Согласно ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), имеет уникальный и неизменяемый кадастровый номер. В вашей ситуации у обоих участков разные кадастровые номера, и эти номера верны, что прямо подтверждает, что перед вами два самостоятельных объекта. Одинаковый условный номер (например, «123»), фигурирующий в документах, не является кадастровым и не отменяет уникальности идентификации участков в ЕГРН. Поэтому с точки зрения идентификации объекта в реестре препятствий для сделки нет — регистратор будет ориентироваться именно на кадастровые номера.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 5
Однако повторение условного номера в документах (например, в выписках, межевых планах, уведомлениях) может быть квалифицировано как техническая ошибка, если эти сведения были внесены в ЕГРН из-за описки или опечатки органа регистрации прав. В силу ст. 61 того же Закона такая ошибка исправляется по решению государственного регистратора в течение трёх рабочих дней с момента её обнаружения или получения заявления от заинтересованного лица. Поскольку вы и сосед — заинтересованные лица, вы вправе подать совместное заявление об исправлении технической ошибки. Исправление будет заключаться в приведении записей в соответствие с документами-основаниями (например, исключение дублирующегося условного номера или присвоение ему однозначного справочного статуса).
Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в зап
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Основной риск при регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи связан с тем, что Росреестр может приостановить регистрацию из-за противоречий в документах. Согласно ст. 26 Закона № 218-ФЗ, если между заявленными правами и уже зарегистрированными правами имеются противоречия, или форма и содержание представленного документа не соответствуют требованиям законодательства, регистратор обязан приостановить регистрацию. Если в договоре купли-продажи или в заявлении вы укажете только условный номер «123» без кадастрового номера, это вызовет путаницу: по такому номеру невозможно однозначно определить, какой из двух участков является предметом сделки. Поэтому в договоре, заявлении и других документах необходимо чётко указывать именно кадастровые номера каждого участка (например, «земельный участок с кадастровым номером XX:XX:XXXXXX:123»). При соблюдении этого требования оснований для приостановления по данному поводу не возникнет.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; ... 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ... 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Статья 21 Закона № 218-ФЗ устанавливает, что документы, представляемые для регистрации, должны содержать описание недвижимого имущества, достаточное для его идентификации. Кадастровый номер как раз и является таким описанием. Ваши фактические выписки из ЕГРН уже содержат верные кадастровые номера, поэтому сам по себе факт наличия одинакового условного номера в смежных документах не делает представленные документы несоответствующими закону — главное, чтобы в договоре и заявлении о регистрации перехода права были указаны правильные кадастровые номера.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Теперь перейдём к нормам Гражданского кодекса РФ, которые влияют на действительность сделки. В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок. Предмет договора должен быть определён однозначно — для земельного участка таким определением служит его кадастровый номер. Если в договоре вы укажете только кадастровые номера (что рекомендуется), предмет будет согласован, и сделка будет соответствовать закону. Наличие в иных документах одинакового условного номера на этот предмет не влияет.
Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Статья 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Если при регистрации вы представите договор с верными кадастровыми номерами и заявление, оснований для отказа не будет. При этом сам по себе одинаковый условный номер не является препятствием для регистрации, если он не порождает противоречий в ЕГРН.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Потенциальный риск — признание сделки недействительной по основаниям ст. 166 или ст. 178 ГК РФ. В силу ст. 166 сделка может быть оспоримой или ничтожной. Ничтожной она была бы, если бы не соблюдалась форма или предмет был бы отсутствующим. Поскольку предмет определён кадастровыми номерами, ничтожности нет. Оспоримой сделка может быть признана, если сторона действовала под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Если покупатель (вы) или продавец (сосед) ошиблись относительно предмета сделки из-за путаницы в условных номерах, сделка может быть оспорена. Однако вы осведомлены о наличии двух разных участков с одинаковым условным номером, и в договоре будет указан конкретный кадастровый номер соседского участка. Следовательно, заблуждение исключается. Тем не менее, чтобы полностью снять риски, рекомендую перед подписанием договора провести совместное с соседом сверку документов и приложить к договору выписку из ЕГРН на приобретаемый участок с указанием его кадастрового номера.
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
- Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
- Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
- Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 166
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
- Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
- При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
- сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
- сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
- сторона заблуждается в отношении природы сдел
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 178
Относительно ответственности органа регистрации прав — ст. 66 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что орган регистрации прав несёт ответственность за внесение в ЕГРН сведений, содержащих технические ошибки, повлекшие нарушение прав и законных интересов. Если дублирование условного номера возникло по вине Росреестра, вы вправе требовать исправления ошибки, а при наличии убытков — их возмещения. Однако в вашей ситуации убытков пока нет, и достаточно подать заявление об исправлении. Налоговая инспекция к этой ошибке отношения не имеет, так как она не ведёт ЕГРН.
Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе:
...
7) за внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости;
2. Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Росс
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 66
Таким образом, одинаковая условная нумерация сама по себе не препятствует сделке, но создаёт риск приостановления регистрации, если в документах указать только этот условный номер. Рекомендуется перед покупкой подать совместное с соседом заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН (в части дублирования условного номера), а в договоре и заявлении о регистрации перехода права обязательно использовать кадастровые номера. Межевание ранее не проводилось? Если границы участков не установлены или есть сомнения в их пересечении, дополнительно следует провести межевание, чтобы исключить споры о границах, но сама ошибка в номере с границами не связана. Для ребёнка-собственника путаница в номерах не создаёт дополнительных рисков, так как его право зарегистрировано на его участок с индивидуальным кадастровым номером; после исправления технической ошибки все записи будут приведены в порядок.
