Земли общего пользования, к которым относится пожарный переулок, имеют особый правовой режим, исключающий их включение в состав частных земельных участков. В силу ст. 85 Земельного кодекса РФ, такие земли относятся к зоне транспортной и инженерной инфраструктур, и их присоединение к участку нового собственника является прямым нарушением зонирования территории. Включение пожарного переулка в частный участок нарушает принцип, согласно которому каждый земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне, а также делает невозможным использование такого образованного участка в соответствии с градостроительным регламентом.
Статья 85 ЗК РФ устанавливает состав земель населенных пунктов и зонирование территорий. Пожарный переулок, как земля общего пользования, может относиться к зоне инженерных и транспортных инфраструктур (п.1 ч.1). Включение его в частный участок нарушает принцип принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне (п.2). Также использование такого участка не соответствует градостроительному регламенту (п.4).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.85
Процедура оформления переулка как части участка соседа могла быть проведена с нарушениями порядка образования земельных участков. Согласно ст. 11.10 ЗК РФ, при подготовке схемы расположения участка на кадастровом плане территории необходимо учитывать территории общего пользования и красные линии. Пожарный переулок, будучи землей общего пользования, должен был быть отражен в документации как объект, не подлежащий включению в частный участок. Если схема расположения была утверждена без учета этого требования, это свидетельствует о незаконности действий по образованию участка.
Статья 11.10 ЗК РФ устанавливает требования к схеме расположения земельного участка, в том числе необходимость учета земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий. Нарушение этих требований при образовании участка может свидетельствовать о незаконности действий.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.11.10
Более того, ст. 11.3 ЗК РФ устанавливает, что образование земельных участков из государственной или муниципальной собственности (а земли общего пользования находятся именно в муниципальной собственности) должно осуществляться в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. При отсутствии такого проекта или при его игнорировании регистрация увеличенного участка является неправомерной. Поскольку в вашем населенном пункте, вероятно, имеется проект планировки и межевания, который выделяет пожарный переулок как общественное пространство, включение его в частный участок без изменения проекта межевания (что требует публичных слушаний) невозможно.
Статья 11.3 ЗК РФ устанавливает, что образование земельных участков из государственной или муниципальной собственности осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, проектной документацией лесных участков или утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Пункт 3 предусматривает случаи, когда образование земельных участков допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.11.3
Факт отсутствия уведомления вас и других смежных землепользователей о процедуре межевания указывает на грубейшее нарушение порядка согласования границ. В соответствии со ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», документы, представляемые для кадастрового учета, должны соответствовать требованиям законодательства. Межевой план, подготовленный без согласования границ со смежными землепользователями (к которым относитесь и вы, и другие собственники, чьи участки граничат с переулком), не соответствует этим требованиям, а значит, не мог быть законным основанием для регистрации права собственности на увеличенный участок.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.21
Распоряжение земельным участком общего пользования (пожарным переулком) органом местного самоуправления без соблюдения публичных процедур (торги, публичные слушания) и без изменения его статуса незаконно. Исключение земель общего пользования из состава муниципальной собственности возможно только в исключительных случаях и с соблюдением установленных законом процедур, которые, судя по обстоятельствам, не были соблюдены. Самовольное занятие переулка новым собственником подпадает под действие ст. 7.1 КоАП РФ, которая устанавливает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка, и санкции рассчитываются пропорционально площади занятой территории (6 соток).
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; ... В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст.7.1
Теперь к вопросу о возможности разделить переулок пополам между вами и соседом. Это невозможно в силу прямого запрета. Земли общего пользования не могут быть приватизированы или разделены между частными лицами. Их правовой режим предполагает использование неограниченным кругом лиц. Целью должно быть не получение половины переулка в частную собственность, а восстановление его статуса как земли общего пользования. Для защиты своих прав вы можете использовать негаторный иск, предусмотренный ст. 304 ГК РФ, который позволяет требовать устранения нарушения права, не связанного с лишением владения. Нарушение вашего права в данном случае заключается в том, что вы лишились возможности использовать общую территорию (например, для прохода или проезда, если это технически возможно), а также в том, что сам переулок — элемент противопожарной безопасности.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.304
Восстановление положения, существовавшего до нарушения вашего права, возможно на основании ст. 60 Земельного кодекса РФ. Поскольку имело место самовольное занятие земельного участка, ваше нарушенное право подлежит восстановлению. Действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем признания недействительным акта органа местного самоуправления (если такой акт был принят) или признания недействительными результатов межевания и регистрации права.
Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения. 1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих зак...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.60
Наиболее действенным механизмом исправления ситуации является обращение с иском об исправлении реестровой ошибки в порядке ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Ошибка, содержащаяся в межевом плане и воспроизведенная в ЕГРН, может быть исправлена по решению суда. В иске следует указать, что в межевой план были включены сведения о части территории общего пользования (пожарном переулке), которая не могла быть передана в частную собственность.
Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 3. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.61
Сосед не вправе ссылаться на давность пользования или «исторически сложившиеся границы», если переулок является землей общего пользования. Самовольное занятие не порождает законных прав, и ст. 76 ЗК РФ прямо предусматривает, что самовольно занятые участки возвращаются без возмещения затрат нарушителю, а приведение участка в прежнее состояние (снос забора, восстановление межевых знаков) осуществляется виновным лицом за его счет. Поскольку включение переулка нарушает градостроительные нормы и требования противопожарной безопасности (ст. 8.8 КоАП РФ), это также является самостоятельным основанием для привлечения его к ответственности.
- Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.76
Все земельные споры, в том числе о границах участков и о возврате самовольно занятых земель общего пользования, подлежат рассмотрению в судебном порядке (ст. 64, ст. 59 ЗК РФ). Ваш иск должен быть направлен на признание недействительными результатов межевания, исключение из ЕГРН записи о праве собственности соседа на часть переулка, на обязание его снести забор и восстановить границы переулка, а также на понуждение органа местного самоуправления принять переулок на баланс.
Статья 64. Рассмотрение земельных споров 1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.64
Статья 59. Признание права на земельный участок 1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.59
Административная ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ не освобождает нарушителя от обязанности вернуть землю. Согласно ст. 74 ЗК РФ, лицо, привлеченное к ответственности, обязано устранить земельное правонарушение и возместить вред.
Статья 62. Возмещение убытков 1. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правон...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.62
Статья 74. Административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения 1. Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законодательством. 2. Привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.74
Обратите внимание, что в предоставленном контексте нет прямой нормы о сроках исковой давности для подобных споров. Поскольку нарушение носит длящийся характер (забор стоит, границы изменены), срок исковой давности начинает течь с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего права. Рекомендую незамедлительно подготовить иск, так как чем больше времени пройдет, тем сложнее может быть доказать отсутствие злоупотребления правом со стороны соседа и добросовестность его приобретения.
