Можно ли присвоить лишние сотки по давности пользования, если участок в наследстве 12 соток, а фактически огорожено 16,5 и межевание не делалось

Можно ли «присвоить» 4,5 сотки по давности забора (приобретательная давность)

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Приобретательная давность по п. 1 ст. 234 ГК РФ требует, чтобы лицо владело имуществом «как своим собственным», добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет. К вашей ситуации эта конструкция практически неприменима по двум причинам. Во-первых, «излишек» в 4,5 сотки — это земли, которые в 90-х бабушка лишь арендовала у администрации, то есть владела не как собственник, а по договору; владение по договору аренды исключает добросовестность по смыслу давностного владения и не может быть положено в основу приобретательной давности. Во-вторых, в отношении публичных земель действует ограничение: приобрести в порядке ст. 234 ГК РФ можно только то, что не запрещено предоставлять в собственность на иных основаниях, а самовольно занятые государственные/муниципальные земли таким способом не приобретаются.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. 2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. 3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
— п. 1 ст. 15 ЗК РФ

Земельные участки из государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам лишь по основаниям, предусмотренным законом (ст. 39.3, 39.28–39.29 ЗК РФ и др.), а не «молчаливым» давностным захватом.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Напротив, использование не оформленной за вами части без правового основания квалифицируется как самовольное занятие части земельного участка и влечёт административную ответственность, а штраф исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части.

Вывод по вопросу 1. Присвоить 4,5 сотки «по сроку давности забора» без администрации нельзя: к публичным землям, ранее находившимся у семьи в аренде, приобретательная давность не применяется, а пользование сверх оформленной площади влечёт риск штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ и требование освободить участок. Легализация возможна только через административные механизмы (перераспределение либо, в ограниченном размере, уточнение границ) — см. ниже.

Основной путь: перераспределение земель с администрацией (ст. 39.28–39.29 ЗК РФ)

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков
— подп. 2, 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Для участков граждан, занятых домом/для ИЖС или ЛПХ, закон прямо допускает перераспределение с публичными землями с условием, что увеличенная площадь не превысит предельный максимальный размер участка, установленный для соответствующего вида использования. Это и есть ваш рабочий механизм, поскольку «излишек» (16,5 соток минус 12) как раз прилегает к участку и огорожен с 90-х.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки. 3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случаях, предусмотренных подпунктами 3, 3 1 и 4 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случае, предусмотренном подпунктом 3 1 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется однократно. (В редакции Федерального закона от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 5.
— п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ

Перераспределение оформляется соглашением между уполномоченным органом (органом местного самоуправления или субъекта — смотря в чьей собственности/чьём ведении «излишек») и собственниками участка. Право на увеличенную часть возникает именно на основании этого соглашения.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности
— п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Прирост площади приобретается за плату, размер которой определяется по правилам субъекта РФ (для неразграниченных/региональных земель) или муниципалитета (для муниципальных земель) и, как правило, считается от кадастровой стоимости пропорционально увеличению площади.

В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган. 2. В заявлении о перераспределении земельных участков указываются: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить; 4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом; 5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. 3. К заявлению о перераспределении земельных участков прилагаются: 1) копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок, принадлежащий заявителю, в случае, если право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2) схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории
— п. 1, 3 ст. 39.29 ЗК РФ

Процедура: оба собственника (братья) подают в уполномоченный орган заявление о перераспределении, приложив правоустанавливающие документы и схему расположения земельного участка (если нет проекта межевания территории).

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи. 8 1 . В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3 5 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок, предусмотренный пунктом 8 настоящей статьи, может быть продлен, но не более чем до тридцати пяти дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков. О продлении срока рассмотрения указанного заявления уполномоченный орган уведомляет заявителя. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 9.
— п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ

Орган рассматривает заявление и в срок не более 20 дней утверждает схему и направляет согласие на заключение соглашения либо отказывает (при наличии оснований п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ — например, если увеличение превысит предельный максимальный размер участка).

Вывод по вопросу 2. Чтобы законно присоединить 4,5 сотки, нужно идти через перераспределение земель: подать совместное заявление обоих братьев с подготовленной схемой в уполномоченный орган и заключить соглашение, уплатив плату за прирост площади. Это административная (внесудебная) процедура; давность владения сама по себе право не создаёт, но фактическое длительное пользование огороженным участком подтверждает сложившиеся границы и упрощает подготовку схемы.

Альтернатива: уточнение границ при межевании (в ограниченном размере)

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ

При отсутствии в документах точных сведений о границах закон допускает считать границами участка границы, существующие на местности 15 лет и более. Ваш забор стоит с 90-х, поэтому фактическая конфигурация участка по забору признаётся границей в процедуре уточнения.

в результате осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади, в том числе на основании карты-плана территории, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (содержались в Едином государственном реестре недвижимости до уточнения границ земельного участка, если при таком уточнении границ была допущена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона), на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости
— подп. 32 п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевое ограничение: при уточнении площадь участка может увеличиться не более чем на предельный минимальный размер, установленный для этой территории, а если такой размер не установлен — не более чем на 10% от площади по ЕГРН. Для 12 соток это максимум 1,2 сотки «прирост», то есть до ~13,2 соток. Весь «излишек» в 4,5 сотки (до 16,5) уточнение границ покрыть не может — это существенное превышение.

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости
— ч. 1 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ

Уточнение границ требует обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных участков, а поскольку «излишек» граничит с публичными землями (или с землями, находящимися в ведении администрации), согласование затрагивает и орган местного самоуправления.

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет)
— ч. 3 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ

Согласование проводится с лицами, обладающими смежными участками на праве собственности, ПНВ, постоянного (бессрочного) пользования, а также аренды (при аренде публичных земель сроком свыше 5 лет).

Вывод по вопросу 3. Межеванием можно «бесплатно» легализовать лишь ограниченное превышение — порядка 10% (около 1,2 сотки) от 12 соток, если позволяют предельные размеры по ПЗЗ. Весь «излишек» 4,5 сотки уточнением границ не оформить: на разницу сверх допустимого лимита потребуется перераспределение через администрацию (вопрос 2).

Необходимость совместного волеизъявления обоих братьев (общая долевая собственность)

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ

Участок находится в общей собственности двух братьев (наследников). Распоряжение им — а перераспределение земли или изменение (уточнение) границ участка относится к распоряжению — осуществляется по соглашению всех сособственников.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. 3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.
— п. 1 ст. 25 ЗК РФ

Возникновение и изменение прав на земельный участок подлежат государственной регистрации; следовательно, любое увеличение площади оформляется на обоих сособственников.

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией. (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 177-ФЗ) 2. Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 12. Способы защиты гражданских прав Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13.
— п. 1 ст. 11 ГК РФ

При отказе одного из братьев участвовать соглашение о перераспределении заключено быть не может, и спор между сособственниками о распоряжении общим участком разрешается в судебном порядке по иску заинтересованного сособственника.

Вывод по вопросу 4. «Не делая межевание с братом» оформить прирезку нельзя: без согласия второго сособственника ни перераспределение, ни уточнение границ невозможны. Оба брата должны совместно выступить заявителями. Если брат уклоняется или возражает, вопрос придётся решать через суд (или раздел/выдел доли), что только усложнит и затянет процедуру.

Риски и последствия текущего пользования «излишком» без оформления

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Пока прирезка не оформлена, пользование ею квалифицируется как самовольное занятие части земельного участка: штраф для граждан — от 1 до 1,5% кадастровой стоимости (пропорционально площади занятой части), но не менее 5 000 руб.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка
— п. 1 ст. 60 ЗК РФ

Самовольное занятие является основанием для восстановления нарушенного права — то есть администрация вправе потребовать вернуть «излишек».

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 2 ст. 76 ЗК РФ

При этом самовольно занятый участок возвращается без возмещения затрат, произведённых за время незаконного пользования (забор, посадки, уход), а снос/приведение участка в прежнее состояние — за счёт виновного.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более
— ч. 1.1 ст. 43 ФЗ № 218-ФЗ

Защитный фактор по давности: поскольку границы, существующие на местности 15 и более лет, считаются границами участка при уточнении, длительное огороженное пользование (забор с 90-х) следует зафиксировать документально (межевой план, акты согласования с соседями, архивные материалы) — это основание для легализации именно через межевание/перераспределение, а не для приобретения права «по давности».

Вывод по вопросу 5. До оформления существует реальный риск административной ответственности (ст. 7.1 КоАП РФ) и истребования «излишка» администрацией без компенсации затрат. Рекомендуется инициировать оформление (перераспределение и/или уточнение границ) без отлагательства, сохраняя и собирая документы, подтверждающие огороженное владение с 90-х годов.