Применимое право
Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, причем по общему правилу такая собственность является долевой, если законом не предусмотрено иное. В рассматриваемой ситуации земельный участок площадью 7,5 соток находится в общей долевой собственности четырех лиц: пользователя, его жены и соседей. Из выписок следует, что доли распределены как 2/3 (5 соток) у пользователя с женой и 1/3 (2,5 сотки) у соседей. Это означает, что каждый обладает долей в праве на весь участок, а не конкретной его частью. Следовательно, для получения отдельных участков необходимо произвести раздел общего имущества в порядке, установленном законом.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Земельный участок можно разделить либо по правилам раздела общего земельного участка (ст. 11.4 ЗК РФ), либо путем выдела доли (ст. 11.5 ЗК РФ). Однако ст. 11.4 ЗК РФ прямо предусматривает, что при разделе участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые участки, если иное не установлено соглашением. То есть по умолчанию простой раздел не прекращает общую долевую собственность, а создает новые участки, также в общей долевой собственности всех четверых. Поскольку ваша цель — получить два отдельных участка в собственность каждой семьи (пользователя с женой и соседей), необходимо, чтобы соглашение всех участников установило иной режим, либо использовать механизм выдела.
- При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
- При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
- При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.4
Более подходящим инструментом является выдел земельного участка согласно ст. 11.5 ЗК РФ. В силу этой нормы при выделе доли участник, по заявлению которого осуществляется выдел, приобретает право собственности на образуемый участок и утрачивает право долевой собственности на измененный участок, а другие участники сохраняют долевую собственность на измененный участок. Таким образом, соседи (с долей 1/3) могут инициировать выдел своего участка площадью 2,5 сотки — после регистрации у них возникнет единоличная собственность на этот участок, а у пользователя и жены останется общая долевая собственность на участок 5 соток. Аналогично, пользователь и жена (суммарная доля 2/3) могут совместно подать заявление о выделе своей доли, что приведет к образованию участка 5 соток в их общей совместной (или долевой между ними) собственности. Для полной индивидуализации (чтобы каждый из супругов получил свой участок) потребуется дополнительный раздел между ними, но это вопрос семейного права, выходящий за рамки данного анализа.
- Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
- При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с уче
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.5
Для любого способа образования новых земельных участков необходимо соблюдение требований ст. 11.2 ЗК РФ, которая допускает образование участков при наличии письменного согласия всех собственников исходного участка. Исключение — решение суда, обязывающее произвести раздел в обязательном порядке. Таким образом, если соседи откажутся дать согласие, придется обращаться в суд.
- Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков...
- Земельные участки, из которых при разделе... образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности...
- Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: ...2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел... в обязательном порядке;
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, включая его раздел, осуществляется по соглашению всех участников (ст. 246 ГК РФ). Это корреспондирует с положением ст. 11.2 ЗК РФ о необходимости согласия. Следовательно, без добровольного согласия всех четырех собственников произвести раздел или выдел в административном порядке невозможно.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Для судебного порядка ключевое значение имеет ст. 252 ГК РФ, которая предоставляет участнику долевой собственности право требовать выдела своей доли в натуре, а при недостижении согласия — обращаться в суд. При этом если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, суд может принять решение о выплате стоимости доли. В вашем случае фактический раздел дома на две половины с отдельными входами и коммуникациями, а также сложившийся порядок пользования землей (каждая семья использует свою часть участка) свидетельствуют о том, что участок может быть разделен без несоразмерного ущерба. Однако окончательный вывод сделает суд с учетом заключения землеустроительной экспертизы.
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
Сложившийся порядок пользования земельным участком (каждая семья владеет и пользуется своей частью со стороны своего входа) может быть учтен судом при определении границ вновь образуемых участков. Правовое основание — ст. 247 ГК РФ, которая устанавливает, что владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению, а при его отсутствии — в порядке, определяемом судом. Суд, рассматривая иск о разделе, вправе утвердить вариант раздела, максимально соответствующий фактическому пользованию, если это не нарушает прав других участников и не противоречит долям.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
- Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Процедура регистрации прав на образованные участки регулируется ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При разделе (выделе) кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых участков, а снятие с учета и прекращение прав на исходный участок — одновременно с регистрацией на образуемые. Это означает, что после принятия решения о разделе (соглашения или судебного акта) и проведения межевания, все четыре собственника должны обратиться в Росреестр, где одновременно поставят на учет два новых участка и погасят запись о старом. Никаких поэтапных действий не предусмотрено.
- В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.
- Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и госуд
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41
В контексте предоставленных норм отсутствует прямой ответ на вопрос о влиянии долей в праве на жилой дом на раздел земельного участка. Однако по общему принципу, закрепленному в ст. 35 ЗК РФ (не включена в контекст), при переходе права собственности на здание право на земельный участок следует судьбе здания пропорционально долям. Поскольку в выписках доли в земле (5 и 2,5 сотки) соответствуют долям в доме (2/3 и 1/3), этот фактор уже учтен в документах. Суд будет исходить из равенства долей в доме и земле — это упрощает раздел, так как не возникает спора о несоразмерности.
Таким образом, раздел земельного участка возможен как по соглашению всех сособственников, так и в судебном порядке. При добровольном согласии заключается письменное соглашение, проводятся межевые работы, и регистрируются права. При отсутствии согласия — иск о выделе доли в натуре (либо о разделе с установлением иного режима собственности) в суд. Фактический порядок пользования (раздельные половины дома, отдельные входы и коммуникации) будет существенным доказательством в суде, подтверждающим возможность раздела без несоразмерного ущерба.
