- При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 183
Даже если акт согласования признать ничтожным, это не означает, что границы по кадастру 2018 года являются недействительными автоматически. Кадастровый учет границ сам по себе не является безусловным доказательством их законности — он лишь фиксирует сведения, внесенные на основании документов, в том числе акта согласования. Поскольку акт подписан неуправомоченным лицом, процедура согласования могла быть нарушена. Спор о границах разрешается в судебном порядке, как прямо установлено ст. 64 ЗК РФ.
- Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 64
Новый собственник не вправе самостоятельно, без судебного решения, изменять границы и устанавливать забор на территории, которую вы используете. Ваше право (даже если вы не являетесь собственником, а используете участок на законном основании) защищается ст. 304 ГК РФ, которая позволяет собственнику требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не соединены с лишением владения. Кроме того, ст. 305 ГК РФ предоставляет такую защиту и владельцу, не являющемуся собственником — лицу, владеющему имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором (например, по договору аренды, на праве постоянного пользования, или даже просто как добросовестному владельцу, если участок перешел к вам законно). Вы имеете право на защиту своего владения даже против собственника, если ваше владение основано на законе или договоре. Соответственно, самовольная установка забора новым собственником нарушает ваше владение, даже если он полагает, что границы неверны.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 305
Возможные способы защиты включают обращение в суд с иском об установлении границ земельного участка, об обязании освободить самовольно занятую часть участка и восстановить положение, существовавшее до нарушения. В силу ст. 62 ЗК РФ лицо, виновное в нарушении прав, может быть принуждено к восстановлению земельного участка в прежних границах. А согласно ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые участки возвращаются без возмещения затрат новому собственнику за время незаконного пользования, а приведение участка в состояние, пригодное для использования (например, демонтаж забора), осуществляется нарушителем за его счет.
- Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правон
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
- Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76
Что касается исковой давности. В предоставленном контексте нормы об исковой давности отсутствуют. Вопрос о применимости исковой давности к требованиям об оспаривании границ, если кадастровый учет произведен в 2018 году, требует обращения к ст. 200 ГК РФ (начало течения срока исковой давности) и ст. 208 ГК РФ (требования, на которые исковая давность не распространяется). По общему правилу, негаторный иск (об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, ст. 304 ГК РФ) не подлежит действию исковой давности, если нарушение продолжается. В вашей ситуации нарушение (установка забора) произошло уже после 2018 года, поэтому срок давности по требованию об освобождении занятой части не пропущен. Однако если речь идет об оспаривании самого акта согласования границ 2018 года, то исковая давность может применяться — её нужно специально рассчитывать с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Поскольку в спорной ситуации вы продолжаете владеть участком, а забор установлен недавно, исковую давность по вашему требованию вероятнее всего считать не пропущенной, но этот вопрос подлежит оценке судом с учетом всех обстоятельств.
