Возможность выдела долей наследников в натуре из общей долевой собственности на дом и земельный участок определяется несколькими нормами, которые действуют в совокупности. Основным правовым инструментом здесь выступает статья 252 ГК РФ, предоставляющая участнику долевой собственности право требовать выдела своей доли. Согласно пункту 2 данной статьи, каждый из наследников (обладателей 2/9) вправе заявить такое требование.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 252
Применительно к вашей ситуации это означает, что любой из трех наследников может инициировать процедуру выдела, не дожидаясь согласия других сособственников (в том числе соседей) на совместное пользование. Однако реализация этого права наталкивается на ограничения, закрепленные в пункте 3 той же статьи. Если соседи — как участники общей долевой собственности (их доля 1/3) — не согласны на выдел в натуре, а соглашения о способе раздела не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 252
Здесь вступает в силу ключевое ограничение: выдел доли в натуре в доме почти всегда невозможен без несоразмерного ущерба зданию, если дом не может быть переоборудован в отдельные изолированные квартиры с отдельными входами и инженерными системами. В вашем случае дом, судя по описанию (изначально одна доля у отца, общая собственность без границ), представляет собой единый объект. Выдел части жилого дома потребует его реконструкции, что технически крайне сложно и, скорее всего, будет признано судом невозможным. Таким образом, для жилого дома реальный способ — это не выдел доли в натуре, а выплата стоимости доли другим участникам (соседям) или продажа доли в праве с соблюдением преимущественного права покупки. Но ваша цель — выделить земельный участок, чтобы отгородиться и продать его.
Относительно земельного участка ситуация регулируется специальными нормами Земельного кодекса РФ. Статья 11.5 ЗК РФ устанавливает, что выдел земельного участка осуществляется именно в случае выдела доли из участка, находящегося в общей долевой собственности.
- Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
- При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с уче
— Земельный кодекс РФ, ст. 11.5
Для земли механизм технически проще: можно выделить участок соответствующей площади (пропорционально 2/9, 2/9, 2/9 наследников и 1/3 соседей). Однако здесь возникает проблема, прямо связанная с вашим вопросом о необходимости согласия соседей. Статья 11.2 ЗК РФ устанавливает общее правило: образование земельных участков (в том числе выдел) допускается при наличии письменного согласия всех участников долевой собственности.
Статья 11.2 ЗК РФ регулирует образование земельных участков, в том числе путем выдела. Пункт 4 устанавливает, что образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 1-4. В частности, подпункт 2 указывает, что согласие не требуется при образовании земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.
— Земельный кодекс РФ, ст. 11.2
Поскольку соседи не согласны на совместное пользование и, более того, их согласие на выдел требуется, единственный путь получить его — решение суда, которое, согласно подпункту 2 пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, отменяет требование о письменном согласии. Вы не можете пойти в МФЦ с заявлением о выделе без согласия соседей — МФЦ лишь регистрирует уже возникшие права, а не разрешает споры. Следовательно, в отсутствие добровольного согласия обращаться нужно именно в суд.
Однако и в суде выдел земли столкнется с ограничением из статьи 11.4 ЗК РФ, которая применяется к разделу участков, находящихся в общей собственности. Смысл этой нормы в том, что при разделе участка (в отличие от выдела) все новые участки остаются в общей собственности, если стороны не договорились об ином. Но выдел (статья 11.5) — это когда один участок выделяется в собственность конкретному лицу, а остальная часть участка остается в долевой собственности остальных. В вашей ситуации наследники хотят выделить три участка (по числу наследников) и отгородиться, то есть фактически прекратить режим общей долевой собственности между собой и соседями. Это возможно, только если суд признает, что выдел не нанесет несоразмерного ущерба исходному участку. Соразмерность ущерба — категория оценочная: суд будет оценивать, не ухудшится ли проходимость, не станет ли участок соседей неудобным для использования, не пострадают ли коммуникации. При площади 7 соток выдел трех участков по ~0,5 сотки (2/9 от 7 соток — это примерно 0,15 га, что составляет 1,5 сотки на каждого наследника — я пересчитываю: 7 соток = 700 кв.м, 2/9 ≈ 155 кв.м, то есть 0,155 сотки? Нет, 1 сотка = 100 кв.м, 7 соток = 700 кв.м, 2/9 от 700 = 155.5 кв.м ≈ 1,55 сотки. Это допустимый размер для индивидуального жилищного строительства? Вопрос сложный. Но суд может счесть такой участок неделимым, если минимальный размер для ИЖС или ЛПХ в вашем регионе больше.
Что касается жилого дома — аналогичный выдел в натуре для него, как уже указано, почти невозможен. Наследникам, которые хотят продать свои доли, придется либо продавать свои доли в праве на дом (с соблюдением преимущественного права соседей по ст. 250 ГК РФ, но это уже выходит за рамки вопроса о выделе), либо ставить вопрос о разделе дома в судебном порядке с выплатой компенсации, если выдел невозможен.
Таким образом, для земли: требуется судебное решение (в силу ст. 11.2 ЗК РФ, п. 3 ст. 252 ГК РФ), поскольку согласие соседей отсутствует. Идти в МФЦ без решения суда или нотариально удостоверенного согласия всех сособственников бессмысленно. Перед обращением в суд необходимо провести межевание и подготовить вариант выдела с заключением кадастрового инженера о возможности выдела земельного участка площадью, пропорциональной вашим долям, без ущерба для остального участка. Для жилого дома выдел в натуре крайне маловероятен, но суд может принять решение о выплате стоимости доли в доме с передачей ее соседям, если они согласны.
