Действуют ли статьи 39 и 40 закона № 221-ФЗ о присутствии всех собственников на межевании

Действует ли сейчас Закон № 221-ФЗ и его статьи 39–40

Закон, на который вы ссылаетесь, действует, но под другим названием: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ с 2017 года именуется «О кадастровой деятельности» (ранее — «О государственном кадастре недвижимости»). Статьи 39 и 40 в нём не исчезли и не отменены — напротив, именно они сейчас регулируют порядок согласования границ и акт согласования. Существенно изменилось содержание этих статей: сама процедура согласования была переработана (в том числе Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ и позднее — от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ). Поэтому нормы, действовавшие на момент, когда о них писали в старых публикациях, могут уже не совпадать с текущей редакцией.

Статья 39 сформулирована так, что согласование обязательно при уточнении границ, сведения о которых внесены в ЕГРН, — то есть при межевании именно по уточнению:

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
— ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Для ситуации в СНТ это означает: если при выполнении работ уточняется местоположение границ вашего участка или смежных участков, чьи сведения есть в ЕГРН, согласование с правообладателями этих смежных участков обязательно по закону — это не добрая воля кадастрового инженера и не предмет договорённости сторон. Согласование оформляется не «в целом», а только по общей (смежной) части границы:

Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
— ч. 2 ст. 39 Закона № 221-ФЗ (предмет согласования)

Круг лиц, с которыми границы согласуются, в части 3 статьи 39 очерчен закрыто:

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
— ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ

Отсюда вывод: согласование проводится не «со всеми соседями по товариществу», а с правообладателями смежных участков (собственниками, а также владельцами на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования; арендаторами — только если смежный участок государственный/муниципальный и аренда заключена более чем на пять лет). Именно эта норма показывает распространённую ошибку на местах: лица, в отношении которых согласование законом не предусмотрено (например, собственник участка, не являющегося смежным), в процедуре не участвуют, и отсутствие их подписей на действительность акта не влияет. Если же участок вообще не является смежным, привлекать его владельца к согласованию нельзя и требовать его присутствия бессмысленно.

Отдельно нужно учесть специфику СНТ: если смежным является земельный участок общего назначения, находящийся в собственности товарищества, его вправе представлять представитель СНТ, уполномоченный решением общего собрания членов товарищества:

От имени указанных в части 3 настоящей статьи лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом в согласовании местоположения границ от имени собственников вправе участвовать также представитель собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченный на такое согласование принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав общего имущества указанных собственников), представитель собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - решением общего собрания собственников таких долей (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц), представитель садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества - решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (если соответствующий смежный земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и является земельным участком общего назначения ).
— ч. 4 ст. 39 Закона № 221-ФЗ

Для вас это значит: когда граница вашего участка одновременно является границей земель общего назначения, подпись председателя СНТ без решения общего собрания членов товарищества юридически уязвима, а при наличии такого решения она полноценно заменяет личное присутствие всех членов товарищества. Кроме того, применительно к участкам общего назначения в границах СНТ закон разрешает вместо вручения извещения публиковать его в порядке официального опубликования муниципальных правовых актов.

Вывод: закон № 221-ФЗ действует (с 2017 года — как Закон «О кадастровой деятельности»), статьи 39 и 40 не отменены, но их текст многократно изменён; процедура согласования и порядок составления акта согласования в настоящее время регулируются именно этими статьями в действующей редакции, поэтому ориентироваться нужно на актуальный текст, а не на пересказ в старых публикациях.

Обязано ли присутствовать на межевании каждый собственник лично

Общего правила «все собственники обязаны явиться на межевание» закон не содержит. Норма устроена иначе: результат согласования оформляется актом согласования, и границы считаются согласованными при наличии подписей всех заинтересованных лиц — либо, при неявке, «молчания» надлежаще извещённого лица:

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ.
— ч. 2 ст. 40 Закона № 221-ФЗ

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.
— ч. 3 ст. 40 Закона № 221-ФЗ (ключевая норма о неявившемся лице)

Применение к вашим фактам: кадастровый инженер прав в том смысле, что отсутствие соседа на собрании само по себе межевание не блокирует. Но его фраза верна лишь при выполнении двух условий, которые и нужно проверить: 1) лицо относится к кругу заинтересованных лиц по части 3 статьи 39 (смежный правообладатель) и 2) оно было надлежащим образом извещено. Только тогда неявка означает согласие, о чём в акт вносится запись, и к межевому плану прилагаются документы, подтверждающие порядок извещения. При этом закон различает две процедуры и предъявляет к ним разные требования:

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами. При согласовании местоположения границ (частей границ) земельных участков с заинтересованными лицами в индивидуальном порядке допускается осуществлять такое согласование в электронном виде при условии наличия усиленной квалифицированной электронной подписи у всех заинтересованных лиц - участников согласования местоположения границ определенного земельного участка, включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется.
— ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ

Отсюда следуют две принципиально разные ветки, и нужно знать, какая применяется в вашем случае. Если согласование идёт собранием заинтересованных лиц, действует обязательное извещение с жёсткими сроками:

Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не менее чем тридцать дней до дня проведения данного собрания. При этом указанный в пункте 6 части 9 настоящей статьи срок не может составлять менее чем пятнадцать дней со дня получения заинтересованным лицом соответствующего извещения. Примерная форма извещения устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания. При проведении согласования местоположения границ земельных участков в индивидуальном порядке требования настоящей статьи о порядке извещения заинтересованных лиц не применяются.
— ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ

Если же кадастровый инженер проводит согласование в индивидуальном порядке, требования о порядке извещения к нему не применяются. Электронная форма акта также законна при условии подписания его усиленными квалифицированными электронными подписями:

В случае подготовки акта согласования местоположения границ в электронном виде допускается его подготовка в виде одного электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями всех заинтересованных лиц - участников согласования, или в виде нескольких электронных документов, подписанных усиленными квалифицированными электронными подписями отдельных заинтересованных лиц - участников согласования. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ. Местоположение границ земельного участка при их согласовании в индивидуальном порядке в электронном виде считается согласованным с заинтересованными лицами в случае, если акт согласования местоположения границ заверен усиленной квалифицированной электронной подписью каждого из заинтересованных лиц (их представителей), включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется.
— ч. 2 ст. 40 Закона № 221-ФЗ (электронная форма акта согласования)

Практический интерес имеет и право заинтересованного лица потребовать согласования с установлением границ на местности, а не «на бумаге»:

Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности. Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности, за исключением предусмотренных частью 6 настоящей статьи случаев.
— ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ

Это рычаг для СНТ, где фактическое пользование сложилось десятилетиями: заявив требование о выносе границ в натуру, вы проверяете соответствие координат фактическому забору. Если же сведения о границах вашего участка в ЕГРН уже есть, а уточнение касается только участка соседа и не затрагивает вашу границу, вы вообще не являетесь участником согласования.

Вывод: личное присутствие каждого собственника при межевании закон не устанавливает. Из части 3 статьи 40 следует, что согласие выражается подписью в акте согласования (лично либо представителем по нотариальной доверенности), а при надлежащем извещении — неявкой без письменных возражений. Поэтому кадастровый инженер прав, что при корректном извещении можно обойтись без личной явки всех смежных собственников; напротив, при несоблюдении порядка извещения неявка согласием не считается, и такой межевой план может быть оспорен.

Что делать, если вы или сосед не согласны с границами и как оспорить результат

Неявка — это путь к «молчаливому» согласию, поэтому при несогласии нужно действовать активно и в срок: заинтересованное лицо, имеющее возражения, представляет их в письменной форме с обоснованием, они вносятся в акт согласования и прилагаются к межевому плану, а неурегулированный спор решается в порядке Земельного кодекса РФ:

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
— ч. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ

Для вас это означает: если вы считаете, что проектируемая граница «отрезает» часть фактически используемой вами земли, недостаточно не прийти и не подписать — нужно успеть подать письменные мотивированные возражения кадастровому инженеру по адресу и в срок, указанные в извещении. Тогда ваше несогласие станет неотъемлемой частью межевого плана и вопрос уйдёт в судебную плоскость. Земельные споры рассматриваются судом:

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
— п. 1 ст. 64 ЗК РФ

Практически это спор об установлении (определении) границ, который рассматривается районным (городским) судом по месту нахождения участка в порядке искового производства; до принятия дела судом спор может быть передан в третейский суд. Если же границы уже внесены в ЕГРН по результатам межевания, а в сведениях содержится ошибка (в том числе воспроизведённая из межевого плана), работает механизм исправления реестровой ошибки: при пересечении границ регистратор принимает решение о необходимости её устранения, а если исправление может нарушить законные интересы правообладателей — только по решению суда:

При обнаружении органом регистрации прав или публично-правовой компанией реестровой ошибки, в том числе в результате рассмотрения информации о возможном наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, предоставленной органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченными на установление границ населенного пункта или территориальной зоны, либо заявления заинтересованного лица о возможном наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке (далее также - контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства с границами земельных участков (за исключением пересечения границ территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка в случаях, если это допускается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации , другими федеральными законами), орган регистрации прав принимает решение о необходимости устранения реестровой ошибки, которое должно содержать дату выявления реестровой ошибки и описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, указание причин необходимости устранения реестровой ошибки, а также порядок устранения реестровой ошибки.
— ч. 6 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
— ч. 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ

При этом важно понимать, как определяется «правильная» граница: местоположение определяется исходя из сведений правоустанавливающих документов и документов, определявших границы при образовании участка, а также картографической основы:

При определении координат характерных точек границ указанных в настоящей части земельных участков местоположение их границ определяется в том числе с использованием картографической основы и (или) иных документов (материалов) исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах и (или) в документах, подтверждающих права на земельные участки, а при отсутствии таких документов исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании.
— ч. 7.3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ

Для застроенных территорий СНТ это ключевой аргумент: если в документах (в том числе в проекте организации и застройки, старых планах, свидетельствах о праве) границы определены иначе, чем в новом межевом плане, это основание для возражений.

Вывод: при несогласии с границами нужно в установленный в извещении срок (не менее 15 дней со дня получения извещения) подать кадастровому инженеру письменные обоснованные возражения — тогда они попадут в межевой план; неурегулированный спор о границах разрешается судом по месту нахождения участка (ст. 64 ЗК РФ), а уже внесённые в ЕГРН ошибочные сведения исправляются в порядке ст. 61 Закона № 218-ФЗ, а при угрозе нарушения прав — по решению суда.

Если кадастровый инженер нарушил требования, а неявка выдана за согласие

Здесь решающее значение имеет именно процедура извещения, поэтому при получении межевого плана запросите письменные доказательства извещения соседей. Если извещение не направлялось или направлено с нарушением сроков, запись в акте о «согласии по неявке» неправомерна. За свою работу кадастровый инженер отвечает при наличии вины, а причинённые убытки возмещаются, в том числе за счёт обязательного страхования его ответственности:

Кадастровый инженер при наличии вины несет ответственность за несоблюдение требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, в том числе за недостоверность сведений межевого плана, технического плана, акта обследования или карты-плана территории, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения об объектах недвижимости и которые подготовлены таким кадастровым инженером. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Убытки, причиненные действиями (бездействием) кадастрового инженера заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам, подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.
— ч. 1, 2 ст. 29.2 Закона № 221-ФЗ

Для вас это означает: если из-за недостоверных сведений межевого плана вы понесёте расходы (повторные работы, судебные издержки, потери части участка), их можно взыскать с кадастрового инженера, а страховая сумма по его договору обязательного страхования составляет не менее двух с половиной миллионов рублей на каждого инженера. Это не отменяет того, что основной риск для клиента — именно спор о границах с соседом, и взыскание с инженера идёт вторым треком. Дополнительно следует помнить, что проверка обоснованности границ при исправлении реестровой ошибки силами публично-правовой компании проводится без проверки обоснованности местоположения уточнённых границ — поэтому своевременность своих возражений нельзя переоценивать.

Вывод: отсутствие соседа на согласовании само по себе не делает межевой план незаконным — но только при доказанном надлежащем извещении; при его несоблюдении запись о согласии по неявке неправомерна, а убытки, причинённые виновными действиями (бездействием) кадастрового инженера, возмещаются за счёт страхового возмещения по договору обязательного страхования его ответственности.