Поскольку непосредственно в ЗК РФ норматив ширины отсутствует, следует обратиться к ст. 38 Градостроительного кодекса РФ. Эта статья раскрывает, что именно включают в себя предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и параметры разрешённого строительства. В перечне указаны: площадь, минимальные отступы от границ, этажность, процент застройки. Ширина фасадной части (линии застройки по фронту) прямо не названа, однако параметр «предельные размеры» может трактоваться расширительно — через местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые часто устанавливают минимальную ширину участка по фасаду. В вашем случае геодезист ссылается на требование в 20 метров — это, вероятно, норматив из утверждённых ПЗЗ конкретного муниципального образования или градостроительного регламента. Таким образом, ст. 38 ГрК РФ даёт правовую основу для введения такого требования на местном уровне, но сама по себе цифру 20 м не содержит.
Статья 38 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена,
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Если Росреестр откажется регистрировать раздел из-за несоответствия ширины фасада нормативу (20 м), то такой отказ будет основан на ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Данная статья предусматривает приостановление кадастрового учёта и регистрации, если форма или содержание представленного документа не соответствуют требованиям законодательства. Поскольку межевой план и заявление о разделе должны подтверждать, что образуемые участки соответствуют градостроительным регламентам, их несоответствие местному нормативу по ширине даёт регистратору право приостановить процедуру.
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
- Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
...
- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Если причины приостановления не будут устранены, следует отказ на основании ст. 27 того же закона. Эта статья устанавливает, что отказ выносится, если в течение срока приостановления не устранены обстоятельства, указанные в ст. 26. Для вас это означает, что при отсутствии возможности изменить ширину фасада (например, через получение разрешения на отклонение от предельных параметров) последует окончательный отказ.
Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 27
В случае приостановления вы вправе обжаловать это решение во внесудебном порядке. Статья 31.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (введена в 2024 году) предусматривает обжалование решения о приостановлении в апелляционную комиссию. Это досудебная процедура, которая может быть использована, если вы считаете, что требование о ширине 20 м необоснованно (например, если местный норматив не был официально установлен на момент подачи документов или не подлежит применению к вашему участку). Заявление подаётся в течение 15 рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении.
Статья 31.2. Порядок обжалования решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в апелляционную комиссию (введена Федеральным законом от 22.07.2024 N 207-ФЗ) 1. Для обжалования решения о приостановлении лицом, указанным в части 12.1 статьи 29 настоящего Федерального закона, в апелляционную комиссию в течение пятнадцати рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении представляется заявление об обжаловании решения о приостановлении.
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 31.2
Что касается распространения новых требований на участки, приобретённые в 2023 году, то в представленных нормах нет прямой оговорки о неприменении к ранее приобретённым участкам. При разделе образуются новые объекты недвижимости, к которым применяются действующие на момент их образования градостроительные регламенты. Поэтому, даже если участок куплен до введения норматива в 20 метров, новые участки должны ему соответствовать, если регламент был утверждён до подачи документов на раздел. Возможность получить разрешение на раздел с фасадной частью менее норматива (15 м) может быть предусмотрена порядком отклонения от предельных параметров разрешённого строительства (ст. 40 ГрК РФ), но эта норма отсутствует в предоставленном контексте, поэтому её следует искать в местных правилах землепользования и застройки. В случае отказа, помимо обжалования в апелляционную комиссию, допустимо судебное обжалование (ст. 27 ч. 2 указывает на возможность признания отказа незаконным в суде, но полный текст в контексте обрывается).
