Можно ли межевать участок, купленный с домом за материнский капитал, если выделены доли детям: нужно ли согласие опеки и есть ли риски

Можно ли провести межевание при детских долях — нужен ли орган опеки

Межевание — это кадастровая процедура, а не сделка по отчуждению имущества. Оно лишь уточняет описание границ уже существующего и уже принадлежащего вам участка в ЕГРН и не влечёт ни отчуждения, ни раздела имущества, ни отказа от прав. Это прямо следует из содержания межевого плана.

1. Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
   — ч. 1 ст. 22 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
   При этом после данного изменения сведений допускается увеличение площади земельного участка не более чем на десять процентов или уменьшение площади земельного участка не более чем на пять процентов относительно площади земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (содержались в Едином государственном реестре недвижимости до уточнения границ земельного участка, если при этом уточнении границ была допущена реестровая ошибка).
   — ч. 7 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Значит, по своему существу уточнение границ не уменьшает стоимость имущества детей: объект права, его вид и доли сохраняются, координаты границ лишь приводятся в соответствие с фактическим землепользованием.

Теперь проверяем границы обязанности получить разрешение опеки. Закон об опеке требует предварительного разрешения именно для СДЕЛОК, влекущих уменьшение имущества подопечного.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Перечень в этой норме закрыт категорией «сделок», уменьшающих имущество подопечного. Уточнение границ к таким сделкам не относится: вы не отчуждаете, не делите и не дарите детское имущество. Соответственно, предварительное разрешение опеки по общему правилу не требуется. Единственное исключение по фактам — при уточнении границ вы НЕ отчуждаете недвижимость детей, поэтому норма ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ не срабатывает.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
   — п. 1 ст. 37 ГК РФ

Пункты 2 и 3 ст. 37 ГК РФ как раз и «замыкают» механизм разрешения на случаи отчуждения, раздела и уменьшения имущества подопечного. Межевание не подпадает ни под один из этих случаев: кадастровые работы ведутся в интересах подопечных (границы становятся определёнными, риск «наложения» соседей снижается), стоимость имущества не уменьшается.

Вывод по вопросу: клиентка вправе провести межевание участка самостоятельно, без согласия органа опеки и попечительства, поскольку уточнение границ не является сделкой по отчуждению/разделу/уменьшению имущества детей. Как законный представитель она действует от имени и в интересах несовершеннолетних (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Согласие опеки понадобится только если в рамках кадастровых процедур возникнет реальный раздел участка с выделом долей или уменьшение имущества детей.

Порядок установления границ: кадастровый инженер, межевой план, согласование с соседями, регистрация

Клиентка верно планирует вызвать кадастрового инженера — это и есть надлежащий путь. Результат кадастровых работ — межевой план, который затем подаётся в Росреестр для внесения новых сведений о границах участка.

Результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.
— ст. 37 ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Если участок уточняется (а это ваш случай — границы не установлены), то согласование местоположения границ со смежными правообладателями обязательно. Клиентка говорит, что соседи не против — значит, процедура согласования пройдёт без споров.

1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
   — ч. 1 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
   — ч. 2 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ

Предмет согласования — только общая граница. Соседи не вправе возражать против внутренних частей вашего участка и не могут требовать плату за согласование. При отсутствии спора результат согласования оформляется актом, и межевой план подаётся в Росреестр.

1. В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
   — ч. 3 ст. 22 ФЗ № 218-ФЗ

Отдельно: если в результате уточнения выяснится, что фактические границы «наехали» на чужой участок, это уже самовольное занятие чужой земли с риском административного штрафа. Проверить это должен кадастровый инженер до подачи документов.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ

Поэтому при подготовке межевого плана важно, чтобы уточняемые границы не выходили за пределы правомерного землепользования.

Вывод по вопросу: для установления границ нужно заключить договор подряда с кадастровым инженером (результат — межевой план), провести обязательное согласование общей границы со смежными правообладателями (при отсутствии спора — акт согласования), затем подать заявление в Росреестр об изменении сведений о границах. Мать как собственник (долевой содольщик) и законный представитель детей подписывает документы за себя и за несовершеннолетних. Согласие опеки не требуется, но необходимо убедиться, что уточнённые границы не заняли чужую землю, иначе — риск штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ.

Правовые последствия при изменении площади и при реестровой ошибке

Клиентка не указала, совпадает ли фактическая площадь с данными ЕГРН. Это решающий факт, и он определяет ветку.

Ветка А. Площадь при уточнении незначительно расходится с ЕГРН. После изменения сведений допускаются изменения площади в установленных пределах: увеличение — не более чем на 10%, уменьшение — не более чем на 5% относительно сведений ЕГРН.

При этом после данного изменения сведений допускается увеличение площади земельного участка не более чем на десять процентов или уменьшение площади земельного участка не более чем на пять процентов относительно площади земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (содержались в Едином государственном реестре недвижимости до уточнения границ земельного участка, если при этом уточнении границ была допущена реестровая ошибка).
— ч. 7 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Если площадь укладывается в этот «коридор», кадастровый инженер оформляет межевой план, а Росреестр вносит новые сведения, при этом состав права и доли детей не меняются — меняется лишь числовое значение площади, поэтому отдельного согласия опеки не требуется.

Ветка Б. Расхождение больше допустимого либо в сведениях ЕГРН есть реестровая ошибка. Тогда исправление возможно по заявлению о кадастровом учёте в связи с изменением объекта, а при угрозе нарушения интересов правообладателей или третьих лиц — только по решению суда.

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки
   — ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

1. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.
   — ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Это значит: при обычной реестровой ошибке исправление возможно во внесудебном порядке (Росреестр вносит изменение в течение пяти рабочих дней), но если затрагиваются интересы третьих лиц, потребуется идти в суд.

Если документов о прежних границах нет, закон даёт ориентир: границы считаются существующими на местности 15 и более лет.

В случае отсутствия таких документов или отсутствия в таких документах сведений о местоположении границ земельных участков их границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
— ч. 7.3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Это подкрепляет позицию клиентки: фактическое пользование участком в сложившихся границах в течение длительного времени само по себе служит обоснованием.

Вывод по вопросу: в силу приведённой в этом блоке ч. 7 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ (процитирована выше) изменение площади при уточнении границ допускается в пределах: увеличение не более чем на 10% и уменьшение не более чем на 5% относительно площади по сведениям ЕГРН. Если фактическая площадь укладывается в эти пределы — межевание оформляется штатно и изменения вносятся Росреестром. Если расхождение существеннее или это реестровая ошибка, затрагивающая третьих лиц, — внесение изменений возможно только по решению суда. Отсутствие правоустанавливающих документов на границы компенсируется нормой о границах, существующих на местности 15 и более лет.

Риски по линии материнского капитала и режим общей долевой собственности

Материнский капитал «закрыт» тем, что доли уже выделены. Закон требует лишь оформить приобретённое с использованием маткапитала помещение в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению — вы это условие исполнили.

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Никакого отдельного запрета на межевание участка после распоряжения маткапиталом закон не устанавливает. Разрешение опеки по ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ касается иного: распоряжения маткапиталом, когда право возникло у самого ребёнка (ч. 4–5 ст. 3), опекунами/приёмными родителями.

1. В случаях, если у ребенка (детей) право на дополнительные меры государственной поддержки возникло по основаниям, предусмотренным частями 4 - 5 статьи 3 настоящего Федерального закона, распоряжение средствами материнского (семейного) капитала осуществляется усыновителями, опекунами (попечителями) или приемными родителями ребенка (детей) с предварительного разрешения органа опеки и попечительства
   — ч. 2 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Это ваш случай? Нет — сертификат получала мать по общему основанию, средства уже израсходованы, доли выделены. Поэтому согласие опеки по линии маткапитала для межевания не требуется.

Вместе с тем участок находится в общей долевой собственности, и владение/пользование им осуществляется по соглашению всех участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Это не создаёт препятствия для межевания: дети — несовершеннолетние, их волю выражает законный представитель (мать). Но по процедуре участие всех сособственников в оформлении заявления/согласования границ должно быть корректно отражено.

Вывод по вопросу: риск претензий по маткапиталу отсутствует — обязательство о выделении долей исполнено, а само межевание не является распоряжением средствами маткапитала. Согласие органа опеки по ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ не требуется. Поскольку участок в долевой собственности, документы от имени несовершеннолетних подписывает мать как законный представитель; при отсутствии разногласий между сособственниками процедура проходит штатно, а при разногласиях порядок пользования определяется судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Альтернатива индивидуальному межеванию и порядок завершения процедуры

Помимо заказа кадастрового инженера индивидуально, границы участков могут устанавливаться в рамках комплексных кадастровых работ, выполняемых по заказу органов власти/местного самоуправления. Тогда готовится карта-план территории.

1. Подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ карта-план территории содержит необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ. Карта-план территории состоит из текстовой и графической частей.
   — ч. 1 ст. 24.1 ФЗ № 218-ФЗ

Это альтернативный, но не заменяющий ваш вариант: комплексные работы проводятся по инициативе уполномоченных органов и охватывают целый кадастровый квартал, заказать их под свой участок «под себя» нельзя. Если такие работы уже запланированы в вашем квартале, можно не оплачивать услуги кадастрового инженера — сведения о границах внесут без ваших затрат. Если нет — индивидуальное межевание остаётся основным путём.

1. Карта-план территории подготавливается в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, а также в форме документа на бумажном носителе.
   — ч. 5 ст. 24.1 ФЗ № 218-ФЗ

Результат же и индивидуального межевания, и комплексных работ вносится в ЕГРН государственным регистратором. Именно с момента внесения записи в ЕГРН уточнённые границы становятся юридически определёнными.

1. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).
   — ч. 7 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Поэтому процедура завершается не подписанием акта у инженера, а внесением сведений в ЕГРН — после этого участок считается имеющим установленные границы, что защищает вас и ваших детей от споров с соседями в будущем.

Вывод по вопросу: основной путь — индивидуальное межевание с подачей межевого плана в Росреестр и внесением сведений о границах в ЕГРН (ч. 7 ст. 1, ч. 1 ст. 22 ФЗ № 218-ФЗ). Альтернатива — дождаться комплексных кадастровых работ в вашем кадастровом квартале, если они запланированы органом власти (ст. 24.1 ФЗ № 218-ФЗ); заказать их индивидуально под один участок нельзя. Процедура считается завершённой только после внесения записи в ЕГРН.