Нужно ли согласие председателя СНТ для оформления кадастрового плана участка, граничащего с дорогой общего пользования в товариществе, если участок выделен в 1957 году и есть договор 1987 года

В рассматриваемой ситуации у пользователя имеется земельный участок, предоставленный в 1957 году на основании решения исполкома райсовета, а в 1987 году были оформлены договорные отношения с горкомхозом и председателем садоводческого товарищества. На текущий момент пользователь намерен провести кадастровый учет своего участка, граничащего с дорогой общего пользования, расположенной внутри территории садоводческого товарищества.

Юридически значимым обстоятельством является то, что дорога общего пользования внутри товарищества относится к имуществу общего пользования — то есть земельным участкам, предназначенным для обеспечения прохода, проезда и доступа всех членов товарищества к своим участкам, а также к объектам инфраструктуры. Такие земли не находятся в частной собственности председателя правления или отдельного члена товарищества; они принадлежат либо самому товариществу как юридическому лицу (в случае, если земельный участок общего пользования зарегистрирован за ним на праве собственности или ином вещном праве), либо находятся в общей долевой собственности членов товарищества (в зависимости от организационно-правовой формы товарищества и момента его создания).

Правоотношения, затронутые в данной ситуации, относятся к сфере земельного и кадастрового законодательства, а также к законодательству о садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах. Ключевым моментом является процедура согласования границ земельного участка при проведении кадастровых работ. По общему правилу, если участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (в том числе с дорогами общего пользования), согласование границ с правообладателем таких земель не требуется. Однако, если дорога является частью имущества общего пользования садоводческого товарищества, то ее правообладателем может выступать само товарищество как юридическое лицо, либо все его члены как участники общей долевой собственности.

Юридически значимым является также статус правоустанавливающих документов пользователя: они были выданы до вступления в силу действующего Земельного кодекса и Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества», что может влиять на правовой режим участка и порядок оформления его границ. Отсутствие в документах упоминания об ограничениях или обременениях не исключает необходимости соблюдения установленного законом порядка согласования границ, если такой порядок прямо предусмотрен для данной категории земель.

Кроме того, с 2017 года вступил в силу новый закон о садоводстве, который изменил правовое регулирование вопросов управления имуществом общего пользования в садоводческих товариществах. Это могло повлиять на полномочия председателя правления и порядок принятия решений относительно земель общего пользования, в том числе по вопросам согласования границ смежных участков.

Согласно ст. 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию только с лицами, указанными в части 3 этой статьи. В рассматриваемой ситуации дорога общего пользования внутри садоводческого товарищества, как правило, не является самостоятельным земельным участком, учтённым в Едином государственном реестре недвижимости, а входит в состав общего имущества товарищества. Если же дорога всё же сформирована как отдельный участок, её правообладателем выступает либо само товарищество как юридическое лицо, либо все члены товарищества на праве общей долевой собственности. В любом случае текущий председатель правления не является собственником этой дороги, а его полномочия на согласование границы с чужим участком возникают только из устава товарищества или решения общего собрания, а не из закона напрямую. Поэтому кадастровый инженер не вправе требовать личного согласия председателя, если он не предъявил документы, подтверждающие его полномочия как представителя правообладателей общей дороги.

1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
   — Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 39

Далее, ст. 40 того же Закона регулирует оформление акта согласования. Ключевое значение имеет то, что согласие должно быть выражено личной подписью заинтересованного лица. Если дорога общего пользования не имеет зарегистрированного правообладателя (например, если она вообще не учтена как земельный участок), то заинтересованное лицо отсутствует, и согласование не нужно. Если же она учтена и принадлежит товариществу на праве собственности, то заинтересованным лицом выступает само юридическое лицо, и подпись ставит его уполномоченный представитель (которым может быть председатель, но лишь при наличии доверенности или указания в уставе). В противном случае подпись председателя не заменяет подписи всех собственников общей дороги.

Кадастровый инженер не вправе требовать личного согласия председателя правления только на том основании, что ваш участок граничит с дорогой общего пользования внутри товарищества. Поскольку дорога относится к имуществу общего пользования, её правообладателем является либо товарищество как юридическое лицо, либо все члены товарищества на праве общей долевой собственности, но не лично председатель. Следовательно, отказ в проведении кадастровых работ из-за отсутствия такого согласования неправомерен, если инженеру не представлены устав или решение общего собрания, прямо уполномочивающие председателя на подписание акта согласования границ от имени всех сособственников дороги. Если же в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) дорога вовсе не учтена как самостоятельный земельный участок, согласование с кем-либо не требуется.

Рекомендуемые действия

• Запросите в правлении товарищества или самостоятельно получите выписку из ЕГРН на земельный участок, занятый дорогой общего пользования, чтобы установить его кадастровый номер и зарегистрированного правообладателя. Если выписка покажет отсутствие такого участка в реестре, это означает, что заинтересованное лицо для согласования границ по закону отсутствует.
• Потребуйте от кадастрового инженера письменное обоснование требования о согласовании с председателем — пусть укажет конкретную норму закона и предъявит документы, подтверждающие полномочия председателя как представителя всех собственников дороги (выписку из устава и решение общего собрания).
• Если инженер продолжает настаивать на необоснованном требовании, подайте письменную жалобу на его действия в саморегулируемую организацию кадастровых инженеров, в которой он состоит, и уведомите его о намерении расторгнуть договор подряда в одностороннем порядке из-за затягивания работ. Одновременно начинайте поиск другого кадастрового инженера для выполнения работ.
• Изучите устав вашего товарищества (действующую редакцию, соответствующую Федеральному закону № 217-ФЗ) и найдите раздел о компетенции председателя и правления. Если в уставе нет прямого указания на полномочие председателя единолично согласовывать границы смежных участков от имени товарищества, передайте выписку из устава кадастровому инженеру для снятия его возражений.

Документы и доказательства

• Оформите и сохраните все запросы инженеру в письменном виде (можно через мессенджеры с функцией фиксации прочтения или заказным письмом), чтобы зафиксировать факт необоснованного требования согласования.
• Если дорога всё же состоит на кадастровом учёте и принадлежит товариществу на праве собственности, до начала процедуры межевания получите у председателя или созовите общее собрание для принятия решения, уполномочивающего председателя (или иное лицо) подписать акт согласования от имени собственника. Без такого оформленного полномочия подпись председателя не будет иметь юридической силы.

Денежные требования и сроки

• При необоснованном отказе инженера выполнять работы после предоплаты требуйте полного возврата уплаченной суммы и возмещения убытков, вызванных простоем (например, расходы на повторный заказ выписок из ЕГРН), ссылаясь на ст. 28 Федерального закона № 221-ФЗ о нарушении условий договора подряда.
• Не откладывайте подачу заявления о государственном кадастровом учёте, если межевой план изготовлен без нарушения ваших прав. Сроки приостановления и отказа в учёте ограничены законом, а пропуск этих сроков из-за внутренних споров с инженером не должен прерывать процесс оформления вашего права.

Куда обращаться и порядок действий

• При систематических нарушениях со стороны председателя (например, умышленное затягивание выдачи выписок или решений собрания) направьте жалобу в прокуратуру и Государственную жилищную инспекцию (по вопросам управления общим имуществом) либо в орган муниципального земельного контроля для принудительной проверки законности использования дороги.
• Если товарищество отказывается созывать собрание для решения вопроса о делегировании полномочий на согласование границы, вы вправе в судебном порядке установить границы вашего участка по правилам ст. 39 и 40 Федерального закона № 221-ФЗ без участия председателя при условии доказанности отсутствия у него полномочий.

Когда нужен адвокат

• Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах, если правление или председатель начинают оспаривать ваше право на межевание либо предъявляют встречные требования о признании части вашего участка зоной общего пользования. В этих случаях возможно развитие судебного спора о границах.
• Если дорога оказывается в общей долевой собственности всех членов товарищества и требуется получить подписи большого числа дольщиков, адвокат поможет оценить риск оспаривания акта согласования и подготовит процессуальные документы для решения вопроса через общее собрание без нарушения закона о персональных данных.
• При возникновении кадастровой ошибки (например, пересечение границ вашего участка и дороги по сведениям ЕГРН) адвокат необходим для исправления реестровой ошибки в административном или судебном порядке, чтобы скоординировать действия с кадастровым инженером и органом регистрации прав.