Покупатель жилого дома и земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), столкнулся с ситуацией, когда выяснилось, что капитальный забор, уже существовавший на момент покупки и возведенный прежним собственником, выходит за границы приобретенного участка. Фактически часть муниципальной земли оказалась огорожена и используется без законных оснований. После публичных слушаний администрация поселка направила покупателю предостережение о недопустимости нарушения земельного законодательства, квалифицировав действия как самовольное занятие земельного участка (самозахват). Стоимость переноса забора для приведения границ в соответствие с документами оценена в 150 тысяч рублей, также возможны судебные расходы.
Юридически значимым здесь является то, что между покупателем (собственником участка и дома) и органом местного самоуправления (администрацией поселка) возник спор по поводу законности использования прилегающей муниципальной земли. Основное правоотношение, затронутое в ситуации, — это земельные (имущественные) отношения, связанные с правами на землю, точнее — с правом собственности на муниципальный участок и установленным законом запретом на самовольное занятие чужих земель. Сам забор не является объектом недвижимости, но его расположение закрепляет факт использования чужой земли, что является ключевым нарушением.
Покупатель, как новый собственник, несет ответственность за правовой режим всего своего участка, включая соответствие его фактических границ кадастровым. Сам факт покупки дома с уже стоящим забором не освобождает его от обязанности устранить нарушение, так как оно носит длящийся характер. Прежний владелец, установивший забор, уже выбыл из правоотношений, и все претензии по землепользованию теперь предъявляются текущему собственнику.
Намерение покупателя узаконить положение забора путем аренды или выкупа занятого участка муниципальной земли является попыткой решить конфликт мирным путем, изменив правовой титул на используемую землю. Однако такая возможность прямо связана с тем, что участок уже самовольно занят, что является административным правонарушением. Поэтому юридически значимыми обстоятельствами являются: статус занятой земли (является ли она сформированным муниципальным участком, возможно ли её образование как самостоятельного объекта), вид разрешенного использования этой земли, отсутствие прав третьих лиц на нее, а также сам факт незаконного занятия. Публичные слушания, упомянутые пользователем, вероятно, касались вопроса изменения границ или предоставления земли, что указывает на активную позицию администрации и осведомленность о нарушении.
Основным инструментом для легализации земельного участка под забором может служить механизм перераспределения земельных участков, предусмотренный Земельным кодексом РФ. В силу статьи 39.28 ЗК РФ, такое перераспределение допускается, в частности, в случаях, когда участок частной собственности предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), что соответствует вашему случаю. При этом площадь частного участка увеличивается за счёт муниципальных земель, но не более чем до установленных предельных максимальных размеров. Вам, как собственнику участка ИЖС, необходимо проверить, укладывается ли площадь, занятая забором (площадь наложения), в этот лимит с учётом уже имеющейся площади вашего участка. Если да, то этот путь наиболее прямолинеен: обращение в уполномоченный орган с заявлением по процедуре, установленной статьей 39.29 ЗК РФ, может легализовать фактическое ограждение без его переноса.
- перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.28
Исключительное право на аренду или выкуп муниципальной земли, предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ, в вашей ситуации малоприменимо. Эта норма даёт такое право только собственникам зданий и сооружений, расположенных на испрашиваемом участке. Забор, хотя и является капитальным, в судебной практике часто не признаётся объектом недвижимости (зданием, сооружением), на который распространяется исключительное право. Кроме того, само по себе нахождение забора на муниципальной земле является самовольным занятием, что создаёт правовое препятствие для применения этой льготной процедуры.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Однако ситуация с забором осложняется тем, что он может быть квалифицирован как самовольная постройка по смыслу статьи 222 ГК РФ. В силу пункта 2 этой статьи, лицо, осуществившее самовольную постройку (в данном случае предыдущий владелец, но последствия ложатся на вас как на нового собственника земельного участка, на котором расположена эта постройка), не приобретает на неё право собственности, и она подлежит сносу или приведению в соответствие. Пункт 3 допускает признание права собственности на такую постройку в судебном порядке, но для этого необходимо, чтобы участок под ней был предоставлен вам в установленном порядке (например, в аренду или собственность), что и является предметом вашего спора. Таким образом, попытка узаконить забор через аренду или выкуп может натолкнуться на требование администрации сначала снести самовольную постройку.
Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Забор может быть признан самовольной постройкой. Пункт 2 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Пункт 3 предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в определенных законом случаях.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Игнорирование предостережения администрации влечёт несколько серьёзных правовых последствий. Во-первых, в соответствии со статьёй 7.1 КоАП РФ, самовольное занятие части земельного участка влечёт административный штраф. Для граждан он составляет от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земли, но не менее пяти тысяч рублей, и рассчитывается пропорционально площади самовольного захвата. Это прямой финансовый риск при промедлении.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; ... В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Во-вторых, администрация, как собственник муниципальной земли, вправе обратиться в суд с иском об освобождении самовольно занятого участка. Статья 301 ГК РФ предоставляет собственнику право истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Если суд удовлетворит такой иск, вас обяжут за свой счёт перенести забор (восстановить границы). Статья 60 ЗК РФ прямо предписывает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, а действия, его нарушающие, могут быть пресечены путём восстановления положения, существовавшего до нарушения. Статья 62 ЗК РФ детализирует это: на основании решения суда виновное лицо может быть принуждено к сносу незаконно возведённых сооружений (в данном случае — забора) за свой счёт.
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ... 2. Действия, нарушающие права на землю ... могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
- На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
При этом важно понимать, что административная ответственность (штраф) по статье 74 ЗК РФ не освобождает от обязанности устранить нарушение — то есть вернуть границы в исходное положение. Суды исходят из того, что самовольное занятие земель должно быть прекращено независимо от наличия или отсутствия штрафа.
- Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законодательством.
- Привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 74
Таким образом, наиболее перспективным правовым механизмом для легализации забора без его переноса является перераспределение земельных участков (ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ), а не аренда или выкуп по статье 39.20. Аренда или выкуп земли непосредственно под самовольно установленным забором без предварительного сноса маловероятны и не гарантируют успеха из-за отсутствия на этой земле капитального строения, которое давало бы исключительное право, и из-за признаков самовольной постройки. Игнорирование предостережения гарантирует как минимум административный штраф, а в перспективе — судебный иск со всеми вытекающими судебными издержками, которые значительно превысят сметную стоимость переноса в 150 тыс. рублей.
