Сосед отмежевал и огородил часть общего земельного участка под многоквартирным домом, перекрыв проход к сараям, колонке и погребу. Что делать, кто прав и можно ли оспорить межевание или заставить убрать забор?

Является ли земельный участок под домом общим имуществом и неделимым, можно ли было отмежевать его часть под одной квартирой

Дом на четыре квартиры — это многоквартирный дом, а значит земельный участок под ним относится к общему имуществу всех собственников помещений и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Это императивное правило, не зависящее от воли соседа или органов власти:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это означает для вашей ситуации: часть участка под домом, на которой расположены сараи, колонка и погреб, — не «ничейная» и не может принадлежать одному соседу. Она изначально принадлежит всем четырём собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Даже если участок формально не был образован, он всё равно является общим имуществом собственников помещений:

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Ключевое: если участок под МКД был образован и поставлен на кадастровый учёт (а межевание соседа предполагает, что границы как-то определялись), то со дня кадастрового учёта он уже перешёл бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений — автоматически, без регистрации:

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 7. Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации . Статья 17 (Статья утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Статья 18 1.
— ч. 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Уменьшение размера общего имущества (а отмежёвывание части участка под одной квартирой — именно это) требует согласия ВСЕХ собственников помещений:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Ваш сосед мог получить отдельный участок только с согласия всех совладельцев, которого, судя по фактам, не было. Без такого согласия регистрация его права на часть общей земли противоречит закону. Проверить нужно, образуется ли при этом ещё и нарушение требований к земельным участкам — образование не должно делать невозможным использование объектов на участке (то есть прохода к сараям/погребу/колонке):

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
— п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ

Вывод по вопросу: земельный участок под вашим четырёхквартирным домом — общее имущество и принадлежит всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Отдельный участок (его часть) под одной квартирой мог быть отмежеван и зарегистрирован только с согласия всех собственников помещений и не должен препятствовать использованию общего имущества. Если такого согласия не было либо границы отрезали доступ к общим объектам, регистрация права соседа незаконна и подлежит оспариванию.

Как оспорить межевание и зарегистрированное право соседа

Даже при наличии выписки ЕГРН у соседа его право не считается бесспорным — запись в реестре лишь доказательство её существования, но оспорить право можно только через суд:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Основной путь — иск о признании зарегистрированного права (записи ЕГРН) отсутствующим либо об исправлении реестровой ошибки. Если реестровая (кадастровая) ошибка допущена кадастровым инженером при определении границ, она подлежит исправлению Росреестром:

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов
— ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Однако если исправление ошибки нарушит интересы соседа как правообладателя (а он «полагался на запись»), то исправление возможно только по решению суда:

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Если же ошибки нет, а сосед именно неправомерно завладел общей землёй (оспаривание самого основания регистрации), то применяется иск о признании права отсутствующим — исключительный способ защиты, когда запись в ЕГРН нарушает ваше право, не защищаемое иначе (например, признанием права или виндикацией):

воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Границы земельного участка также не должны пересекать границы территориальных зон, лесничеств, за исключением случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов, случая, предусмотренного статьей 60 2 настоящего Федерального закона, или случая выявления воспроизведенной в Едином государственном реестре недвижимости ошибки в определении местоположения границ территориальной зоны.
— ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— п. 2 ст. 60 ЗК РФ

Практически это означает: если участок под МКД был образован как общий, а сосед «выкроил» из него кусок под своей квартирой, вы вправе требовать в суде признания его записи отсутствующей и восстановления границ общего участка. Одновременно можно оспорить документ, на основании которого образован спорный участок (проект межевания, схема), — акт органа власти признаётся недействительным по ст. 13 ГК, а действия по нарушению прав на землю пресекаются по ст. 60 ЗК РФ.

Вывод по вопросу: межевание и регистрацию права соседа оспорить можно. Основные требования — иск о признании зарегистрированного права отсутствующим и/или об исправлении реестровой ошибки (с исключением записи ЕГРН и восстановлением границ общего участка), при необходимости — о признании недействительным акта об образовании участка. Спор рассматривает суд по правилам искового производства; при споре о границах это иск об исправлении границ/об установлении границ. До подачи иска целесообразно заказать у кадастрового инженера заключение о наложении границ и получить актуальные выписки ЕГРН и проект межевания.

Как заставить убрать забор, чтобы обеспечить проход (негаторное требование)

Если сосед огородил часть общего участка забором и лишил вас доступа к общим сараям, колонке и погребу, — это нарушение права, не связанное с лишением владения всем участком, и защищается негаторным иском. Собственник (и иной законный владелец) вправе требовать устранения любых нарушений его права:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Это право принадлежит и лицам, владеющим имуществом по иному основанию, в том числе сособственникам общего имущества:

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Способ защиты — восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, нарушающих право:

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14. Самозащита гражданских прав Допускается самозащита гражданских прав.
— ст. 12 ГК РФ (способ защиты — восстановление положения), п. 2

Обратите внимание: на негаторное требование об устранении препятствий исковая давность НЕ распространяется — даже если сосед поставил забор давно, вы вправе требовать его сноса:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ, п. 2

Вывод по вопросу: требование об устранении препятствий (демонтаже забора и восстановлении прохода к общим сараям, колонке, погребу) заявляется как негаторный иск по ст. 304, 305 ГК РФ; давность на него не распространяется. Если по результатам оспаривания межевания участок соседа будет «снят» и земля вернётся в общее пользование, забор подлежит демонтажу как препятствие. Это же требование можно соединить с иском об оспаривании границ в одном производстве.

Защитная ветка: если участок соседа признают законным — сервитут для прохода

Даже если суд не отменит межевание (например, выяснится, что спорная часть не входила в состав участка под МКД, а была предоставлена соседу правомерно), вы не остаётесь без прохода. Собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего участка права ограниченного пользования (сервитута), если его нужды не могут быть обеспечены без этого:

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
— абз. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ

Сервитут устанавливается по соглашению, а при его недостижении — по решению суда:

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
— п. 3 ст. 274 ГК РФ

Если проход к сараям, колонке и погребу (объектам, обслуживающим более одного помещения) жизненно необходим, и без него пользоваться общим имуществом нельзя, суд может установить сервитут. Дополнительно для прохода через земельный участок может быть установлен публичный сервитут решением органа власти:

прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе , за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом ; (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 96-ФЗ) 2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети, а также геодезических пунктов геодезических сетей специального назначения, создание которых организовано органами государственной власти, органами местного самоуправления, и обеспечения доступа к ним; (В редакции федеральных законов от 04.08.2023 № 491-ФЗ, от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке; (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 477-ФЗ) 4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства); 8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39 37 настоящего Кодекса. 5.
— подп. 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ

Применительно к самому участку под МКД закон прямо допускает обременение правом ограниченного пользования и указывает, что споры о его установлении разрешает суд:

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
— ч. 5 ст. 36 ЖК РФ

Вывод по вопросу: если межевание отменить не удастся, надлежащий способ обеспечить проход — иск об установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ) к собственнику спорного участка; спор разрешается судом, если соглашение не достигнуто. Обременение сервитутом не лишает соседа прав на участок, но обязывает его обеспечить вам проход; при существенных затруднениях возможен и публичный сервитут по ст. 23 ЗК РФ.

Внесудебные меры: земельный контроль и административная ответственность соседа

Параллельно с судом можно задействовать механизмы государственного и муниципального земельного контроля. Если сосед фактически занял (огородил) землю, права на которую у него не оформлены либо оформлены незаконно, — это самовольное занятие земельного участка:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Обращение в орган земельного контроля (Росреестр, муниципальный земельный контроль) влечёт проверку и предписание об устранении нарушения; помимо административного штрафа надзорный орган вправе требовать восстановления положения:

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— п. 2 ст. 60 ЗК РФ

Это дополнительный, не заменяющий иск рычаг: акт проверки и предписание станут доказательствами в суде по негаторному иску и по иску об оспаривании границ.

Вывод по вопросу: наряду с судебным иском подайте заявление в орган государственного/муниципального земельного контроля о самовольном занятии части общего участка (ст. 7.1 КоАП РФ) и о нарушении прав на землю (ст. 60 ЗК РФ). Предписание об устранении нарушения и материалы проверки — самостоятельное основание для демонтажа ограждения и подкрепление позиции в суде. Если орган контроля откажет или бездействует, его решение (действия) обжалуется в суде.

Имущественные последствия: возмещение убытков

Если из-за незаконного огораживания вам причинены расходы (например, на заключение кадастрового инженера, вынужденный обход, иные затраты на восстановление доступа), их можно взыскать. Защита гражданских прав включает возмещение убытков:

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14. Самозащита гражданских прав Допускается самозащита гражданских прав.
— ст. 12 ГК РФ (способ защиты — восстановление положения), п. 2

Лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Это право заявляется вместе с основным (негаторным) требованием либо самостоятельно, при подтверждении размера расходов документами.

Вывод по вопросу: стоимость кадастровых работ, юридических услуг и иных подтверждённых расходов, понесённых из-за незаконного занятия общего участка, может быть взыскана с соседа как убытки. Требование заявляется в том же иске; бремя доказывания размера убытков и причинной связи лежит на вас.

Возмещение убытков (дополнение)

Право на взыскание с соседа расходов, вызванных незаконным занятием общей земли, прямо закреплено в законе:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод по вопросу: лицо, чьё право нарушено, вправе требовать полного возмещения убытков — то есть подтверждённых документами расходов (заключение кадастрового инженера, устранение препятствий, судебные издержки и т.п.), понесённых для восстановления нарушенного права. Требование заявляется в том же иске к соседу.