В выписке из кадастра на мой участок указан чужой объект недвижимости, границы участка не установлены. Поможет ли межевание исправить ошибку?

Что это за запись в выписке и откуда она берётся

Строка «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» — это не произвольная отметка, а реквизит выписки, который заполняется по строго определённому правилу: туда попадают только кадастровые номера зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, единых недвижимых комплексов, которые по данным ЕГРН расположены в границах вашего участка.

заполнении реквизита "Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости" указываются кадастровые номера расположенных в границах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса. 33. В реквизите "Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости" указывается: кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого(ых) расположено здание; кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого(ых) расположено сооружение; кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого(ых) расположен объект незавершенного строительства; кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого(ых) расположен единый недвижимый комплекс; кадастровый номер здания, сооружения, в котором расположено помещение, машино-место; кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната. 34. В реквизите "Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении" указываются кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение. 35.
— п. 32 Порядка заполнения форм выписок, утв. Приказом Росреестра от 04.09.2020 № П/0329

Из этого следует юридически важное: наличие в выписке номера 77:11:0000000:12979 означает, что в самом ЕГРН зафиксирована связь «этот объект находится в границах вашего участка» (фактически — запись о расположении объекта, внесённая при кадастровом учёте либо загруженная из ранее поданных документов). Если границы вашего участка не установлены (отсутствует описание местоположения границ), то такая связка объектов сама по себе почти наверняка не отвечает фактическому положению — она отражает ошибочные данные, а не реальную геометрию.

При этом ЕГРН по закону является «сводом достоверных сведений», и именно на его записи ориентируются третьи лица.

1. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
   — ч. 2 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод: спорная запись — это не «помеха, которую уберёт чертёж», а содержащиеся в реестре сведения о расположении объекта, исправлять которые нужно в самом ЕГРН, а не только на бумаге межевого плана.

Решит ли вопрос межевание само по себе

Межевание (уточнение границ по ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ) — это как раз тот правовой механизм, которым границы участка вносятся/уточняются в ЕГРН, когда ранее они не были установлены или в их описании выявлена реестровая ошибка.

1. Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором , содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона (далее - уточнение границ земельного участка). (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 1 . При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
   — ч. 1 ст. 43 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Ключевая связка здесь такова: реестровая ошибка (ошибка, воспроизведённая в ЕГРН из межевого плана, технического плана или иных документов) исправляется либо по решению регистратора на основании документов, свидетельствующих об ошибке, либо по решению суда.

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
   — ч. 3 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Поэтому само по себе межевание в бытовом смысле (чертёж с координатами) запись о чужом объекте автоматически не стирает — но оно создаёт тот самый документ-основание (межевой план с заключением кадастрового инженера об ошибке), который обязан содержать сведения о выявленной реестровой ошибке и необходимые для её исправления данные. Именно на основании такого межевого плана регистратор вносит в ЕГРН и правильные границы участка, и корректную связку «объект — участок».

Иными словами, позиция кадастрового инженера в целом верна, но с важной оговоркой: в межевой план должно быть прямо включено обоснование наличия ошибки (заключение кадастрового инженера о том, что объект 77:11:0000000:12979 фактически расположен на другом участке), иначе регистратор исправит только координаты границ, а ошибочная связка объектов может остаться.

Какой механизм исправления применить: регистратор или суд

Закон различает два пути в зависимости от того, чья это ошибка и затрагивает ли исправление чужие права.

Если ошибка внесена самим регистратором (техническая — описка, неверное указание номера при переносе из документов), она исправляется по заявлению заинтересованного лица в течение короткого срока, бесплатно и в упрощённом порядке:

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
   — ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если ошибка содержалась в документах кадастрового инженера/органов (реестровая ошибка) — она исправляется по решению регистратора на основании документов о наличии ошибки либо по решению суда:

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
   — ч. 3 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Решающее ограничение — часть 4 статьи 61: если исправление может причинить вред или нарушить интересы правообладателей/третьих лиц, которые полагались на запись, то исправление производится только по решению суда.

1. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
   — ч. 4 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Применение к вашей ситуации:

• Объект 77:11:0000000:12979 имеет собственного собственника и зарегистрирован по другому адресу. Удаление/перепривязка записи о его расположении формально не прекращает и не меняет его право (собственность на сам объект сохраняется), а потому не подпадает под запрет «исправление не должно прекращать право». Значит, в принципе возможно исправление по заявлению через регистратора.
• НО: поскольку правка затрагивает сведения о расположении объекта, принадлежащего третьему лицу, и это лицо могло полагаться на текущую запись, регистратор с высокой вероятностью сочтёт, что исправление «может нарушить законные интересы» собственника этого объекта, и потребует судебного порядка (ч. 4 ст. 61).

Практический вывод: сначала стоит попытаться исправить через заявление в Росреестр с приложением выписки и заключения кадастрового инженера; при отказе — идти в суд с требованием об исправлении реестровой ошибки (ст. 61 ч. 4, ст. 64 ЗК).

1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. ГЛАВА X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
   — п. 1 ст. 64 ЗК РФ

Если Росреестр откажет: обжалование и судебная защита

Решение/уведомление о приостановлении кадастрового учёта обжалуется в суд в порядке административного судопроизводства либо во внесудебном порядке в апелляционную комиссию; внесудебное обжалование не является обязательным.

1. Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также - решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства, а также во внесудебном порядке в соответствии с главой 3 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 1 . Решение о приостановлении может быть обжаловано во внесудебном порядке заявителем или его представителем, а в части приостановления государственного кадастрового учета также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в установленном настоящим Федеральным законом порядке с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в указанном порядке, в апелляционную комиссию, созданную в соответствии с решением федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона. Обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком обжалования такого решения о приостановлении.
   — ч. 12 ст. 29 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Решение об отказе в учёте/регистрации — обжалуется в суд:

12 2 . Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 13. Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, выдаются правообладателю - физическому лицу или его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. Документы, представленные для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, заявителю не направляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 14. В случае, если правообладателем является юридическое лицо, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. 15.
— ч. 12.2 ст. 29 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Параллельно у вас есть самостоятельный гражданско-правовой способ защиты от «чужой» записи, не соединённой с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вывод по процедуре: если регистратор откажет исправить реестровую ошибку или приостановит учёт со ссылкой на то, что затрагиваются права третьего лица, вы вправе обратиться в суд с иском об исправлении реестровой ошибки (к собственнику объекта 77:11:0000000:12979 и/или к органу регистрации). Подсудность — суд общей юрисдикции (районный/городской суд) по месту нахождения земельного участка, поскольку спор о недвижимости рассматривается по правилам об исключительной подсудности. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке:

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ