Что делать, если мы оформили в собственность соседний необрабатываемый участок в СНТ, а теперь объявился прежний владелец по членской книжке?

Действителен ли ваш зарегистрированный титул и можно ли его отобрать вне суда

Ваше право собственности на спорный смежный участок зарегистрировано в ЕГРН. Закон прямо устанавливает, что само по себе обращение женщины с членской книжкой никакого правового эффекта не даёт: зарегистрированное право защищено презумпцией, пока иное не установлено судом.

1. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
   — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Для вас это означает: пока в ЕГРН не внесена запись об ином, именно вы считаетесь собственником спорного участка. Появление женщины, её разговоры с председателем, наличие у неё членской книжки не лишают вас права. Закон предусматривает только один путь лишиться титула — через суд: «зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке», и собственником вы признаётесь, «пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином». Внесудебного механизма «отобрать» участок у зарегистрированного собственника закон не предусматривает. Более того, ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ даёт инструмент «заморозки» притязаний: если женщина подаст заявление о внесении отметки о возражении в ЕГРН, она обязана в течение трёх месяцев оспорить ваше право в суде, иначе отметка аннулируется.

Право собственности означает, что вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться участком, включая обработку земли и посадку сада.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Обработка участка и заложенный сад — правомерное использование собственником своей вещи (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Вывод: ваш титул действителен и надёжен. Пока зарегистрированное право не оспорено в судебном порядке и в ЕГРН не внесена запись об ином, собственником считаетесь вы — именно так сформулировано в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. Снятие записи возможно только на основании судебного акта. Пока судебного иска нет — можно спокойно продолжать обрабатывать участок. Споры о правах на участок подсудны суду по месту нахождения участка (см. блок 5).

Что даёт членская книжка женщины и обоснованы ли её притязания

Женщина ссылается на членскую книжку. Однако членская книжка — это документ, подтверждающий членство в товариществе, а не документ о праве на земельный участок. Членство возникает у собственника или правообладателя участка.

1. В члены товарищества могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. 4. Правообладатель садового или огородного земельного участка до подачи заявления о вступлении в члены товарищества вправе ознакомиться с его уставом. 5. В заявлении, указанном в части 2 настоящей статьи, указываются: 1) фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) заявителя; 2) адрес места жительства заявителя; 3) почтовый адрес, по которому заявителем могут быть получены почтовые сообщения, за исключением случаев, если такие сообщения могут быть получены по адресу места жительства; 4) адрес электронной почты, по которому заявителем могут быть получены электронные сообщения (при наличии); 4 1 ) номер телефона для связи с заявителем, по которому в том числе может быть направлено сообщение, включая короткое текстовое сообщение; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 5) согласие заявителя на соблюдение требований устава товарищества. 6. К заявлению прилагаются копии документов о правах на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории садоводства или огородничества. 7. Рассмотрение правлением товарищества заявления, указанного в части 2 настоящей статьи, осуществляется в срок, не превышающий тридцати календарных дней со дня подачи такого заявления.
   — ч. 3 ст. 12 ФЗ № 217-ФЗ

Из этой нормы прямо следует, что членство (и членская книжка) — производно от прав на участок: быть членом товарищества может лишь собственник или законный правообладатель участка. То есть книжка предполагает наличие права на участок, а не заменяет его. Женщина должна доказать не факт наличия книжки, а наличие у неё (или у её правопредшественника) самого права на спорный участок — правоустанавливающего документа, распределения участка решением общего собрания, постановления о предоставлении и т.п.

Членская книжка лишь подтверждает членство:

1. Каждому члену товарищества в течение трех месяцев со дня приема в члены товарищества председателем товарищества выдается членская книжка или другой заменяющий ее документ, подтверждающий членство в товариществе.
   — ч. 13 ст. 12 ФЗ № 217-ФЗ

Кроме того, важен действующий статус книжки. Членство прекращается в связи с прекращением прав на участок:

1. В связи с прекращением у члена товарищества прав на садовый или огородный земельный участок или вследствие смерти члена товарищества членство в товариществе прекращается в день наступления соответствующего события. Решение общего собрания членов товарищества в связи с указанным обстоятельством не принимается. 10. Бывший член товарищества в течение десяти календарных дней со дня прекращения прав на садовый или огородный земельный участок обязан уведомить в письменной форме об этом правление товарищества с предоставлением копий документов, подтверждающих такое прекращение. 11. В случае неисполнения требования, установленного частью 10 настоящей статьи, бывший член товарищества несет риск отнесения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием у правления товарищества информации о прекращении его членства в товариществе.
   — ч. 9 ст. 13 ФЗ № 217-ФЗ

Для вас это означает: если право предшественника женщины на спорный участок когда-либо прекратилось (в том числе при распределении участка иным лицам или при его выбытии из оборота товарищества), её членство также прекратилось со дня наступления события, а книжка утратила актуальность. Сама по себе старая книжка, не подкреплённая действующим правоустанавливающим документом, — слабое основание.

Вывод: членская книжка не является правоустанавливающим документом и притязаний на участок не создаёт. Пока женщина не представит решение о распределении участка именно ей, документ о предоставлении или свидетельство о праве, её позиция юридически слаба. Требуйте от председателя и от неё документы: следует письменно запросить, на каком именно основании и каким решением участок закреплялся и сохранялось ли это право.

Ветка А: если у женщины было право на участок — может ли она истребовать его у вас (виндикация)

Если окажется, что участок действительно был закреплён за женщиной (или её правопредшественником) и право существовало, она может предъявить виндикационный иск. Но успех иска зависит от добросовестности и от того, как выбыло имущество из её владения.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Это общая норма: собственник вправе истребовать вещь из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Ключевое правило — п. 1 ст. 302 ГК РФ. Даже если у женщины было право, истребовать участок от добросовестного приобретателя она может только в одном случае: если имущество выбыло из её владения помимо её воли (утеряно, похищено и т.п.). В вашем случае участок был заброшенным и необрабатываемым, а по словам председателя в 2004 году собственника не было — то есть участок не находился в фактическом владении женщины. Это означает, что выбытие произошло, скорее, по её собственной воле (она перестала обрабатывать участок, не заявляла о правах), а тогда виндикация против вас недопустима.

Ваша добросовестность презюмируется законом:

1. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
   — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Закон прямо признаёт приобретателя добросовестным, если он полагался на данные ЕГРН, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение. Бремя доказывания вашей недобросовестности и выбытия имущества помимо воли лежит на истице, а не на вас.

Дополнительно Пленум ВС разъясняет стандарт добросовестности:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). 16.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Обратите внимание: п. 15 Пленума № 10 от 29.04.2010 (текст о добросовестном давностном владении) касается владения; для виндикации п. 1 ст. 302 и абз. 4 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ (презумпция добросовестности приобретателя, полагавшегося на ЕГРН) работают в вашу пользу. Покупка/оформление через ЕГРН, отмежёвывание участка, отсутствие собственника по сведениям председателя — всё это подтверждает, что вы не знали и не должны были знать о возможном чужом праве.

Вывод: даже если у женщины было право на участок, истребовать его от вас она, скорее всего, не сможет: участок не находился в её владении и выбыл из её сферы по её воле, а вы — добросовестный приобретатель, полагавшийся на ЕГРН. Бремя доказывания обратного — на ней. При этом итоговое решение примет суд по месту нахождения участка.

Ветка Б: исковая давность — сколько времени у потенциального истца осталось

Даже если предположить, что право у женщины было, для её иска действует исковая давность.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен
   — ст. 196 ГК РФ, п. 1

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Ключевой вопрос — с какого момента для неё течёт срок. Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ), но он не может превышать десять лет со дня нарушения права. Срок начинает течь с того дня, когда женщина узнала или должна была узнать о нарушении своего права и о том, кто надлежащий ответчик (п. 1 ст. 200 ГК РФ). О конкретной дате начала течения срока можно говорить только после установления, когда именно правообладатель узнал о вашем владении участком.

Если женщина или её правопредшественник утратили фактическое владение участком задолго до вашего оформления (участок был заброшен ещё в 2004 году, а вы зарегистрировали право в прошлом году), то к моменту её возможного обращения может истечь как трёхлетний, так и десятилетний предельный срок. В этом случае вы вправе заявить о применении исковой давности — по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока привязано к моменту, когда лицо узнало о нарушении права и о надлежащем ответчике, и бремя доказывания этого момента лежит на истце.

Вывод: у потенциального истца есть шанс на иск только в пределах сроков ст. 196 и ст. 200 ГК РФ. Если с момента, когда женщина узнала о вашем владении участком, прошло более трёх лет (а с момента нарушения права — более десяти лет), вы заявляете о пропуске исковой давности и в иске должно быть отказано. Заявление о пропуске срока делается в суде; течение срока определяется моментом, когда истец узнал о нарушении права и о надлежащем ответчике (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Процедура: где и как будет решаться спор, если до него дойдёт (включая спор о границах)

Если женщина всё же обратится с иском об истребовании участка или о признании права, спор будет рассматриваться судом по месту нахождения участка — это исключительная подсудность.

Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также иными федеральными законами. В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Как разъяснено в п. 2 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010, иски о правах на недвижимое имущество — в том числе об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права, об установлении границ земельного участка — рассматриваются по месту нахождения этого имущества. Подать иск «по своему месту жительства» женщина не сможет. До суда ваш титул остаётся неприкосновенным: обращения к председателю, в правление СНТ или в Росреестр сами по себе не прекращают и не изменяют зарегистрированное право (см. блок 1); снятие записи возможно лишь на основании судебного акта.

Отдельно — альтернативный спор о границах (наложениях), который возможен, если участок фактически пересекается со смежным или с землями общего назначения:

Основанием для обращения в суд с требованием об установлении границ земельного участка (межевого спора) является наличие возражений относительно местоположения его границ, предметом иска – определение надлежащей границы земельного участка. Учитывая, что у П. возникли возражения относительно местоположения границ земельного участка, принадлежащего Б. как 73 правообладателю смежного земельного участка, между сторонами возник межевой спор. Как следует из ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений. Установление судом границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков. В соответствии с положениями п. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г.
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019, утв. Президиумом 17.07.2019

Из этой позиции следует: спор о границах возникает при наличии возражений правообладателя смежного участка относительно местоположения границ, а его предмет — определение надлежащей границы. Поскольку ваши границы уже установлены и сведения внесены в ЕГРН, именно заинтересованное лицо, оспаривающее границу, должно доказать наличие наложения и обратиться в суд; такие требования рассматриваются по правилам об установлении границ земельного участка, то есть также по месту нахождения участка.

Вывод: любые споры о правах на участок (истребование, признание права, установление/оспаривание границ) подсудны суду по месту нахождения участка, независимо от места жительства сторон — это прямо следует из п. 2 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 (иски о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения имущества). До вступления решения в силу никто не вправе лишить вас права или обязать передать участок. Сохраняйте документы об оформлении (выписка ЕГРН, межевое дело, квитанции о взносах) и зафиксируйте сведения о том, что участок был заброшен и по данным председателя собственника не имел.

Риск административной ответственности и границы «самовольного занятия»

Отдельно стоит проверить риск административной ответственности за самовольное занятие земельного участка.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Эта норма применяется, когда лицо использует участок, не имея предусмотренных законом прав на него. Для вас риск по этой статье в настоящее время отсутствует: у вас есть зарегистрированное право собственности и установленные границы, то есть использование участка правомерно. Обработка земли и посадка сада — это пользование собственником своей вещью, а не самовольное занятие.

Однако обратите внимание на смежный риск: если окажется, что фактические границы вашего участка налагаются на земельный участок общего назначения или на участок, права на который впоследствии будут признаны за другим лицом, Росреестр или надзорный орган может поставить вопрос о частичном использовании чужой земли. В этом случае ваша защита — та же: зарегистрированное право и добросовестность.

Вывод: административный риск за самовольное занятие для вас сейчас отсутствует, поскольку вы собственник с зарегистрированным правом. Строку эту нужно держать в поле зрения лишь на случай, если обнаружится наложение границ или спорная часть участка выйдет за пределы вашего оформленного права.

Расходы, улучшения участка и если объявится прежний владелец

Если спор всё же возникнет, важны денежные последствия. Вы несли расходы на межевание, оформление, взносы, обработку и посадку сада. Денежные требования в таких ситуациях строятся на правилах о неосновательном обогащении.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. 2. Приобретатель отвечает перед потерпевшим за всякие, в том числе и за всякие случайные, недостачу или ухудшение неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, происшедшие после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения. До этого момента он отвечает лишь за умысел и грубую неосторожность.
— п. 1 ст. 1104 ГК РФ

Это означает: если участок у вас всё же будет истребован (по блокам 1–3 это маловероятно), вы вправе поставить вопрос о судьбе внесённых вами платежей, взносов и стоимости неотделимых улучшений (сад). При этом по п. 1 ст. 1104 ГК РФ приобретатель отвечает за ухудшение имущества лишь с момента, когда узнал о неосновательности обогащения; до этого — только за умысел и грубую неосторожность, что защищает вас как добросовестного владельца. Практически эти требования заявляются встречно или отдельным иском.

Если диспозиция остаётся в вашу пользу, никаких денежных потерь не будет: титул сохранится, и требовать передачи участка или компенсации от вас никто не сможет.

Отдельно: приобретательная давность здесь напрямую вашу ситуацию не решает — право возникло у вас в силу регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), а не по давности. Норма о давностном владении релевантна лишь как подтверждение длительности и открытости вашего владения:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Длительное (с противодействия 2004 года и регистрации в прошлом году) и открытое владение участком, заброшенность участка, отсутствие собственника по данным председателя — это обстоятельства, усиливающие вашу добросовестность и ослабляющие позицию потенциального истца.

Вывод: денежные притязания возможны только в случае проигрыша спора; при сохранении титула участок и сад остаются вашими. Сохраните все документы о расходах (межевание, оформление, взносы, чеки на сад) — они будут нужны и как доказательство реальности/длительности владения, и для возможного заявления о неосновательном обогащении.