Нужно ли согласие собственника второго участка при продаже одного из двух разделённых участков, если границы не установлены и забора нет?

Согласие другого собственника при продаже: определяется тем, отдельные это участки или долевая собственность

Ключевой критерий — не наличие забора и не установленные границы, а правовой режим объекта: является ли продаваемый участок самостоятельным объектом права (индивидуальная собственность одного лица) либо долей в праве общей собственности на единый участок.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Если два участка юридически существуют как самостоятельные объекты и каждый принадлежит своему собственнику на праве индивидуальной собственности, то собственник распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, и согласие «соседа» на продажу не требуется — право общей собственности здесь просто отсутствует.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Напротив, если в выписках ЕГРН объект значится как один земельный участок, а собственники владеют долями, применяется иной режим: распоряжение общим имуществом — по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а при продаже доли постороннему — правила преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Обратите внимание: даже в режиме долевой собственности для продажи своей доли согласие других сособственников как таковое не испрашивается — п. 2 ст. 246 ГК РФ прямо даёт участнику право продать свою долю, но с соблюдением ст. 250 ГК РФ. То есть «согласие» здесь трансформируется в обязанность известить и соблюсти срок ожидания.

Развилка фактов: разделены ли участки юридически (по ЕГРН)

Раздел участка как юридический факт — это не фактическое «разгораживание», а образование новых объектов, поставленных на кадастровый учёт, при котором исходный участок прекращает существование.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. 3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. 4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории для дальнейшего распределения земельных участков, предназначенных для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, между членами садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд . При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества для собственных нужд либо относящихся к имуществу общего пользования.
— п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ

Существенно: при разделе участка, находившегося в общей собственности, по общему правилу участники сохраняют право общей собственности на все образованные участки — то есть «механический» раздел сам по себе долевую собственность не прекращает; для появления индивидуальной собственности каждого нужно соглашение о разделе.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. 4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории для дальнейшего распределения земельных участков, предназначенных для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, между членами садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд . При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества для собственных нужд либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 6.
— п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ

Это соглашение — обязательный документ-основание для кадастрового учёта и регистрации.

1. соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц; 3) соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества либо заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности; 3 1 ) решение об утверждении схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте - при образовании земельного участка в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ;
   — ч. 8 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Если же участок был выделен в счёт доли (выдел, а не раздел), то у выделяющегося возникает индивидуальная собственность на образуемый участок, и он утрачивает долю в изменённом участке.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). 2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" . Статья 11 6 . Объединение земельных участков 1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. 3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. 4.
— п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ

Одновременно кадастровый учёт и регистрация прав при разделе проводятся в отношении всех образованных участков сразу, а снятие исходного — одновременно с регистрацией прав на все новые.

В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков , за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости , за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав . В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4.
— ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по блоку: согласие другого собственника на продажу не требуется, если по выписке ЕГРН продаваемый участок — самостоятельный объект с кадастровым номером, принадлежащий продавцу на праве индивидуальной собственности (раздел завершён, оформлен соглашением о разделе и зарегистрирован). Если же в ЕГРН сохраняется один участок и доли (общая долевая собственность), действует режим ст. 246 и 250 ГК РФ: продаётся доля, и нужно письменно известить сособственника о цене и условиях — при продаже доли постороннему лицу. Наличие или отсутствие забора и межевых границ на этот вывод не влияет — оно влияет на процедуру и риски (см. блоки 3–4).**

Ветка «долевая собственность»: не согласие, а преимущественное право покупки и извещение

Если продаётся доля в праве общей собственности, продавец обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и условий; у них есть месяц на приобретение доли.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Это и есть «цена вопроса»: не получение формального согласия, а ненарушение преимущественного права. Документально при регистрации перехода доли к постороннему лицу продавец прикладывает либо извещение, либо письменный отказ сособственников.

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется. (Часть в редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4 1 . В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
— ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Причём сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению (кроме прямо перечисленных исключений, в т.ч. когда все сособственники отчуждают свои доли одной сделкой).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Отсутствие установленных границ на долевую продажу юридически не влияет — предметом сделки является доля в праве, а не конкретная часть участка на местности. Вывод: при долевой собственности согласие сособственника как отдельный документ не требуется, но обязательны письменное извещение о продаже с ценой и условиями, выдержка месячного срока (либо письменный отказ) и нотариальное удостоверение сделки с долей; иначе сособственник в течение 3 месяцев может через суд перевести права покупателя на себя.

Неустановленные границы: нужны ли межевание и согласование до продажи

Отсутствие границ на местности само по себе не препятствует продаже: право подтверждается записью в ЕГРН, а не забором или межевыми знаками, и именно регистрация — единственное доказательство существования права.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Правообладатель вправе сам инициировать уточнение границ и внесение сведений в ЕГРН по заявлению (позиция из близкого вопроса 2: доверенности от других сособственников для подачи документов о границах не требуется). Но когда у двух участков есть общая (смежная) граница, её уточнение влечёт обязательное согласование местоположения границы с владельцем смежного участка.

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции федеральных законов от 21.12.2009 № 334-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. (В редакции федеральных законов от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 21.12.2009 № 334-ФЗ) 3.
— ч. 1, 2 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ

Согласование проводится именно с лицами, обладающими смежными участками на праве собственности (а также на иных перечисленных правах).

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). 4. От имени указанных в части 3 настоящей статьи лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.
— ч. 3 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ

Причём местоположение границы считается согласованным только при наличии личных подписей всех заинтересованных лиц в акте согласования; если извещённое лицо промолчало в срок — граница считается согласованной «по умолчанию», а если заявило возражения — возникает спор, который после оформления акта разрешается по ЗК РФ (в судебном порядке).

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ. Местоположение границ земельного участка при их согласовании в индивидуальном порядке в электронном виде считается согласованным с заинтересованными лицами в случае, если акт согласования местоположения границ заверен усиленной квалифицированной электронной подписью каждого из заинтересованных лиц (их представителей), включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется. (В редакции федеральных законов от 23.07.2013 № 250-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.
— ч. 2 ст. 40 ФЗ № 221-ФЗ

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
— ч. 5 ст. 40 ФЗ № 221-ФЗ

Практический вывод: для продажи само по себе отсутствие забора и неустановленных границ сделку не блокирует — участок как объект права существует, если оба участка значатся в ЕГРН отдельными кадастровыми номерами. Однако до продажи разумно (а при необходимости точной индивидуализации предмета сделки — обязательно) провести межевание и письменно согласовать смежную границу со вторым собственником; иначе покупатель получит участок с неурегулированной фактической границей, а несогласованная граница может стать предметом спора после сделки. Заявление об учёте границ подаётся правообладателем, но акт согласования смежной границы требует подписи второго владельца — фактически без его участия уточнить общую границу не получится.

Риски сделки и развилки в зависимости от документов

Основной риск в ветке «долевая собственность» — не «недействительность из-за отсутствия согласия», а перевод прав покупателя на сособственника в течение трёх месяцев при нарушении преимущественного права (продажа доли постороннему без надлежащего извещения).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Дополнительный риск — обязательная нотариальная форма: сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (кроме прямо перечисленных исключений); несоблюдение формы влечёт недействительность сделки.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Если продаётся весь участок как самостоятельный объект (раздел завершён, индивидуальная собственность), преимущественное право покупки у соседа не возникает — оно действует только при продаже доли в общем имуществе, а не отдельного объекта.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Дополнительный риск связан с самим фактом «незавершённого» раздела: если раздел юридически не окончен (не оформлено соглашение о разделе и не зарегистрированы два объекта), в ЕГРН сохраняется исходный участок, а «продаваемый» кусок может не быть самостоятельным объектом права. Тогда сделка с несуществующим объектом не пройдёт регистрацию перехода права: основанием учёта при разделе объекта в общей собственности нескольких лиц является соглашение о разделе.

1. соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц; 3) соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества либо заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности; 3 1 ) решение об утверждении схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте - при образовании земельного участка в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ;
   — ч. 8 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Развилка (решающий факт — содержание выписки ЕГРН):

• Если выписка на продаваемый объект фиксирует индивидуальную собственность продавца и отдельный кадастровый номер — согласие и извещение соседа не нужны; право распоряжения свободное (ст. 209 ГК РФ), преимущественное право не действует.
• Если выписка указывает «общая долевая собственность» и долю — обязательно письменное извещение сособственника о продаже доли с ценой и условиями, месячный срок (либо письменный отказ), а сделка с долей — нотариально.
• Если в ЕГРН остался один участок, а раздел по документам не завершён — до продажи надлежит завершить раздел (соглашение о разделе + одновременная регистрация всех образованных участков), иначе предмет сделки будет порочен.

Вывод по блоку: обязанность «получить согласие» возникает только если объект остаётся в долевой собственности — и реализуется она не как согласие, а как извещение о продаже доли с соблюдением месячного срока и нотариальной формы; при продаже самостоятельного участка индивидуальной собственности согласие другого собственника не требуется, а отсутствие забора и границ влияет лишь на необходимость согласования смежной границы и на риски покупателя. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке — то есть сосед, чьи права затронуты, вправе обратиться в суд (общей юрисдикции по месту нахождения участка), а не блокировать сделку внесудебным «несогласием».

Сроки и иные риски (давность, реестровая ошибка)

По срокам в ветке долевой собственности: сособственник вправе приобрести долю на недвижимость в течение месяца со дня письменного извещения о продаже, после чего продавец вправе продать её любому лицу; при письменном отказе всех остальных — можно продать и ранее этого срока.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Нарушение преимущественного права даёт сособственнику не внесудебное право вето, а иск о переводе прав покупателя в течение трёх месяцев.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной — один год (по ничтожным сделкам с долей, совершённым без нотариальной формы, — применяются общие правила о ничтожности и её последствиях по ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Что касается реестровой ошибки: если при разделе или «фактическом» делении сведения ЕГРН о границах либо сам факт образования участков содержат воспроизведённую в реестре ошибку, она подлежит исправлению — это отдельный механизм, не опровергающий зарегистрированное право без суда (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ: право оспаривается только в судебном порядке).

воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы территориальных зон, лесничеств, за исключением случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов, случая, предусмотренного статьей 60 2 настоящего Федерального закона, или случая выявления воспроизведенной в Едином государственном реестре недвижимости ошибки в определении местоположения границ территориальной зоны.
— ч. 3, 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по блоку: если речь о доле — ключевые сроки 1 месяц (преимущественное приобретение) и 3 месяца (перевод прав покупателя); оспаривание оспоримой сделки — 1 год. Притворность и самовольное занятие как отдельные составы в описанной ситуации не возникают: спор (если будет) — это либо иск соседа о переводе прав по ст. 250 ГК РФ, либо спор о границах/исправлении реестровой ошибки, разрешаемый в суде общей юрисдикции по месту нахождения участка. Эти сроки и порядок одинаковы для всех веток: и при продаже доли, и при споре о границах после сделки.