Как оформить и присоединить фактически используемую часть земельного участка, если она больше, чем по плану и в наследстве

Можно ли увеличить участок за счёт «прирезки» при межевании (уточнении границ)

Да, но строго в ограниченных пределах. Вопрос «сделать межевание по факту» не позволяет безвозмездно прирезать сколько угодно земли: уточнение границ служит внесению в ЕГРН фактически существующих на местности границ, а не захвату публичной земли сверх законных пределов.

При уточнении местоположения границ земельного участка, определенного в пункте 1 части 1 статьи 42 1 настоящего Федерального закона, его площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" требований, не должна быть: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 1) меньше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством ; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 17.06.2019 № 150-ФЗ) 3) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен
— п. 3 ст. 42.8 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Это означает для вашей ситуации: если ваш участок ранее учтён в ЕГРН без установленных границ (или с декларативной площадью), вы можете через кадастрового инженера подготовить межевой план по фактическому забору — но итоговая площадь не должна превышать документальную более чем на величину предельного минимального размера участка (если он установлен ПЗЗ), а если минимальный размер не установлен — не более чем на 10%.

В случае, если в результате уточнения местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполняются комплексные кадастровые работы, за исключением случая исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, получено значение площади земельного участка, которое превышает значение площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством, либо более чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен, исполнитель комплексных кадастровых работ: 1) устанавливает местоположение границ земельного участка в соответствии с требованиями части 3 настоящей статьи и включает сведения о таком земельном участке в проект карты-плана территории; 2) готовит информацию о границах фактического использования земельных участков, включающую кадастровые номера исходных земельных участков, сведения о способе образования земельных участков, местоположении границ, площади и виде (видах) разрешенного использования образуемых земельных участков в случае, если сведения о таких границах не могут быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка и если для указанной цели требуется образование новых земельных участков в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке
— п. 4 ст. 42.8 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Из этого следует: если «лишняя» часть превышает эти пороги (по площади более чем минимальный размер либо 10%), то простым уточнением границ через межевание её оформить нельзя — «излишек» за пределами допустимого увеличения подлежит оформлению отдельным способом (перераспределением через администрацию, о чём ниже). Меньшую часть, укладывающуюся в допустимое увеличение, можно закрепить межеванием по фактическим границам при отсутствии спора со смежниками.

Вывод: межевание с уточнением границ — рабочий, но ограниченный инструмент: он легализует лишь ту «прирезку», которая не выводит площадь за пределы минимального размера участка (либо 10% от учтённой площади при отсутствии минимального размера). Если фактический излишек больше — уточнение границ его не покроет, нужна процедура перераспределения с администрацией.

Присоединение «лишней» части через перераспределение земель с администрацией

Основной легальный способ присоединить фактически используемую публичную землю к вашему участку — перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и вашего частного участка по соглашению с уполномоченным органом (ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ).

1. перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 3 1 ) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности и не указанных в подпункте 3 настоящего пункта, в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) 2.
   — подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Это ключевая норма для вашего случая: если ваш участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства/огородничества или ИЖС, перераспределение с публичной землёй допускается напрямую, при условии что итоговая площадь не превысит предельных максимальных размеров участка по правилам землепользования и застройки вашего муниципалитета. То есть присоединить можно ровно столько, чтобы не выйти за «потолок» площади.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков
— подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности
— п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Присоединение «лишней» части — платное: увеличение площади частного участка оплачивается по правилам, установленным в зависимости от того, чья это земля (федеральная, субъекта, неразграниченная или муниципальная). На практике, если земля неразграниченная или муниципальная, размер платы определяет орган субъекта РФ или орган местного самоуправления (часто — пропорционально кадастровой стоимости прирезаемой площади).

В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган
— п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи
— п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ

Процедура такова: вы как собственник подаёте в уполномоченный орган заявление о перераспределении с приложением схемы расположения участка (её готовит кадастровый инженер при отсутствии проекта межевания). Орган в течение до 20 дней (с возможным продлением при необходимости согласования схемы) утверждает схему, направляет согласие на заключение соглашения либо отказывает.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных пунктом 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса
— подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Отказ последует, в частности, если заявление подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ (например, участок не подпадает под цели ЛПХ/садоводства/ИЖС), либо при иных основаниях п. 9 ст. 39.29 (обременение участка правами третьих лиц, расположение на прирезаемой части чужой застройки, изъятость земли из оборота и т.п.).

Вывод: присоединить фактически используемую часть через перераспределение (ст. 39.28–39.29 ЗК РФ) можно, если: (1) ваш участок имеет целевое назначение ЛПХ/садоводство/огородничество/ИЖС, (2) итоговая площадь не превысит предельный максимум по ПЗЗ, (3) прирезаемая земля свободна от прав третьих лиц и не изъята из оборота. Это платная процедура, оформляется соглашением с администрацией. Если участок под эти цели не подпадает — см. риск отклонения заявления (подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ); тогда остаются приобретательная давность или оспаривание отказа в суде.

Применение приобретательной давности к фактически используемой части (давность более 50 лет)

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Приобретательная давность — возможный, но не самый надёжный путь, когда «лишняя» часть не может быть присоединена ни уточнением границ, ни перераспределением. Для признания права собственности нужно добросовестное, открытое, непрерывное владение как своим собственным в течение 15 лет (для недвижимости).

Практически важные нюансы для вашего дела:

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Глава 15. Прекращение права собственности
— п. 4 ст. 234 ГК РФ

Из этого следует, что применительно к публичной земле давностное владение затруднено: земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также участки, которые не могут быть приобретены в частную собственность, по сложившейся судебной практике (п. 15–16 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10) не подлежат приобретению по давности владения на общих основаниях, если их формирование и предоставление было возможным в установленном порядке. То есть сам по себе долгий (даже 50-летний) факт пользования публичной землёй не гарантирует признание права собственности по ст. 234 ГК РФ.

Преимущество в вашем случае — п. 3 ст. 234 ГК РФ: вы можете присоединить ко времени своего владения всё время владения бабушки (правопредшественника), так что формальный 15-летний срок давности безусловно накоплен. Однако добросовестность (незнание об отсутствии права) и возможность приобретения именно этой земли в частную собственность — решающие условия, которые суд проверяет отдельно.

Вывод: давность пользования сама по себе не даёт автоматического права на «лишнюю» публичную землю — ст. 234 ГК РФ применима с оговоркой о добросовестности и об оборотоспособности участка. Основным и более предсказуемым путём остаётся перераспределение (ст. 39.28 ЗК РФ); к приобретательной давности есть смысл прибегать в суде как к запасному требованию, если отказ администрации в перераспределении обжалуется и вы можете доказать добросовестность и открытость владения.

Риски: самовольное занятие, судьба построек и огорода, последствия бездействия

Пока «лишняя» часть юридически не оформлена, фактическое пользование ею квалифицируется как самовольное занятие земельного участка со всеми вытекающими последствиями.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка
— подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками
— п. 2 ст. 76 ЗК РФ

Это означает: в любой момент администрация (или собственник «лишней» части) вправе потребовать возврата фактически занятой земли — и без возмещения ваших затрат на её обработку, забор и постройки, произведённых за время незаконного пользования. Снос построек в этом случае осуществляется за ваш счёт.

Что касается построек на «лишней» части — они находятся на земле, право на которую у вас не оформлено, и до легализации земли под ними их правовой режим аналогичен самовольной постройке; право собственности на них не возникло, а их сохранение зависит от последующего оформления прав на земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ в системной связи с ранее установленными выводами). Присоединив землю через перераспределение или предоставление, вы одновременно решаете и вопрос законности построек под ними — но до оформления участка постройки уязвимы.

Отдельно обращаю внимание на административную ответственность: самовольное занятие земельного участка влечёт штраф по ст. 7.1 КоАП РФ (для граждан до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 5 000 руб.), а при подтверждённом длительном пользовании без документов возможны также требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование чужой землёй (ст. 1102 ГК РФ) и возмещении убытков (ст. 62 ЗК РФ).

Вывод: до легализации «лишней» части вы несёте реальные риски — принудительный возврат земли без компенсации затрат (ст. 76 ЗК РФ), снос построек за свой счёт, административный штраф (ст. 7.1 КоАП РФ) и взыскание платы за пользование чужой землёй. Поэтому оформление (перераспределение или, в меньшем объёме, уточнение границ) — не опция, а необходимость, если вы хотите сохранить фактически используемую часть. Соседские и имущественные споры по границам при их возникновении разрешаются районным судом по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).