Разделение земельных участков в 2025 году без внесения изменений в проект межевания территории и областной генеральный план является прямым нарушением градостроительного законодательства. В силу части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ подготовка документации по планировке территории обязательна, если необходимо образование земельных участков в случаях, когда оно допускается только в соответствии с проектом межевания. Разделение исходных участков на три части — это именно образование новых земельных участков, которое должно было осуществляться строго по утверждённому в 2020 году проекту межевания. Поскольку проект межевания не предусматривал такого дробления, а новые участки не были отражены в нём, данные действия не соответствуют закону.
Статья 41. Назначение, виды документации по планировке территории. 1. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. 3. Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях: ... 3) необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 41
Более того, образованные участки и возведённые на них дома не соответствуют генеральному плану, который является документом территориального планирования, обязательным для органов местного самоуправления. Согласно части 3 статьи 9 ГрК РФ документы территориального планирования обязательны при принятии и реализации решений. Администрация, утвердившая разделение и застройку без изменения генплана, нарушила это требование.
Часть 3: Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 9
Гражданский кодекс РФ также устанавливает, что образование недвижимых вещей допускается при соблюдении установленных законом условий. Статья 141.5 ГК РФ указывает: законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при которых такое образование допускается. В данном случае условием является соответствие проекту межевания и генплану, а разделение произведено без их корректировки.
- Законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей. 2. Обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если настоящим Кодексом или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 141.5
Строительство трёх индивидуальных жилых домов также проведено с нарушениями. Статья 51 ГрК РФ требует получения разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации проекту планировки и межевания. Поскольку проект межевания и генплан не предусматривали трёх домов, разрешение на них не могло быть выдано в рамках действующей документации. Отсутствие такого разрешения (или уведомления о планируемом строительстве, если оно необходимо) влечёт признание построек самовольными.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим К
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Кроме того, в соответствии со статьёй 52 ГрК РФ строительство должно вестись в соответствии с проектной документацией. Возведение домов, не предусмотренных утверждённой документацией по планировке территории, является отступлением от этого правила.
- Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 1.2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией, если иное не предусмотрено частью 1.4 статьи 48 настоящего Кодекса.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 52
Государственный строительный надзор, регламентированный статьёй 54 ГрК РФ, предполагает проверку соответствия выполненных работ проектной документации и требованиям разрешения на строительство. Поскольку работы проведены без надлежащего разрешения и вразрез с утверждённой документацией, это может стать основанием для проведения внеплановой проверки органами стройнадзора.
- Государственный строительный надзор осуществляется: 1) при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса... 3. Предметом государственного строительного надзора в отношении объектов капитального строительства, указанных в части 1 настоящей статьи, является соблюдение: 1) соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов и изделий в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям утвержденной в соответствии с частями 15, 15.2 и 15.3 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации... 2) требования наличия разрешения на строительство.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 54
Гражданский кодекс РФ в статье 263 закрепляет право собственника возводить строения только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также целевого назначения участка. Построенные дома не соответствуют проекту межевания и генплану, что является нарушением этих требований.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения... Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Последствия самовольной постройки... определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 263
В силу статьи 222 ГК РФ постройки, возведённые без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм, являются самовольными и подлежат сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями. Зарегистрированные права собственности на такие дома не препятствуют признанию их самовольными в судебном порядке.
Статья 222. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки... Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Организация отдельных заездов к новым домам, не предусмотренных проектом планировки и межевания, также является нарушением. Статья 52 ГрК РФ требует, чтобы все строительные работы (включая устройство подъездов) соответствовали проектной документации. Поскольку заезды не были заложены в проекте, их устройство выходит за рамки разрешённого и противоречит градостроительному плану земельного участка, который должен основываться на документации по планировке территории.
Присвоение адресов с литерами «а» и «б» при том, что проектом межевания и генпланом был предусмотрен один объект адресации, не может быть признано законным без соответствующих изменений в эти документы. В предоставленном контексте нормы, прямо регулирующей порядок присвоения адресов, нет, но такие вопросы регламентируются Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и Правилами присвоения адресов, утверждёнными Правительством РФ. Адрес должен отражать фактическое расположение объекта в соответствии с документацией по планировке территории, поэтому присвоение адресов без корректировки проекта межевания является неправомерным.
За допущенные нарушения предусмотрена административная ответственность. Статья 58 ГрК РФ устанавливает, что лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность.
Лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 58
По статье 7.1 КоАП РФ самовольное занятие земельного участка или его части влечёт штраф, исчисляемый от кадастровой стоимости. Если разделение участков привело к занятию дополнительной территории без прав, это может быть квалифицировано по данной статье.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти ты
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Статья 8.8 КоАП РФ предусматривает ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению. Если вновь образованные участки используются под строительство жилых домов с нарушением разрешённого использования, установленного генпланом и ПЗЗ, это также влечёт штраф.
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению... 1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием... влечет наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 8.8
Наконец, статья 9.5 КоАП РФ устанавливает штрафы за строительство без разрешения на строительство, если его получение обязательно. Поскольку строительство домов велось без внесения изменений в проект межевания и генплан, разрешение на строительство не могло быть выдано, что образует состав данного правонарушения.
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию. 1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на ю
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 9.5
В отношении земельного участка, на котором расположены самовольные постройки, возможны более серьёзные последствия. Статья 285 ГК РФ допускает изъятие земельного участка, если на нём возведена самовольная постройка и не выполнены обязанности по её сносу или приведению в соответствие.
Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации ... если участок используется не по целевому назначению ... или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 285
Легализация произведённых изменений теоретически возможна, но требует соблюдения строгой процедуры. Статья 222 ГК РФ предусматривает, что самовольная постройка может быть приведена в соответствие с параметрами, установленными документацией по планировке территории. Для этого необходимо сначала внести изменения в проект межевания и генеральный план (с проведением общественных обсуждений), получить разрешение на строительство (или уведомить о строительстве), а затем обратиться в суд для признания права собственности на постройку. Однако если несоответствие является существенным и неустранимым, легализация невозможна. Статья 55.32 ГрК РФ закрепляет, что снос или приведение в соответствие осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления.
Статья 55.32. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями. 1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 2. Орган местного самоуправления ... обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий: 1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями ...; 2) обратиться в суд с иск
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55.32
Таким образом, все три аспекта — разделение участков, строительство дополнительных домов и устройство отдельных заездов — являются нарушениями. Заинтересованные лица (например, администрация района, соседи) могут инициировать проверку, обратившись в органы государственного земельного надзора, строительного надзора, прокуратуру или суд. Легализация без приведения документации по планировке территории в соответствие невозможна.
