Покупка дачного участка в СНТ без межевания: проблемы с оформлением купли-продажи и регистрацией, кто должен устанавливать границы

Можно ли зарегистрировать переход права собственности на участок, у которого не установлены границы

Само по себе отсутствие установленных границ (запись «границы не определены», «площадь ориентировочная») — это не препятствие для купли-продажи и регистрации перехода права. Закон требует, чтобы объект был учтён в ЕГРН как индивидуально-определённая вещь; кадастровый номер у участка есть, значит он учтён.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ )
— ч. 7 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

То есть участок уже обладает характеристиками, позволяющими определить его как индивидуально-определённую вещь, — кадастровый номер и площадь. Регистрация перехода права проводится при наличии зарегистрированного права продавца:

1. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
   — ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Значит, ключевое условие — наличие в ЕГРН зарегистрированного права продавца (либо ранее возникшего права, которое признаётся действительным и без регистрации). Для перехода ранее возникшего права его всё равно придётся зарегистрировать:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Если право продавца в ЕГРН не зарегистрировано, оно сначала регистрируется, и уже затем — переход. Если зарегистрировано (что видно из выписки) — регистратор не вправе отказать единственно из-за отсутствия координат границ. Отсутствие межевания при этом порождает другие последствия (см. блоки 2–5), но не блокирует саму сделку.

Вывод: регистрация перехода права на участок с неустановленными границами законна и возможна. Отказывать только из-за «ориентировочной площади» регистратор не вправе, поскольку границы не входят в число условий регистрации перехода права; регистратор проверяет наличие зарегистрированного права и законность сделки (правовая экспертиза — п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ). Убедитесь лишь, что право продавца зарегистрировано в ЕГРН; если нет — сначала регистрируется его право, затем переход.

Каким требованиям должен отвечать сам договор купли-продажи

Для земли предмет договора — критичное условие. В договоре должны быть данные, позволяющие определённо установить имущество; если их нет — договор не считается заключённым.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Поскольку участок учтён с кадастровым номером, в договоре указываются кадастровый номер, адрес/местоположение и площадь по ЕГРН — этого достаточно, чтобы предмет был определён. Дополнительно обязательно согласовать цену:

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Практический вывод: расхождения с фактической площадью не делают договор незаключённым, если предмет определён через кадастровый номер. Но чтобы избежать споров после межевания, целесообразно указать фактическую площадь, наличие/отсутствие построек и прямо оговорить в договоре условие о том, что уточнение границ и площади будет производиться за счёт покупателя (или продавца) и что изменение площади в допустимых законом пределах не влечёт изменения цены.

Вывод: договор должен содержать кадастровый номер, местоположение и площадь участка по ЕГРН и согласованную цену. Указания «границы не установлены» в договоре достаточно; отсутствие координат не делает договор незаключённым. Дополнительно рекомендую прямо прописать в договоре, кто и за счёт какой стороны выполняет кадастровые работы и как стороны решают вопрос при изменении площади.

Как проводится межевание и кто его заказывает

Межевание (уточнение местоположения границ) выполняет кадастровый инженер — член СРО; результат его работы — межевой план, который и становится основанием для кадастрового учёта изменений.

Результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.
— ст. 37 ФЗ № 221-ФЗ

В ходе работ кадастровый инженер определяет координаты характерных точек границ и площадь и проводит согласование границ:

При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.
— ч. 4.2 ст. 1 ФЗ № 221-ФЗ

Границы обязательно согласуются со смежными правообладателями, и подпись в акте согласования — условие законности уточнения:

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
— ч. 1 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ

Предмет согласования — только общая граница; заинтересованное лицо не вправе согласовывать границы за плату:

Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
— ч. 2 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ

Это важно для СНТ: ваши границы в большинстве случаев примыкают к участкам соседей и к землям общего назначения товарищества, поэтому потребуются подписи соседей (а по землям общего назначения — представителя СНТ, уполномоченного решением общего собрания). Если сосед откажется подписывать акт или представит возражения, спор о границах разрешается в суде.

Кто заказывает работы. Закон не возлагает обязанность по межеванию ни на продавца, ни на покупателя — это вопрос договорённости сторон и распределения расходов. Кадастровые работы выполняются по заказу (договору подряда) любого заинтересованного лица, поэтому заказать работы может и продавец (до сделки), и покупатель (после сделки). Границы определяются, в частности, по фактическому пользованию, если сведений в правоустанавливающих документах нет:

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ

Уточнение границ допускается, и при этом площадь может измениться в пределах, установленных законом:

1. Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором , содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона (далее - уточнение границ земельного участка).
   — ч. 1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ

Предел увеличения площади при уточнении — не более минимального размера участка, а если он не установлен — 10 % от учтённой площади:

увеличение его площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен – десять процентов от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого земельного участка. Ф. обратилась к кадастровому инженеру с целью подготовки межевого плана в связи с уточнением границ земельного участка в связи с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ участка, принадлежащего заявителю на праве собственности, расположенного в границах сельского поселения и имеющего вид разрешенного использования «для размещения жилого дома». Однако орган кадастрового учета отказал в кадастровом учете в связи с уточнением границ спорного земельного участка, указав, что площадь земельного участка, определенная при уточнении его границ, превышает площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный решением Совета депутатов «О предельных размерах земельных участков». 25 Ф. обратилась в районный суд с заявлением о признании незаконным указанного решения органа кадастрового учета.
— п. 16 Обзора судебной практики ВС РФ от 30.11.2016

Вывод: межевание заказывается у кадастрового инженера, результат — межевой план; границы подлежат согласованию со смежными правообладателями (в т. ч. с СНТ по землям общего назначения). Обязанность провести и оплатить работы законом не закреплена ни за продавцом, ни за покупателем — это предмет договора. Разумный вариант — обязать продавца подготовить межевой план и оформить уточнение до подписания договора либо предусмотреть удержание части цены до уточнения границ; иначе риски и расходы ложатся на вас.

Риски самозахвата, истребования части участка и споров в СНТ

Помимо кадастровых рисков, отсутствие установленных границ создаёт вещные и публично-правовые риски. Если вы фактически пользуетесь участком шире документальных границ (либо сосед «залез» на продаваемый участок), возникает риск виндикации — истребования части участка собственником, чьё право нарушено:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

То есть, если границы не закреплены, возможна ситуация, когда часть продаваемого участка по факту занята соседом, и после сделки уже вам придётся либо истребовать её через суд, либо соглашаться на уточнение в меньших границах. Одновременно использование земли без прав влечёт административную ответственность:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок
— ст. 7.1 КоАП РФ

Значит, если фактическая граница участка «залезает» на земли общего назначения СНТ или соседний надел, при уточнении эта площадь не будет вам оформлена, а за самовольное занятие возможен штраф по ст. 7.1 КоАП РФ. Эти риски прямо связаны с тем, что межевание не проводилось: до установления координат фактические и юридические границы могут расходиться.

Вывод: из-за неустановленных границ после сделки на покупателя могут перейти споры об истребовании части участка (ст. 301 ГК РФ) и риск ответственности за самовольное занятие земли (ст. 7.1 КоАП РФ), если фактические границы не совпадают с документальными. Всё это — дополнительный довод оформить уточнение границ до сделки или прямо распределить в договоре риски и расходы по урегулированию расхождений.

Что делать, если после сделки площадь/границы окажутся иными, и как реагировать на приостановление

Если фактическая площадь окажется меньше учтённой или участок окажется урезанным по факту, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены либо возмещения расходов на устранение недостатков — при условии, что недостаток не был оговорён продавцом:

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
— п. 1 ст. 475 ГК РФ

При существенном нарушении требований (неустранимый недостаток, несоразмерные расходы/время) покупатель вправе отказаться от договора и требовать возврата уплаченного:

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени
— п. 2 ст. 475 ГК РФ

Против приостановления регистрации защита — обжалование действий (решения) регистратора. Не соответствующий закону акт органа может быть признан судом недействительным, а нарушенное право — восстановлено:

Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
— ст. 13 ГК РФ

Важно: после уточнения границ сведения ЕГРН обновляются, и при уточнении части границ, являющейся общей с соседними участками, изменение вносится и в сведения о смежных участках; местоположение считается согласованным только при подписях всех заинтересованных лиц:

1. границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости, а также случаев, предусмотренных пунктом 20 1 настоящей части и частями 1 и 2 статьи 60 2 настоящего Федерального закона); (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 280-ФЗ ) 20 1 ) границы лесного участка, о государственном кадастровом учете которого в связи с уточнением границ представлено заявление, пересекают границы других земельных участков, лесных участков, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случаев пересечения границ других лесных участков, предназначенных для использования лесов в целях выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов , их неотъемлемых технологических частей , или случая, если другой лесной участок является преобразуемым объектом недвижимости);
   — п. 20 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: при расхождении фактической площади/границ с учтёнными покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов (п. 1 ст. 475 ГК РФ), а при существенных недостатках — отказаться от договора (п. 2 ст. 475 ГК РФ); общий срок для таких требований — три года с момента, когда вы узнали о нарушении (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Приостановление регистрации, если оно вызвано пересечением границ, устраняется представлением межевого плана с согласованными границами либо обжалованием решения регистратора в суд (ст. 13 ГК РФ). Надёжный способ снизить все риски — оформить уточнение границ до сделки силами и за счёт продавца, а если это невозможно — прямо закрепить в договоре порядок уточнения и распределение расходов.