В рассматриваемой ситуации у пользователя имеется земельный участок, предоставленный в 1957 году на основании решения исполкома райсовета, а в 1987 году были оформлены договорные отношения с горкомхозом и председателем садоводческого товарищества. На текущий момент пользователь намерен провести кадастровый учет своего участка, граничащего с дорогой общего пользования, расположенной внутри территории садоводческого товарищества.
Юридически значимым обстоятельством является то, что дорога общего пользования внутри товарищества относится к имуществу общего пользования — то есть земельным участкам, предназначенным для обеспечения прохода, проезда и доступа всех членов товарищества к своим участкам, а также к объектам инфраструктуры. Такие земли не находятся в частной собственности председателя правления или отдельного члена товарищества; они принадлежат либо самому товариществу как юридическому лицу (в случае, если земельный участок общего пользования зарегистрирован за ним на праве собственности или ином вещном праве), либо находятся в общей долевой собственности членов товарищества (в зависимости от организационно-правовой формы товарищества и момента его создания).
Правоотношения, затронутые в данной ситуации, относятся к сфере земельного и кадастрового законодательства, а также к законодательству о садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах. Ключевым моментом является процедура согласования границ земельного участка при проведении кадастровых работ. По общему правилу, если участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (в том числе с дорогами общего пользования), согласование границ с правообладателем таких земель не требуется. Однако, если дорога является частью имущества общего пользования садоводческого товарищества, то ее правообладателем может выступать само товарищество как юридическое лицо, либо все его члены как участники общей долевой собственности.
Юридически значимым является также статус правоустанавливающих документов пользователя: они были выданы до вступления в силу действующего Земельного кодекса и Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества», что может влиять на правовой режим участка и порядок оформления его границ. Отсутствие в документах упоминания об ограничениях или обременениях не исключает необходимости соблюдения установленного законом порядка согласования границ, если такой порядок прямо предусмотрен для данной категории земель.
Кроме того, с 2017 года вступил в силу новый закон о садоводстве, который изменил правовое регулирование вопросов управления имуществом общего пользования в садоводческих товариществах. Это могло повлиять на полномочия председателя правления и порядок принятия решений относительно земель общего пользования, в том числе по вопросам согласования границ смежных участков.
Согласно ст. 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию только с лицами, указанными в части 3 этой статьи. В рассматриваемой ситуации дорога общего пользования внутри садоводческого товарищества, как правило, не является самостоятельным земельным участком, учтённым в Едином государственном реестре недвижимости, а входит в состав общего имущества товарищества. Если же дорога всё же сформирована как отдельный участок, её правообладателем выступает либо само товарищество как юридическое лицо, либо все члены товарищества на праве общей долевой собственности. В любом случае текущий председатель правления не является собственником этой дороги, а его полномочия на согласование границы с чужим участком возникают только из устава товарищества или решения общего собрания, а не из закона напрямую. Поэтому кадастровый инженер не вправе требовать личного согласия председателя, если он не предъявил документы, подтверждающие его полномочия как представителя правообладателей общей дороги.
- Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 39
Далее, ст. 40 того же Закона регулирует оформление акта согласования. Ключевое значение имеет то, что согласие должно быть выражено личной подписью заинтересованного лица. Если дорога общего пользования не имеет зарегистрированного правообладателя (например, если она вообще не учтена как земельный участок), то заинтересованное лицо отсутствует, и согласование не нужно. Если же она учтена и принадлежит товариществу на праве собственности, то заинтересованным лицом выступает само юридическое лицо, и подпись ставит его уполномоченный представитель (которым может быть председатель, но лишь при наличии доверенности или указания в уставе). В противном случае подпись председателя не заменяет подписи всех собственников общей дороги.
- Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 40
В силу ст. 244 Гражданского кодекса РФ дорога общего пользования, находящаяся в границах садоводческого товарищества, если она не передана в муниципальную или государственную собственность, обычно является общим имуществом, принадлежащим членам товарищества на праве общей долевой собственности. Из этого следует, что ни председатель, ни товарищество как юридическое лицо не являются единоличными собственниками. Следовательно, для согласования границ смежного участка требовалось бы получить согласие всех сособственников либо уполномоченного ими лица. Однако на практике согласование с каждым дольщиком нереально, поэтому в садоводствах часто применяется упрощённый порядок: согласование через председателя, если он действует на основании решения общего собрания. Но само по себе ст. 244 ГК РФ не наделяет председателя такими полномочиями — для этого необходимо соответствующее решение общего собрания или устав товарищества. Если такого решения нет, требование кадастрового инженера о согласовании с председателем необоснованно.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
Относительно изменений законодательства после 2017 года: контекст не содержит норм Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который существенно изменил правовой режим общего имущества товариществ. В этом законе (не приведён здесь) дороги общего пользования прямо отнесены к общему имуществу, принадлежащему членам на праве общей долевой собственности, а полномочия председателя строго ограничены. Однако для ответа на ваш вопрос об изменении порядка можно отметить, что до 2017 года действовал Федеральный закон № 66-ФЗ, где согласование с председателем часто требовалось на практике, но после вступления в силу № 217-ФЗ (с 01.01.2019) правила были унифицированы: согласование границ с общими землями должно проводиться с правообладателем, а председатель может подписывать акт только если устав прямо уполномочивает его на такие действия. Поскольку в вашем контексте нормы № 217-ФЗ отсутствуют, я не могу их цитировать, поэтому рекомендую проверить устав вашего товарищества и выписку из ЕГРН на дорогу — если дорога не учтена как участок, согласование с председателем не нужно.
