Разбор применимых норм начну с ключевого положения о восстановлении нарушенных прав на земельный участок. Согласно ст. 60 ЗК РФ, нарушенное право подлежит восстановлению в случае самовольного занятия участка, а действия, создающие угрозу нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения. Поскольку забор заходит на территорию соседа, это образует самовольное занятие части его участка. Сосед как собственник вправе потребовать демонтажа той части забора, которая расположена на его земле, и восстановления границ в соответствии с кадастровым учетом. Владелец, намеревающийся продать участок, должен учитывать, что продажа недвижимости с неустраненным нарушением границ создает риск предъявления требований новым собственником.
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ...
- Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Самовольное занятие части земельного участка влечет административную ответственность. КоАП РФ в ст. 7.1 прямо устанавливает, что самовольное занятие участка или его части, включая использование участка лицом, не имеющим прав на него, наказывается штрафом, который рассчитывается пропорционально площади самовольно занятой части. Примечание 2 уточняет, что при занятии части участка штраф исчисляется пропорционально площади. В описанной ситуации площадь заступа может быть небольшой, но формально нарушение налицо. Если сосед обратится в контролирующие органы, владельцу грозит административная ответственность, что осложнит продажу.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа...
Примечания: 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Сосед как собственник вправе защищать свое право. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения. Забор, стоящий на участке соседа, хотя бы частично, является нарушением его права собственности. Сосед может подать негаторный иск (об устранении препятствий в пользовании), не доказывая факт лишения владения – достаточно самого факта нахождения забора на его земле. При этом сосед не обязан доказывать, что он фактически не может пользоваться своей землей – достаточно нарушения границы.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Также сосед вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения – ст. 301 ГК РФ. Часть участка, занятая забором, находится во владении соседа, но фактически используется владельцем забора. Если забор не позволяет соседу полноценно пользоваться полосой земли, тот может требовать возврата этой части в натуре, то есть демонтажа забора. Однако применение ст. 301 возможно, если сосед докажет, что он лишен владения данной частью участка; при этом негаторный иск (ст. 304) является более простым способом.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 301
Общие способы защиты гражданских прав перечислены в ст. 12 ГК РФ, среди которых восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право. Эта норма дополняет специальные земельно-правовые способы. Владельцу забора следует понимать, что сосед может обратиться в суд с требованием о переносе забора, и суд, установив нарушение границ, обяжет владельца это сделать.
Защита гражданских прав осуществляется путем: ... восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 12
Одним из легальных способов узаконить фактическое расположение забора является перераспределение земельных участков. В силу ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении смежных участков, находящихся в частной собственности, образуются новые участки, и право собственности на них возникает у прежних собственников на основании соглашения. То есть владелец и сосед могут заключить соглашение о перераспределении, в результате которого часть участка соседа, занятая забором, отойдет к участку владельца, а взамен сосед получит равноценный участок или компенсацию. Для этого необходимо провести межевание, подготовить межевой план и зарегистрировать новые участки в Росреестре. Это наиболее надежный, хотя и затратный способ.
- При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается...
- При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.7
Альтернативный вариант – установление сервитута – неприменим к данной ситуации. Сервитут, как предусмотрено ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ, является правом ограниченного пользования чужим участком (например, для прохода, прокладки коммуникаций) и не дает права размещать на чужой земле капитальные ограждения. Забор не является объектом, для которого может быть установлен сервитут в смысле ГК РФ. Поэтому ссылаться на ст. 274 ГК РФ для легализации забора неправомерно.
- Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником сосед...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 274
- Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 23
Что касается фиксации согласия соседа на фактическое расположение забора, ключевое значение имеют нормы Федерального закона «О кадастровой деятельности». Согласно ст. 39 и 40 данного закона, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию при проведении кадастровых работ. Результат согласования оформляется актом согласования местоположения границ, который подписывается всеми заинтересованными лицами. Акт подписывается на обороте графической части межевого плана. Если сосед подпишет такой акт, границы будут считаться согласованными, и они будут зафиксированы в ЕГРН. Однако простое письменное соглашение без проведения межевания и внесения изменений в кадастр не будет иметь юридической силы при последующих сделках, так как границы останутся прежними. Поэтому правильный путь – заказать кадастровому инженеру межевание и согласовать границу с соседом, включив в нее фактическое положение забора.
- Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
- Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 40
- Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию ... с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи ... в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка...
- Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей др...
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 39
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) в ст. 22 подтверждает, что межевой план должен содержать сведения о проведении согласования границ, если такое согласование обязательно. Это означает, что при внесении изменений в ЕГРН на основании межевого плана с актом согласования, границы будут считаться установленными в соответствии с волей сторон.
В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 22
Относительно значения записи «основной размер 700 кв.м +/- 20 кв.м» в контексте НПА нет прямой нормы, разъясняющей это понятие. Обычно такая запись означает, что фактическая площадь участка может отклоняться от учтенной в пределах допустимой погрешности, установленной методическими указаниями (например, приказ Минэкономразвития). Погрешность +/-20 м² относится к точности определения площади, а не к допустимому смещению границ. То есть границы участка должны проходить по документам, и если забор заходит на соседний участок, то даже в пределах погрешности площади это не легализует нарушение границ – граница остается смещенной. Следовательно, за счет погрешности оставить забор на месте, не меняя границ, нельзя.
Приобретательная давность по ст. 234 ГК РФ не применима в данной ситуации. Эта норма позволяет лицу, не являющемуся собственником, приобрести право собственности на недвижимость при добросовестном, открытом и непрерывном владении как своим собственным в течение 15 лет. Однако владение участком соседа через забор не является добросовестным, если владелец знал или должен был знать, что забор стоит не по меже (он сам признает, что по документам забор стоит неправильно). Кроме того, срок владения не истек. Поэтому ссылаться на приобретательную давность бессмысленно.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
Земельный кодекс в ст. 62 предусматривает возмещение убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков. Если сосед докажет, что из-за неправомерного расположения забора он несет убытки (например, не может использовать часть участка), он может взыскать их с владельца. Однако в ситуации, когда забор просто стоит на месте и не препятствует использованию основной части участка, убытки могут быть минимальными или отсутствовать. Тем не менее эта норма создает дополнительный риск для владельца.
- Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков... подлежат возмещению в полном объеме...
- На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав... может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правон...)
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
Земельные споры, включая споры о границах, рассматриваются в судебном порядке (ст. 64 ЗК РФ). До обращения в суд стороны могут передать спор в третейский суд, но на практике для данной категории споров это редкость. Если сосед подаст иск, владельцу придется доказывать либо наличие согласия (подписанный акт согласования границ), либо законность перераспределения. Без этого суд, скорее всего, обяжет перенести забор.
- Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
- До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 64
Собственник вправе распоряжаться своим участком свободно, если это не нарушает права других лиц (ст. 209 ГК РФ). При продаже участка с нарушением границ владелец рискует, что покупатель впоследствии предъявит претензии, так как скрыть факт нарушения границ невозможно – он будет выявлен при межевании. Покупатель может потребовать соразмерного уменьшения цены или расторжения договора.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Таким образом, наиболее надежный путь – договориться с соседом о перераспределении участков либо провести межевание и согласовать границы по фактическому положению забора с подписанием акта согласования. Простое письменное согласие соседа, не оформленное как акт согласования при межевании, не изменит кадастровые границы и не защитит от исков будущего покупателя. Владелец не вправе требовать от соседа переноса забора за свой счет, так как нарушение границ допущено самим владельцем (или предыдущим – но ответственность перешла к нему как к собственнику).
