Обязателен ли акт согласования границ при уточнении межевого плана, если он ничего не согласовывает, и безопасно ли его подписывать

Обязателен ли акт согласования, если фактически согласовывать нечего

Обязанность согласовывать границы возникает не «вообще», а только тогда, когда у вас есть смежные землеучастки, чьи границы одновременно служат границей вашего участка.

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
— ч. 1 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Здесь ключевое — условие «уточнено местоположение границ земельного участка». Ваш межевой план как раз и есть уточнение границ (вы «сдвигаете» конфигурацию), поэтому формально под ч. 1 ст. 39 вы попадаете. Но круг лиц, с которыми согласование проводится, закон очерчивает строго:

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
— ч. 3 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Ваш второй владелец (сособственник) и сосед — это правообладатели смежных участков, значит, именно с ними согласование по общему правилу проводится. А вот участки, которые «стоят не вплотную», в этот перечень не попадают вовсе — их владельцы не являются заинтересованными лицами.

Что именно является предметом согласования, уточняет ч. 2 ст. 39:

Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
— ч. 2 ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Из этой нормы прямо следует: заинтересованное лицо согласует только ту часть границы, которая одновременно является границей его участка. Возражения по частям границ, которые его не касаются, оно вообще не вправе заявлять. Если у вас с соседом общая граница уже согласована ранее, а остальные участки не примыкают, то в акте по сути нечего согласовывать содержательно — он лишь фиксирует отсутствие заинтересованных лиц по спорным отрезкам.

Однако требование включить акт в межевой план от этого не исчезает — оно процедурное:

В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования. 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 5. Межевой план состоит из графической и текстовой частей. 6. В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе в случае, если такой доступ может быть обеспечен путем установления сервитута . (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 7.
— ч. 3 ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, включая сведения об использованной при подготовке межевого плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственной геодезической сети или геодезических сетей специального назначения , а также в установленном частью 3 настоящей статьи случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.
— ч. 7 ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

А подзаконный акт прямо предписывает оформлять акт при любом уточнении границ:

В случае если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка (земельных участков) или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте Чертежа оформляется Акт согласования. В результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ нескольких смежных земельных участков количество Актов согласования должно соответствовать количеству уточняемых земельных участков.
— п. 82 Требований, утв. Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921

И даже предусматривает случай, когда заинтересованным лицом в акте указан сам правообладатель уточняемого участка (то есть фактически вы сами):

В Акт согласования включаются также сведения о заинтересованном лице, являющемся правообладателем земельного участка, в отношении которого в результате кадастровых работ оформляется Акт согласования. Обозначение характерных точек границы такого земельного участка указывается от соответствующей начальной точки до этой же точки (например, от точки н1 до точки н1). В указанном случае графа "Кадастровый номер смежного земельного участка" Акта согласования не заполняется, заполнение остальных граф осуществляется в соответствии с их наименованием.
— п. 85 Требований, утв. Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921

Вывод: кадастровый инженер прав — акт согласования в составе межевого плана при уточнении границ оформляется обязательно (п. 82 Требований № 921, ч. 3 и 7 ст. 22 Закона № 218-ФЗ), даже если содержательно согласовывать нечего. Но это чисто процедурная формальность: содержательно согласуются только те отрезки границы, которые одновременно являются границей смежного участка (ч. 2 ст. 39 Закона № 221-ФЗ), а по непримыкающим участкам заинтересованных лиц нет. Отсутствие акта — самостоятельное основание приостановить кадастровый учет (п. 25 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Правовое значение подписи в акте и её последствия

Подпись в акте — это не распоряжение землёй, а удостоверение того, что вы согласны с местоположением конкретной границы.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ. Местоположение границ земельного участка при их согласовании в индивидуальном порядке в электронном виде считается согласованным с заинтересованными лицами в случае, если акт согласования местоположения границ заверен усиленной квалифицированной электронной подписью каждого из заинтересованных лиц (их представителей), включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется.
— ч. 2 ст. 40 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Для вас как правообладателя уточняемого участка есть отдельное правило, прямо упоминающее вашу подпись:

местоположение границ указанных земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2 2 . Если при уточнении границ земельного участка выявлено пересечение границ земельного участка с границами населенных пунктов, сведения о местоположении которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, данное обстоятельство не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета указанного земельного участка в случае, если более пятидесяти процентов площади указанного земельного участка находится в границах или за границами определенного населенного пункта. Положения настоящей части не применяются в отношении земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов (занятых линейными объектами), а также в отношении земельных участков, расположенных в границах территорий, зон, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости и в границах которых в соответствии с установленными обязательными требованиями не допускается нахождение земельных участков, относящихся к землям отдельных категорий и (или) к земельным участкам с отдельными видами разрешенного использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 2 3 .
— ч. 1 ст. 43 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Отсюда важный вывод: сама подпись в акте не создаёт, не переносит и не прекращает право на землю — она лишь фиксирует согласие с координатами границы. Площадь в акте, как вы и указали, совпадает с выпиской ЕГРН, изменений площади нет, — значит, объём вашего права подписью не затрагивается.

Что дополнительно подтверждает безопасность: в силу ч. 3 ст. 40 Закона № 221-ФЗ границы считаются согласованными и без подписи, если лицо надлежаще извещено и не заявило мотивированных возражений. То есть законодатель придаёт акту значение удостоверения уже сложившегося согласия, а не сделки.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
— ч. 3 ст. 40 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ

Вывод: подписывать акт безопасно. Подпись удостоверяет согласие с местоположением границы (ч. 2 ст. 40, ч. 1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ, ч. 2 ст. 40 Закона № 221-ФЗ), а не распоряжение участком, и сама по себе не меняет ни площадь, ни вид права. Никаких «деструктивных» последствий для размера и владения акт не несёт — если площадь и конфигурация в нём совпадают с выпиской ЕГРН (что вы подтверждаете).

Риски и границы безопасности при «сдвиге» участка вниз

Безопасность подписи зависит не от самого акта, а от того, куда именно «сдвигаются» границы. Есть жёсткие запреты:

границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости, а также случаев, предусмотренных пунктом 20 1 настоящей части и частями 1 и 2 статьи 60 2 настоящего Федерального закона);
— п. 20 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Это главный «стоп-сигнал»: если при уточнении границы пересекутся с границей другого поставленного на учёт участка, регистратор приостановит учёт. Поэтому «сдвиг вниз» допустим только в пределах фактического землепользования и не за счёт чужого участка.

Также проверяется разумность приращения площади:

в результате осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади, в том числе на основании карты-плана территории, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (содержались в Едином государственном реестре недвижимости до уточнения границ земельного участка, если при таком уточнении границ была допущена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона), на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости
— п. 32 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Отдельный запрет — на «изломанность» границ и иные недостатки:

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
— п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Вывод: подписывать акт безопасно, если «сдвиг» не выводит границу за пределы вашего фактического участка и не приводит к пересечению с учтёнными участками (п. 20 ч. 1 ст. 26, п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ). При площади ровно как в выписке и отсутствии наложений рисков нет. Если же сдвиг «вниз» захватывает чужую/муниципальную землю, учёт будет приостановлен (п. 20/25 ч. 1 ст. 26), а граница может быть признана вклиниванием (п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ). Если сомневаетесь — попросите инженера показать, что новые точки н1–н4 лежат в пределах фактических подпорных стен и не выходят на смежные/публичные земли.

Как оспорить впоследствии, если что-то пойдёт не так

Подпись не запирает вас навсегда: если после уточнения обнаружится ошибка в границах, есть механизм её исправления.

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки
— ч. 3 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если исправление может нарушить интересы правообладателя, оно делается через суд:

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 5. Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в форме и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования. 6.
— ч. 4 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

А споры о границах (в том числе если сосед заявит возражения) разрешаются в судебном порядке:

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
— п. 1 ст. 64 ЗК РФ

Вывод: даже после подписания акта и постановки границ на учёт вы сохраняете возможность исправить ошибку в описании границ — через заявление регистратору либо, если затронуты интересы правообладателя, через суд (ч. 3 и 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ). Споры о границах между правообладателями разрешает суд (п. 1 ст. 64 ЗК РФ, ч. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ) — по общему правилу иск об установлении/исправлении границ подаётся в районный суд (суд субъекта) по месту нахождения участка. Поэтому подписание акта не лишает вас защиты.

Чем обосновать «сдвиг» и какие сроки на исправление

Обоснование уточняемых границ закреплено правилом, что фактическое землепользование учитывается при устранении ошибок и при уточнении:

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки
— ч. 3 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Механизм исправления ошибки предполагает, что местоположение границы определяется по документам, а при их отсутствии — по границам, существующим на местности 15 и более лет (это правило заложено в ч. 7.3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ и применяется по аналогии при уточнении). Поэтому для безопасности «сдвига вниз» нужно, чтобы новые точки н1–н4 соответствовали фактическим подпорным стенам: это обоснование кадастровый инженер отражает в разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана (п. 13 Требований № 921 — заключение включается, когда уточнено местоположение границ). Если инженер ссылается на подпорные стены как на фактическую границу, это и есть документальное обоснование сдвига.

По срокам: кадастровый учёт приостанавливается по основаниям ст. 26 Закона № 218-ФЗ (в том числе при нарушении порядка согласования — п. 25, при пересечении границ — п. 20), а исправление реестровой ошибки по решению регистратора производится в течение пяти рабочих дней со дня получения документов:

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки
— ч. 3 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод: обоснование сдвига должно опираться на фактическое землепользование (подпорные стены), отражённое в «Заключении кадастрового инженера»; при уточнении границ по факту, существующему на местности, это стандартный и легальный механизм. Реестровая ошибка исправляется регистратором в течение 5 рабочих дней после получения документов, а если затронуты интересы правообладателей — только через суд (ч. 3 и 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ). Подсудность и порядок — едины с блоками 1–4 (районный суд по месту нахождения участка).