Соседи самовольно, без какого-либо согласования с вами, передвинули забор вглубь вашего участка, тем самым изменив фактическую конфигурацию и занимаемую площадь. Поскольку вы длительное время не обнаружили этого смещения, вы не могли своевременно на него отреагировать. Впоследствии, как вы, так и соседи, провели межевание и приватизировали свои участки исходя из того положения забора, которое уже было изменено (то есть по факту). Сейчас, обнаружив старый план БТИ, вы видите, что площадь вашего участка по документам меньше на несколько соток, чем должна была быть, — то есть вы фактически лишились части своей земли.
Юридически значимым здесь является то, что произошло самовольное занятие части вашего земельного участка (смещение межи), что является нарушением ваших прав собственности (или законного владения, если на тот момент участок не был в собственности). Правоотношения, затронутые в этой ситуации, относятся к земельному праву (определение границ, самовольное занятие земли) и к гражданскому праву (защита права собственности, негаторный иск — требование об устранении препятствий в пользовании участком, не связанных с лишением владения, так как вы по факту продолжаете владеть «урезанным» участком, но не всей своей территорией).
Ключевое обстоятельство в вашем случае — это несоответствие юридических границ, внесенных в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) на основании межевания по забору, тем границам, которые существовали исторически и зафиксированы в документах БТИ. Факт приватизации обоих участков «по забору» (по фактическому пользованию) существенно усложняет ситуацию: это означает, что реестр содержит сведения о границах, которые были установлены ошибочно (на основании смещенного забора), и эти сведения признаются государством. Теперь необходимо доказать, что при межевании была допущена реестровая ошибка — то есть границы были определены неверно, без учета исторических документов и истинного местоположения участка, а также что эта ошибка возникла по вине (или в результате действий) соседей. Юридически значимым является сам факт смещения забора соседями, наличие у вас документа, подтверждающего старые границы (план БТИ), и то, что вы и соседи уже стали собственниками участков в новых границах.
Основанием для восстановления нарушенного права на земельный участок в рассматриваемой ситуации выступает статья 60 Земельного кодекса РФ. Поскольку соседи самовольно заняли часть вашего участка, передвинув забор, налицо случай, предусмотренный пунктом 2 части 1 данной статьи, — самовольное занятие земельного участка. Восстановление положения, существовавшего до нарушения (то есть возврат границ по старому плану БТИ), прямо предусмотрено пунктом 4 части 2 этой же статьи как способ пресечения действий, нарушающих право.
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.60
Важнейшим аспектом для вас является то, что на требование о восстановлении границ, не связанное с лишением владения, исковая давность не распространяется. Поскольку забор соседей стоит на вашей земле, но вы не утратили фактического владения участком (вы пользуетесь им, пусть и в урезанных границах), ваше право защищается негаторным иском. В силу статьи 208 ГК РФ на требования, основанные на статье 304 ГК РФ, срок исковой давности не распространяется.
Исковая давность не распространяется на: ... требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.208
Само материально-правовое требование об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения, закреплено в статье 304 ГК РФ. Вы, как собственник, вправе требовать от соседей устранить нарушение — то есть передвинуть забор на законную границу — независимо от того, сколько времени прошло с момента его установки.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.304
Однако, если суд придёт к выводу, что в результате переноса забора вы фактически лишились владения частью участка (например, полностью перестали на неё заходить, а соседи поставили там свои постройки), то срок исковой давности будет применяться. В таком случае, согласно общему правилу статьи 196 ГК РФ, он составляет три года, а его течение, по статье 200 ГК РФ, начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении. Поскольку вы указали, что «долго не замечали», крайне важным будет аргументировать, когда именно вы объективно могли обнаружить смещение (например, при обнаружении старого плана БТИ). Это позволит отстоять позицию, что срок не пропущен.
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.196
- Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.200
Факт приватизации обоих участков по фактическим границам (по забору) существенно усложняет дело, но не делает его бесперспективным. Ключевым является механизм исправления реестровой ошибки, предусмотренный статьёй 61 Федерального закона № 218-ФЗ. Ошибка, допущенная кадастровым инженером при межевании, который ошибочно принял забор за фактическую границу, является реестровой ошибкой, подлежащей исправлению. Вы можете требовать её исправления в судебном порядке, поскольку соседи, скорее всего, будут возражать. Решение суда об исправлении реестровой ошибки и установлении границ по старому плану БТИ станет основанием для внесения изменений в ЕГРН по обоим участкам.
- Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст.61
Для определения искомых границ решающее значение имеет законный приоритет документов. Согласно части 1.1 статьи 43 Федерального закона № 218-ФЗ, при уточнении границ их местоположение в первую очередь определяется на основании документов, которые были составлены при образовании участка. Ваш старый план БТИ является именно таким первичным документом. Поэтому именно его данные (координаты или привязки к местности) имеют приоритет перед фактическим забором, который простоял, как вы пишете, «долго», но не обязательно 15 лет и более. Ссылка на 15-летний срок применяется лишь при полном отсутствии документов, а у вас они есть.
1.1. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст.43
Процессуальная сторона дела регулируется статьями ГПК РФ. Иск о правах на земельный участок, включая спор о границах, в силу статьи 30 ГПК РФ предъявляется по месту нахождения участка (исключительная подсудность). Бремя доказывания, в соответствии со статьёй 56 ГПК РФ, лежит на вас: вы должны будете доказать, что старый план БТИ соответствует именно вашему участку, что забор был перенесён и что именно эти факты породили ошибку в ЕГРН. Ваше ключевое доказательство — это сам план БТИ и документы-основания (архивная выписка, старый землеотводный акт).
- Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст.30
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст.56
Наконец, если суд удовлетворит ваш иск, в решении необходимо будет указать конкретные координаты границ, подлежащие внесению в ЕГРН. В этом случае вступает в силу часть 4 статьи 58 Федерального закона № 218-ФЗ: решение суда, разрешившее спор о границах и содержащее сведения о координатах характерных точек, является самостоятельным основанием для кадастрового учёта изменений и не требует отдельного обращения к кадастровому инженеру.
- В случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства н
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст.58
