Ситуация связана с наследованием земельного участка, площадь которого в правоустанавливающих документах указана как декларированная (то есть ориентировочная, не подтверждённая результатами межевания). Наследник уже получил свидетельство о праве на наследство, однако фактическая площадь участка оказалась меньше, чем указана в свидетельстве, и существует риск, что после проведения кадастровых работ границы участка наложатся на соседние земли.
Юридически значимым является то, что право собственности на наследственное имущество возникает у наследника с момента открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), независимо от момента государственной регистрации права. Таким образом, наследник уже является собственником участка, но его право ещё не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для проведения межевания (кадастровых работ по уточнению границ и площади) необходимо наличие правоустанавливающего документа — свидетельства о праве на наследство, которое у наследника уже имеется. Государственная регистрация права собственности для проведения межевания не обязательна, так как кадастровый инженер работает с документами, подтверждающими право, а не с фактом регистрации.
Затронуты правоотношения в сфере наследования (возникновение права собственности), земельного права (правовой режим земельных участков с декларированной площадью) и кадастрового учёта (процедура уточнения границ и площади). Ключевой вопрос — может ли наследник, не дожидаясь регистрации своего права, инициировать межевание, чтобы уменьшить площадь до фактической и избежать наложения границ. Рекомендация нотариуса ждать шесть месяцев, вероятно, связана с завершением наследственного делопроизводства, но с юридической точки зрения наличие свидетельства о праве на наследство уже даёт наследнику возможность распоряжаться участком (включая заказ кадастровых работ), если иное не следует из закона.
Также важно: при уточнении границ площадь участка может быть изменена (уменьшена) только в пределах, установленных законом, — не более чем на величину предельной погрешности или в соответствии с документально подтверждёнными фактическими границами, существовавшими на местности более 15 лет. Само по себе несоответствие декларированной площади фактической не является препятствием для наследования, но может привести к необходимости корректировки сведений в ЕГРН после межевания.
При решении вопроса о возможности проведения межевания земельного участка с декларированной площадью до истечения шести месяцев со дня открытия наследства ключевое значение имеет момент возникновения права собственности у наследника. По смыслу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. В данной ситуации наследник уже получил свидетельство о праве на наследство, то есть наследство принято. Следовательно, с точки зрения гражданского права он является собственником земельного участка с даты смерти наследодателя. Это означает, что у наследника возникло вещное право, позволяющее распоряжаться участком, в том числе инициировать кадастровые работы по уточнению границ, даже если регистрация права в ЕГРН ещё не проведена.
"4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1152
Ограничение в виде шестимесячного срока, установленное пунктом 1 статьи 1154 ГК РФ, касается только возможности принять наследство, а не момента, с которого наследник считается собственником. Если наследник уже подал заявление нотариусу и получил свидетельство, срок принятия им соблюдён. Сама по себе норма о шести месяцах не препятствует проведению межевания, поскольку наследник уже реализовал своё право на принятие наследства в установленный законом период.
"1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1154
Для проведения кадастровых работ по уточнению границ и площади земельного участка необходимо наличие документа, подтверждающего право на участок. Таким документом является свидетельство о праве на наследство, которое уже выдано нотариусом. Согласно части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ свидетельство о праве на наследство прямо названо в числе оснований для государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав. Наличие этого документа позволяет кадастровому инженеру идентифицировать участок и подготовить межевой план. При этом закон не требует, чтобы на момент проведения межевания право собственности было уже зарегистрировано в ЕГРН: достаточно правоустанавливающего документа, а свидетельство о праве на наследство является именно таким документом.
"2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: … 4) свидетельства о праве на наследство; … 7) межевой план (при государственном кадастровом учете … в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона)."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Межевой план, который будет подготовлен по результатам кадастровых работ, должен содержать новые сведения о границах и площади участка. Статья 22 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает требования к содержанию межевого плана, в том числе возможность указания новых сведений о земельном участке при выполнении кадастровых работ. Поскольку свидетельство о праве на наследство уже выдано, наследник вправе обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания. При этом уменьшение площади до фактической при условии, что такое уменьшение не нарушает права смежных землепользователей и соответствует документам, удостоверяющим право на участок, допускается. Последующая регистрация уточнённых границ и площади будет осуществляться на основании межевого плана одновременно с регистрацией права собственности наследника либо после неё — это не является препятствием для самих кадастровых работ.
"Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 22
Таким образом, наследник может провести межевание для уточнения границ и уменьшения площади до фактической сразу после получения свидетельства о праве на наследство, не дожидаясь истечения шестимесячного срока. Отказ нотариуса от выдачи документов или рекомендация ждать шесть месяцев не основаны на законодательстве, так как право собственности у наследника уже возникло в силу статьи 1152 ГК РФ, а свидетельство является достаточным основанием для кадастровых работ. Однако следует учитывать, что если в наследственном деле есть другие наследники, которые ещё могут принять наследство (например, при отказе первоначального наследника), межевание может быть оспорено, поэтому рекомендуется подождать завершения срока принятия наследства для минимизации рисков. В остальном же юридических препятствий для проведения межевания до истечения шести месяцев нет.
