый владелец:

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
   — пп. 1, 2 ст. 11.4 ЗК РФ

А запреты на распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке») касаются именно отчуждения — перехода имущества «другому лицу»:

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Статья 37 1 . Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества 1.
— п. 1 ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ

Разбор применения. Ваш участок в залоге, но вы не продаёте его и не передаёте третьему лицу — вы делите свою же собственность на два участка, оставшись владельцем обоих. Отчуждения как смены собственника не происходит, поэтому нормы о согласии на продажу/отчуждение к чисто разделу напрямую не относятся. Более того, ваши интересы банка не задеваются обеспечением: по п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ залог сохраняется в полном объёме на всех образуемых (изменённых) участках — участок не «уходит» из-под залога:

1. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4 1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров. (В редакции федеральных законов от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
   — п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ

Ст. 11.9 п. 5 ЗК РФ не препятствует: она запрещает раздел лишь если сохраняемые обременения делают невозможным использование участков, а сохранение залога само по себе использование не лишает.

Вывод: Раздел вашего заложенного участка сам по себе не является отчуждением и не выводит имущество из-под залога — залог по закону сохраняется на обоих образованных участках в прежнем объёме. Поэтому немотивированный (без объяснения, без законного основания) письменный запрет банка, при том что его обеспечение полностью сохраняется, является произвольным и может быть признан судом недобросовестным осуществлением права (злоупотреблением) и оспорен в суде.

Судебное понуждение банка выдать согласие на раздел и дальнейшее перераспределение

Если банк отказывает без законного основания (не ссылаясь на ухудшение обеспечения, залог по п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ на вновь образованные участки сохраняется), его отказ — злоупотребление правом, которое направлено не на защиту залогового интереса, а на воспрепятствование свободному распоряжению собственником своей недвижимостью:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
— пп. 1, 2 ст. 10 ГК РФ

Залогодатель, остающийся собственником, вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом, не нарушая прав залогодержателя (ст. 209 ГК РФ). Раздел и последующее перераспределение, при которых залог сохраняется в прежнем объёме и предмет залога не выводится из оборота, таких нарушений не создают, поэтому чинить препятствия банк права не имеет.

Судебный способ. Как указано в подп. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, образование земельных участков (раздел) допускается на основании решения суда. Это означает, что вы вправе обратиться в суд с иском о признании отказа залогодержателя в согласии на раздел необоснованным и о понуждении его выдать письменное согласие на образование (раздел) земельного участка с последующей регистрацией прав на оба образованных участка. Итоговое решение суда само становится тем документом, на основании которого возможен раздел и кадастровый учёт, — а для него согласие банка не потребуется.

Сама регистрация при разделе проводится одновременно в отношении всех образуемых участков (ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ):

В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков , за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 2 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ

Разбор применения. Ключевым доказательством для суда будет то, что: (1) ваш участок физически делится на два, оба в той же территориальной зоне ИЖС, с сохранением дома на одном из них, жилой дом и оба участка остаются в залоге банка; (2) кадастровые работы и межевой план обосновывают допустимость раздела с точки зрения предельных размеров; (3) залог по закону (п. 6 ст. 11.8 ЗК) сохраняется на оба участка, то есть имущественное положение банка как залогодержателя не ухудшается. При таких обстоятельствах немотивированный отказ банка суд вправе признать злоупотреблением правом и обязать банк выдать согласие либо непосредственно постановить о разделе участка.

Вывод: Ваш вопрос решается в судебном порядке: подаётся иск о признании отказа банка в согласии на раздел необоснованным и о понуждении выдать письменное согласие на раздел участка (либо об установлении раздела). Решение суда в силу подп. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ заменит согласие банка и будет основанием для кадастрового учёта двух участков. Регион вашего дела не влияет на эту возможность — норма федеральная.

Условия и порядок перераспределения после раздела; когда согласие банка обязательно

После того как участок размежёван на два, для увеличения итоговой площади перераспределением с землями государственной/муниципальной собственности применяется ст. 39.28 ЗК РФ. Ваш случай (участок под ИЖС) прямо предусмотрен законом — перераспределение допускается, если площадь увеличивается не более чем до предельных максимальных размеров участка:

1. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 3 1 ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) 2.
   — подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Перераспределение осуществляется на основании соглашения с уполномоченным органом и за плату, размер которой определяется порядком, установленным органом местного самоуправления либо субъекта РФ (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ):

1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
   — п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Ключевой момент про банк. На стадии перераспределения законодатель жёстко требует письменное согласие залогодержателя: это прямое основание для отказа органа в заключении соглашения о перераспределении, если участок обременён залогом:

1. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса; 2) не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11 2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц;
   — п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

То есть в отличие от вопроса о самом разделе, для перераспределения согласие банка безусловно необходимо — орган просто откажет (п. 9 пп. 2 ст. 39.29) без него. Поэтому полностью миновать банк не получится: после межевания придётся получать его согласие и на перераспределение. Но поскольку залог и здесь сохраняется на изменённый (укрупнённый) участок в полном объёме (п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, цит. выше), немотивированный отказ банка в согласии на перераспределение поддаётся тому же судебному опротестованию по ст. 10 ГК РФ. Срок рассмотрения вашего заявления о перераспределении органом — 20 дней (п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ):

1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
   — п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ

Разбор применения. Ваша логика — сначала размежевать на два, потом присоединить земли гос/мун собственности к одному из них так, чтобы итоговая площадь не превысила установленные в вашем муниципалитете предельные максимальные размеры участков ИЖС — соответствует подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ. Размер присоединяемой площади прямо ограничен этими предельными максимумами, поэтому корректный межевой план (в пределах допустимых размеров) — условие согласия органа. Если итоговая площадь превысит предельные максимумы ПЗЗ вашего района — в перераспределении откажут как при превышении лимитов. Плата за увеличение площади взимается по правилам региона/муниципалитета.

Вывод: Перераспределение с муниципальными и государственными землями под ваш участок ИЖС законно и прямо предусмотрено п. 1 (подп. 3) ст. 39.28 ЗК РФ, но возможно лишь при условии, что итоговая площадь не превысит предельные максимальные размеры, установленные местными ПЗЗ, и за плату. Для этой стадии письменное согласие банка обязательно (п. 9 пп. 2 ст. 39.29 ЗК РФ) — его также придётся получать, а при необоснованном отказе — добиваться через суд, поскольку залог на изменённый участок сохраняется полностью.

Как технически «исполняется» решение суда: основание для кадастрового учёта вместо согласия банка

Если суд удовлетворит ваш иск и постановит о разделе участка (обязав банк выдать согласие либо прямо установив раздел), то вступившее в законную силу решение суда становится самостоятельным основанием для государственного кадастрового учёта и регистрации прав — в дополнение к межевому плану:

1. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты;
   — п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ

Межевой план является документом-основанием для кадастрового учёта образуемых участков (пп. 7 п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ), а вступивший в законную силу судебный акт (пп. 5 п. 2) «заменяет» в этом качестве письменное согласие залогодержателя, которое по общему правилу п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ требуется для образования участков. Именно так работает предусмотренное подп. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ исключение: «образование земельных участков на основании решения суда… в обязательном порядке» не требует согласия залогодержателя.

Разбор применения. После вступления решения в силу вы (или ваш кадастровый инженер) подаёте в Росреестр через МФЦ заявление о кадастровом учёте двух участков с межевым планом и копией вступившего в законную силу решения суда — согласие банка прикладывать не требуется. Залог в этом случае автоматически сохранится в отношении обоих образованных участков в силу п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ (цит. выше), поэтому банк ничего не теряет и не может заблокировать регистрацию именно по мотиву отсутствия его согласия — оно замещено судебным актом.

Вывод: Решение суда о разделе участка, вступившее в законную силу, является самостоятельным основанием для кадастрового учёта образуемых участков (пп. 5 п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ) и полностью замещает согласие залогодержателя, которое по п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ требовалось бы при добровольном порядке. Регистрация производится на основании межевого плана и судебного акта без согласия банка; залог сохраняется на оба участка.