Можно ли уменьшить участок с декларированной площадью через межевание до выдачи документов у нотариуса, если есть свидетельство о наследстве

Ситуация связана с наследованием земельного участка, площадь которого в правоустанавливающих документах указана как декларированная (то есть ориентировочная, не подтверждённая результатами межевания). Наследник уже получил свидетельство о праве на наследство, однако фактическая площадь участка оказалась меньше, чем указана в свидетельстве, и существует риск, что после проведения кадастровых работ границы участка наложатся на соседние земли.

Юридически значимым является то, что право собственности на наследственное имущество возникает у наследника с момента открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), независимо от момента государственной регистрации права. Таким образом, наследник уже является собственником участка, но его право ещё не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для проведения межевания (кадастровых работ по уточнению границ и площади) необходимо наличие правоустанавливающего документа — свидетельства о праве на наследство, которое у наследника уже имеется. Государственная регистрация права собственности для проведения межевания не обязательна, так как кадастровый инженер работает с документами, подтверждающими право, а не с фактом регистрации.

Затронуты правоотношения в сфере наследования (возникновение права собственности), земельного права (правовой режим земельных участков с декларированной площадью) и кадастрового учёта (процедура уточнения границ и площади). Ключевой вопрос — может ли наследник, не дожидаясь регистрации своего права, инициировать межевание, чтобы уменьшить площадь до фактической и избежать наложения границ. Рекомендация нотариуса ждать шесть месяцев, вероятно, связана с завершением наследственного делопроизводства, но с юридической точки зрения наличие свидетельства о праве на наследство уже даёт наследнику возможность распоряжаться участком (включая заказ кадастровых работ), если иное не следует из закона.

Также важно: при уточнении границ площадь участка может быть изменена (уменьшена) только в пределах, установленных законом, — не более чем на величину предельной погрешности или в соответствии с документально подтверждёнными фактическими границами, существовавшими на местности более 15 лет. Само по себе несоответствие декларированной площади фактической не является препятствием для наследования, но может привести к необходимости корректировки сведений в ЕГРН после межевания.

При решении вопроса о возможности проведения межевания земельного участка с декларированной площадью до истечения шести месяцев со дня открытия наследства ключевое значение имеет момент возникновения права собственности у наследника. По смыслу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. В данной ситуации наследник уже получил свидетельство о праве на наследство, то есть наследство принято. Следовательно, с точки зрения гражданского права он является собственником земельного участка с даты смерти наследодателя. Это означает, что у наследника возникло вещное право, позволяющее распоряжаться участком, в том числе инициировать кадастровые работы по уточнению границ, даже если регистрация права в ЕГРН ещё не проведена.

"4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1152

Вы уже вправе инициировать межевание для уточнения границ и приведения площади участка к фактической, не дожидаясь истечения шестимесячного срока и государственной регистрации права. Юридических препятствий для этого нет: право собственности возникло у вас с даты смерти наследодателя, а полученное свидетельство о праве на наследство является полноценным основанием для проведения кадастровых работ. Рекомендация нотариуса ждать полгода не основана на законе, но направлена на минимизацию рисков в случае наличия других потенциальных наследников.

Рекомендуемые действия

• Получить у кадастрового инженера или в МФЦ выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и кадастровый план территории.
• Заключить договор на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат.
• Предоставить кадастровому инженеру оригинал свидетельства о праве на наследство и документы-основания первоначального возникновения права наследодателя (при их наличии) для анализа уменьшения площади.
• Провести межевание, согласовав уточнённые границы с правообладателями смежных земельных участков в установленном законом порядке.
• Получить у кадастрового инженера межевой план с обоснованием уменьшения площади по фактическому землепользованию.
• Подать заявление об одновременном государственном кадастровом учёте изменений и государственной регистрации права собственности в орган регистрации прав, приложив свидетельство о праве на наследство, межевой план и квитанцию об уплате госпошлины.

Сроки и риски

Если в наследственном производстве имеются иные наследники, срок принятия наследства для которых ещё не истёк (например, объявившиеся позже или могущие принять обязательную долю), межевание с уменьшением площади может быть оспорено. В такой ситуации минимизировать риски судебного спора позволит выжидание полного завершения наследственного дела и получения наследниками свидетельств о праве на наследство до обращения за государственной регистрацией права с изменёнными характеристиками участка.