Центральным вопросом спора является правовая квалификация сарая: является ли он объектом недвижимости или движимым имуществом. Согласно ст.130 ГК РФ, определяющей критерии отнесения вещей к недвижимости, таким критерием выступает прочная связь с землей, делающая перемещение объекта невозможным без несоразмерного ущерба его назначению.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.130
Применительно к вашей ситуации это означает, что судьба сарая напрямую зависит от того, имеет ли он фундамент, капитальные стены, подключен ли к инженерным сетям — то есть насколько прочно он связан с земельным участком. Если сарай является легким деревянным строением без фундамента, которое можно разобрать и перенести без существенных повреждений, он будет признан движимой вещью. Если же это капитальное строение — недвижимостью. От этого ответа зависит, какие нормы применять далее: о бесхозяйных недвижимых вещах или о движимом имуществе.
При отсутствии правоустанавливающих документов на сарай ключевое значение приобретает институт приобретательной давности, установленный ст.234 ГК РФ.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
- До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
- Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.234
Поскольку сарай существует около двадцати лет, вы как его фактический владелец (производивший ремонт) вправе присоединить ко времени своего владения период владения предыдущих хозяев (п.3 ст.234 ГК РФ). Если будет доказано, что вы добросовестно (не знали и не должны были знать об отсутствии права), открыто (не скрывали владение) и непрерывно владели сараем как своим собственным в течение 15 лет, вы приобретаете право собственности на него в силу приобретательной давности. При этом п.2 ст.234 ГК РФ дает вам уже сейчас право на защиту своего владения против любых лиц, не являющихся собственниками имущества (включая соседей, если они не докажут свое право на сарай).
К сараю, как к объекту, который может быть признан бесхозяйным, применима ст.225 ГК РФ.
Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.225
Эта норма применяется субсидиарно: если вы не сможете доказать добросовестность владения, сарай может быть признан бесхозяйным. Однако в контексте длительного владения и ремонта более приоритетна ст.234 ГК РФ, которая специально регулирует приобретение права собственности на такие вещи.
Для определения, на чьем земельном участке расположен сарай, решающее значение имеет ст.43 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.43
В вашей ситуации это означает: поскольку границы вашего участка не установлены (нечеткие, акт согласования не подписан), при их уточнении следует исходить из фактически сложившихся границ, существующих на местности 15 лет и более. Если сарай стоит 20 лет, и в течение этого времени граница между участками проходила по меже в том месте, где сейчас стоит сарай (или рядом с ним), то эти границы могут быть признаны юридически значимыми. Суд при разрешении спора о границах будет исходить из того, что сарай длительное время находился в определенном месте, и, следовательно, граница должна быть установлена с учетом его расположения, если не доказано самовольное занятие земли.
Соседи, утверждающие, что сарай находится на их территории, могут ссылаться на ст.60 ЗК РФ, предусматривающую восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок.
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ... 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.60
Однако бремя доказывания самовольного занятия лежит на них. Если они не докажут, что сарай именно сейчас находится на их участке (а не на вашем, или на меже, или на земле общего пользования), и что их право нарушено, эта норма не будет применена. Более того, ваше длительное владение сараем как своим собственным создает правовую презумпцию в вашу пользу.
Что касается возможности требовать переноса или сноса сарая, то ст.62 ЗК РФ предусматривает такие последствия для лица, виновного в нарушении прав собственников земельных участков.
- На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст.62
Важно: для сноса или переноса сарая необходимо установить, что он незаконно возведен или расположен на чужой земле. Если будет доказано, что сарай является вашей собственностью (в силу приобретательной давности или иного основания), соседи не вправе требовать его сноса без предоставления равноценного возмещения. Расходы на перенос или снос несет сторона, чьи действия признаны нарушением. Если сарай стоит на меже, и обе стороны имеют к нему отношение, суд может обязать их совместно решить вопрос о переносе.
Если сарай является недвижимостью, а вы фактически владеете им более 15 лет, ваше право на защиту владения подтверждается ст.305 ГК РФ, которая предоставляет владельцу (даже не собственнику) права, предусмотренные ст.301-304 ГК РФ.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.305
Это означает, что даже до признания права собственности на сарай в судебном порядке вы можете требовать от соседей устранения любых нарушений вашего владения (например, запрещать им сносить или переносить сарай без вашего согласия) на основании ст.304 ГК РФ (негаторный иск). И наоборот, соседи могут предъявить к вам виндикационный иск (ст.301 ГК РФ) об истребовании сарая из вашего владения, если докажут, что он находится на их земле и является их собственностью.
В части досудебного и судебного урегулирования спора о границах и строении применяются общие правила доказывания. Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается.
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
- Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст.56
Вы должны доказать факт длительного открытого владения сараем, добросовестность и непрерывность (с помощью свидетельских показаний, квитанций о ремонте, фотографий). Соседи должны доказать, что сарай находится на их участке, и что они являются собственниками этого участка с установленными границами. В отсутствие акта согласования границ и четких сведений в ЕГРН суд будет исходить из презумпции, что граница фактически сложилась (п.3 ст.43 218-ФЗ). Досудебный порядок обязателен при спорах о границах: необходимо направить соседям предложение подписать акт согласования границ (через кадастрового инженера). Если соседи откажутся, их отказ будет основанием для судебного иска об установлении границ.
Документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст.132
Для признания права собственности на сарай по приобретательной давности досудебный порядок не требуется, но доказательства владения (ст.55 ГПК РФ) — свидетельские показания, письменные документы — должны быть собраны.
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст.55
Таким образом, по совокупности норм: сарай является имуществом (движимым или недвижимым в зависимости от связи с землей). Его принадлежность определяется не формальным отсутствием документов, а фактическим длительным добросовестным владением (ст.234 ГК РФ). Ваш ремонт — элемент добросовестности. Определить, на чьей земле сарай, можно только после уточнения границ (ст.43 218-ФЗ), причем срок владения сараем (20 лет) совпадает со сроком, необходимым для признания границ сложившимися. Требование переноса/сноса возможно только после установления, что сарай находится на чужой земле и возведен самовольно (ст.60, 62 ЗК РФ). Расходы несет виновная сторона. Давность владения (ст.234 ГК РФ) прямо позволяет вам приобрести право собственности на сарай, если докажете добросовестность, открытость и непрерывность владения в течение 15 лет, присоединив время предыдущих владельцев.
