Нарушенное право собственности на земельный участок подлежит безусловной защите. Прежде всего, согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не соединены с лишением владения. В вашем случае сосед установил забор и возвёл сараи на юридической территории вашего участка — это прямое нарушение, которое не требует доказательств фактической утраты владения всей территорией. Вы вправе требовать сноса забора и строений, а также восстановления границ.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Более конкретные нормы земельного законодательства дополняют эту защиту. В соответствии со ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия участка, а действия, нарушающие права, могут быть пресечены путём восстановления положения, существовавшего до нарушения. Установка забора без согласия собственника и за пределами исторической границы (старый забор) является именно таким самовольным занятием, а значит, суд обяжет соседа демонтировать забор и вернуть землю в прежних границах.
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ... 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Статья 62 ЗК РФ прямо предусматривает, что суд может принудить виновное лицо к сносу незаконно возведённых строений. Поскольку сараи соседа построены на вашей земле, они подлежат сносу за его счёт независимо от того, когда они были возведены — до 2020 года или после. Также эта норма позволяет взыскать убытки, включая упущенную выгоду от невозможности использовать занятую часть участка.
- На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правон)
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
Ключевая норма о возврате самовольно занятой земли — ст. 76 ЗК РФ. Она устанавливает, что самовольно занятые участки возвращаются собственникам без возмещения затрат, а снос строений осуществляется за счёт нарушителя. Это значит, что сосед не сможет требовать компенсации за построенные сараи или забор — он их просто снесёт за свой счёт. При этом ваше право на возврат земли не зависит от того, была ли кадастровая ошибка или нет.
- Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76
Ссылка соседа на приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ) в данной ситуации несостоятельна. Для приобретения права собственности по давности владения необходимо добросовестное, открытое и непрерывное владение как своим собственным в течение 15 лет. Однако, во-первых, сосед не владел спорной землей добросовестно: он знал, что старый забор обозначает границу его участка, и сознательно вышел за неё. Во-вторых, его владение не было непрерывным в смысле, требуемом для давности, так как он лишь построил сараи, а не осуществлял полное хозяйственное господство над участком. В-третьих, и самое главное, ваш участок находится в частной собственности с 2012 года — приобретательная давность не может быть применена против собственника, если он не утратил владения (вы владеете участком даже после установки забора, так как юридически остаётесь собственником). Сосед не вправе присоединить время владения до вашего оформления права собственности, так как это было бы нарушением прав собственника.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
Отдельно следует рассмотреть статус сараев как самовольных построек. Согласно ст. 222 ГК РФ, здание, возведённое на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, является самовольной постройкой. Сосед построил сараи на вашей земле без вашего согласия, поэтому они признаются самовольными. Право собственности на них у соседа не возникает, и они подлежат сносу. Даже если сарай, построенный до 2020 года, существовал много лет, это не меняет его статуса, поскольку возведение было незаконным с самого начала. Единственное исключение — признание права собственности судом, но для этого соседу нужно доказать, что земельный участок под постройкой находится в его собственности или предоставлен ему на законном основании, чего нет.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке... 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности... Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями... 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Сосед также может ссылаться на кадастровую ошибку. Статья 61 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает порядок исправления ошибок в ЕГРН. Если в межевом плане была ошибка, её можно исправить, но это не даёт права на захват земли. Напротив, при уточнении границ в силу ст. 43 того же закона границами считаются границы, существующие на местности 15 лет и более. Ваши фотографии и спутниковые снимки с 2002 года доказывают, что старый забор обозначал границу участка соседа, а спорная полоса (с сараями) всегда находилась за пределами этой границы, то есть на вашей территории. Таким образом, кадастровая ошибка может быть исправлена, но результат будет не в пользу соседа — граница вернётся к историческому положению.
- Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
1.1. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 43
Видеозапись, сделанная соседом, не является досудебной претензией в юридическом смысле. Досудебный порядок урегулирования спора по земельным делам не является обязательным (за исключением случаев, предусмотренных договором), поэтому попытка записать отказ от мирного решения не имеет правовых последствий. Однако сама видеозапись может быть признана доказательством по делу в соответствии со ст. 55 ГПК РФ, если она получена без нарушения закона. Если сосед записывал разговор без предупреждения, это может быть расценено как нарушение тайны переписки или частной жизни, но в публичном месте (на улице, у забора) такая запись, скорее всего, будет признана допустимой. Тем не менее, она доказывает лишь факт ведения переговоров, а не обстоятельства самозахвата.
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. ... 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
Бремя доказывания распределяется по ст. 56 ГПК РФ: каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые ссылается. Вы доказываете право собственности на участок и факт занятия вашей земли соседом (фотографии, снимки, выписки из ЕГРН). Сосед должен доказывать свои возражения — например, что граница проходила иначе, что он добросовестно владел землёй 15 лет и т.д. Учитывая, что старый забор виден на снимках с 2002 года, доказать давностное владение соседу будет крайне сложно.
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Кроме того, самовольное занятие земельного участка является административным правонарушением по ст. 7.1 КоАП РФ, за что соседу грозит штраф, рассчитываемый пропорционально площади захваченной земли. Вы можете обратиться в Росреестр или прокуратуру для привлечения его к административной ответственности, что усилит вашу позицию в суде.
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа... В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Наконец, ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении позволяет взыскать с соседа плату за пользование вашей землёй за весь период самовольного занятия (как минимум с момента, когда он поставил забор и построил сараи). Размер платы определяется по рыночной стоимости аренды аналогичного участка.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Статья 305 ГК РФ здесь не применима к соседу, поскольку он не владеет участком на каком-либо законном основании (право постоянного пользования, аренды и т.д.). Напротив, вы как собственник имеете все права на защиту, включая иски об устранении препятствий.
Таким образом, позиция вашего отца очень сильна. Сосед не сможет доказать приобретательную давность, его постройки являются самовольными, а кадастровая ошибка не оправдывает захват. Вы вправе требовать сноса забора и сараев, возврата земли, взыскания убытков и неосновательного обогащения. Рекомендуется провести межевание по фактическим границам (старый забор) и обратиться в суд с негаторным иском (ст. 304 ГК РФ) и иском о сносе самовольных построек.
