Как оспорить межевание соседнего участка и не допустить регистрации границ в Росреестре, если уведомление пришло только по СМС, а собственник не может присутствовать

Как закон обязывает извещать собственника смежного участка о межевании

Местоположение границ подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков (ч. 1, 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ) — то есть с вами как собственником участка, чья граница уточняется. Порядок извещения жёстко определён и не сводится к СМС или телефонному звонку.

В случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по адресу электронной почты и (или) почтовому адресу, по которым осуществляется связь с лицом, право которого на объект недвижимости зарегистрировано, а также с лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии с пунктом 7 части 3 статьи 9 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", с уведомлением о вручении (при наличии таких сведений в Едином государственном реестре недвижимости) либо опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.
— ч. 8 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Закон допускает три формы: вручение под расписку, направление по адресу электронной почты и (или) почтовому адресу (с уведомлением о вручении) либо официальное опубликование. Обычная СМС в перечень не входит; телефонограмма или сообщение в мессенджере надлежащим извещением не являются.

Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если: 1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об адресе электронной почты или о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения; 2) смежный земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и относится к земельным участкам общего назначения, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 3) земельные участки, в отношении которых выполняются кадастровые работы, являются лесными участками.
— ч. 8 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Публикация как способ извещения возможна только в перечисленных случаях — если в ЕГРН нет адреса либо почтовое отправление вернулось с отметкой о невозможности вручения. Ваш адрес в ЕГРН (как собственника) имеется, письмо вам не направлялось и не возвращалось, поэтому основания для «опубликования вместо письма» отсутствуют.

Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не менее чем тридцать дней до дня проведения данного собрания. При этом указанный в пункте 6 части 9 настоящей статьи срок не может составлять менее чем пятнадцать дней со дня получения заинтересованным лицом соответствующего извещения. Примерная форма извещения устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания. При проведении согласования местоположения границ земельных участков в индивидуальном порядке требования настоящей статьи о порядке извещения заинтересованных лиц не применяются.
— ч. 10 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Ключевой срок: извещение должно быть вручено/направлено/опубликовано не менее чем за 30 дней до собрания, а срок для возражений по п. 6 ч. 9 ст. 39 — не менее 15 дней со дня получения извещения. Сообщение «за два дня» нарушает и 30-дневный, и 15-дневный срок.

сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) в письменной форме обоснованных возражений о местоположении границ земельных участков после ознакомления с проектом межевого плана.
— п. 6 ч. 9 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

В извещении обязательно указываются срок и адрес для направления письменных обоснованных возражений после ознакомления с проектом межевого плана. Именно этот пункт — ваш «канал» для заявления несогласия.

Вывод по вопросу 1: надлежащим извещением является вручение под расписку, письмо по адресу из ЕГРН с уведомлением о вручении или официальная публикация (последняя — только при отсутствии адреса либо возврате письма). СМС/устное сообщение за два дня до выхода инженера надлежащим извещением не является: нарушены и форма, и 30-дневный (равно как 15-дневный для возражений) срок. Ваши права как собственника смежного участка прямо затронуты, что даёт основание и возражать по существу, и оспаривать саму процедуру.

Как, когда и кому подать возражение о местоположении границ

Возражение — это письменный документ с обоснованием, который подаётся (направляется) кадастровому инженеру, выполняющему работы, по адресу, указанному в извещении, в установленный в извещении срок, но не менее 15 дней со дня получения извещения (п. 6 ч. 9 и ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Результат заявления возражений закреплён в ст. 40.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
— ч. 3 ст. 40 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Обратите внимание на условие автоматического согласования: оно наступает только для «надлежащим образом извещённого» лица, которое в срок не подписало акт и не подало возражения. Поскольку вы извещены НЕнадлежаще и с нарушением срока, эта норма к вам не применяется — но полагаться на это рискованно, поэтому возражение нужно подать в любом случае (перестраховка: если инженер всё же сочтёт вас извещённым, ваше письменное возражение лишит норму эффекта).

Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
— ч. 4 ст. 40 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Практический механизм: ваше письменное возражение с обоснованием вносится в акт согласования, прилагается к межевому плану и становится его неотъемлемой частью. С этого момента границы по вашей стороне юридически НЕ согласованы.

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
— ч. 5 ст. 40 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Спор о границах, не урегулированный при согласовании, разрешается исключительно в судебном порядке (см. также п. 1 ст. 64 ЗК РФ). То есть после вашего возражения соседка не может «дооформить» спорную межевую границу административно — только через суд.

Учитывая, что вы не сможете присутствовать лично, возражение (и при необходимости участие в самой процедуре) может подать ваш представитель по нотариально удостоверенной доверенности.

От имени указанных в части 3 настоящей статьи лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.
— ч. 4 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Вывод по вопросу 2: возражение оформляется письменно, с обоснованием (ссылка на исторически сложившуюся меже, нахождение объектов — бани, домика, скважины — на вашей земле, отсутствие надлежащего извещения и 30-дневного срока), и направляется кадастровому инженеру по адресу из извещения (либо вручается ему лично под расписку с приложением копии; способ вручения фиксируйте: расписка, уведомление о вручении, опись вложения с ценным письмом). Срок — в пределах срока, указанного в извещении (не менее 15 дней с момента получения), но подать лучше незамедлительно и заранее — до выхода инженера или в день его работы через представителя. При невозможности личного участия можно действовать через представителя по нотариальной доверенности.

Может ли Росреестр внести «загнутую» границу без суда при вашем несогласии

Ключевая норма — п. 25 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ: если нарушен порядок согласования местоположения границ ЛИБО границы в силу закона не считаются согласованными, государственный кадастровый учёт приостанавливается. Изъятие сделано только для границ, установленных судом или признанных спорными при комплексных работах.

при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным;
— п. 25 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Это прямо отвечает на ваш вопрос 3: если вы подали письменное обоснованное возражение (или если вас не извещали надлежаще и границы не считаются согласованными), Росреестр приостанавливает учёт и не вправе внести изменённые границы в отсутствие судебного акта. «По тихой» оформить границы с захватом скважины и части земли не получится.

Дополнительно срабатывает п. 3 ч. 1 ст. 26: противоречие между заявленными (новыми) границами и уже зарегистрированными правами.

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 3 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если причины приостановления (отсутствие согласования границ) не устранены в течение срока приостановления, регистратор принимает решение об отказе.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод по вопросу 3 (и по ожидаемому сценарию вопроса 4): при вашем письменном возражении либо при ненадлежащем извещении Росреестр обязан приостановить кадастровый учёт по п. 25 ч. 1 ст. 26 и при неустранении причин — отказать (ст. 27 Закона № 218-ФЗ). Сценарий соседки после этого: она обращается в суд с иском об установлении (определении) границ; такие споры рассматриваются судом (п. 1 ст. 64 ЗК РФ), а требование об установлении границ земельного участка — это иск о правах на недвижимое имущество с исключительной подсудностью по месту нахождения участка и, как правило, с назначением судебной землеустроительной экспертизы. Административно (без суда) спорную границу она не зафиксирует.

Ваши действия сейчас и правовая защита при выходе соседки в суд

Даже если процедура пройдёт с нарушениями, ваш спор с соседкой — это земельный спор, разрешаемый в судебном порядке.

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
— п. 1 ст. 64 ЗК РФ

Иск об установлении границ — это иск о правах на недвижимое имущество: он предъявляется по месту нахождения участка (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Основанием для такого иска является именно наличие возражений относительно местоположения границ, а предметом — определение надлежащей границы. То есть ваше возражение не только блокирует административный учёт, но и формирует предмет будущего судебного спора, в котором вы как ответчик заявляете встречные требования / возражения о прохождении границы по исторически сложившейся меже.

Основанием для обращения в суд с требованием об установлении границ земельного участка (межевого спора) является наличие возражений относительно местоположения его границ, предметом иска – определение надлежащей границы земельного участка.
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 (утв. 17.07.2019)

Вывод по вопросам 6 (порядок действий) и о вариантах защиты: порядок действий клиента — (1) сегодня-завтра оформить нотариальную доверенность на доверенное лицо, если планируете участие через представителя; (2) подготовить и подать письменное мотивированное возражение о местоположении границ кадастровому инженеру с приложением подтверждений (выписка ЕГРН, документы на объекты); (3) зафиксировать неизвещение (сохранить СМС, отсутствие почтовых отправлений); (4) после — при необходимости подать в Росреестр заявление о внесении возражений и/или письменное несогласие, чтобы обеспечить приостановление учёта; (5) при подаче соседкой иска — вступить в дело, заявить возражения по границе и, если нужно, ходатайство о судебной землеустроительной экспертизе. Это не позволит соседке зарегистрировать границы без суда. Денежные последствия для вас в настоящее время отсутствуют; при последующем самовольном занятии соседкой части участка возможны требования о неосновательном обогащении/убытках, но это — предмет отдельного иска при доказанности занятия.

Доказательства, альтернативы и контроль результата

Доказательства. Поскольку предметом судебной проверки будет фактическое прохождение границы, к возражению и к делу нужно приложить: выписку из ЕГРН на ваш участок (подтверждает право и существующие границы); правоустанавливающие документы (договор купли-продажи 2018 г.); документы на объекты — баню, домик, скважину (подтверждают, что объекты стоят на вашей земле и используются открыто давно); документы межевания, если сохранились; фотографии/видео межи и объектов; сведения о том, что вы пользовались скважиной вместе с соседями (свидетельские показания допустимы и в суде, и при экспертизе). Эти материалы обосновывают вашу позицию о границе по исторически сложившейся меже и опровергают «загиб» в пользу соседки.

Альтернативы спору. Спор о границе можно урегулировать добровольно — соглашением о фактической границе с последующим уточнением сведений ЕГРН; если расхождение вызвано воспроизведённой в ЕГРН ошибкой, возможно исправление реестровой ошибки. Предпочтительнее, однако, зафиксировать вашу позицию письменным возражением и при необходимости отстаивать её в суде — там вы как ответчик вправе требовать назначения землеустроительной экспертизы.

Исполнение и контроль. Возражение подавайте способом, дающим доказательство вручения: лично под расписку на вашем экземпляре либо ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении кадастровому инженеру по адресу из извещения. После этого контролируйте результат: запросите выписку из ЕГРН об основных характеристиках участка и, если границы всё же будут изменены, обжалуйте решение в суд. Дополнительно можно уведомить Росреестр о наличии спора, чтобы учёт изменений был приостановлен (п. 25 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Вывод: до выхода инженера направьте обоснованное письменное возражение с приложением подтверждающих документов и зафиксируйте сам факт неизвещения; при неблагоприятном исходе спор рассматривается судом по месту нахождения участка с возможной землеустроительной экспертизой, а административная регистрация спорной границы без суда невозможна.

Доказательства исторических границ и нахождения объектов; экспертиза

При судебном споре об установлении границы бремя доказывания возлагается на каждую сторону в отношении фактов, на которые она ссылается.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Клиент, возражая против «загиба» границы, должен доказать фактическое прохождение исторически сложившейся межи по прямой и нахождение объектов (бани, домика, скважины) на его земле. Средства доказывания: выписка из ЕГРН (право и существующие сведения о границах), правоустанавливающие документы (договор купли-продажи 2018 г.), документы на объекты, фото/видеофиксация, показания свидетелей о давнем и бесспорном пользовании (шесть лет), а также сведения о совместном пользовании скважиной. Процессуально допустимо раскрытие этих доказательств перед другой стороной в установленный судом срок.

Вопрос точного прохождения границы требует специальных познаний, поэтому суд назначает землеустроительную экспертизу; стороны вправе предлагать вопросы и ходатайствовать о повторной/дополнительной экспертизе.

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. 2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы. 3.
— ч. 1 и 2 ст. 79 ГПК РФ

Вывод: доказательственную позицию клиента образуют правоустанавливающие и кадастровые документы, документы на постройки, фотофиксация и свидетельские показания о фактическом пользовании; при заявлении соседкой иска об установлении границ суд по месту нахождения участка назначает землеустроительную экспертизу, по результатам которой и определяется надлежащая граница.

Развилка по дате постановки участка на кадастровый учёт

От характера имеющихся в ЕГРН сведений о вашем участке зависит применимость отдельных правил.

Если ваш участок стоит на кадастровом учёте с декларативными/«старыми» сведениями о границах (без координат или «уточнённых»), то его уточнение по правилам ст. 22 Закона № 218-ФЗ и согласование границ по ст. 39, 40 Закона № 221-ФЗ проводятся в общем порядке — ровно так, как описано в блоках 1–4: при вашем письменном возражении или ненадлежащем извещении границы не считаются согласованными, и Росреестр приостанавливает/отказывает в учёте по п. 25 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Если сведения о границах вашего участка, по мнению соседки, содержат воспроизведённую в ЕГРН ошибку (реестровую ошибку), то уточнение границ может идти в порядке исправления реестровой ошибки, а отличие площади в большую сторону более 10% либо на величину свыше предельного минимального размера также даёт основание для приостановления учёта (п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ — «площадь будет больше… на величину более чем предельный минимальный размер… либо более чем десять процентов»).

В обоих случаях ключевое правило одинаково: спорная граница без судебного акта в ЕГРН не вносится, а сам спор о границе разрешается судом по месту нахождения участка (п. 1 ст. 64 ЗК РФ) с назначением экспертизы (ст. 79 ГПК РФ).

Вывод: независимо от того, оформлялся ли участок по «старым» декларативным сведениям 2018 года или в ЕГРН имеются координаты с возможной реестровой ошибкой, ваша защита строится одинаково — письменное обоснованное возражение + фиксация неизвещения, а регистрация спорной границы «по тихой» исключена; при отличии площади в большую сторону сверх 10%/предельного минимального размера дополнительно срабатывает п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.