- На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, ... может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (..., сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
ГК РФ ст. 304 закрепляет право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения. В данной ситуации пользователь лишён части участка (5 соток), поэтому фактически имеет место и лишение владения. Однако норма ст. 304 применима и для требования о сносе бани, которая создаёт препятствия в пользовании.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Более специальная норма — ст. 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Пользователь фактически утратил владение 5 сотками, которые находятся у соседей, поэтому он может предъявить виндикационный иск об истребовании земельного участка в натуре.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 301
Баня, возведённая соседями на чужом земельном участке без правовых оснований, является самовольной постройкой согласно ст. 222 ГК РФ. Такая постройка подлежит сносу, если она возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Пользователь вправе требовать её сноса, поскольку баня расположена на его земле.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке...
- ...Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Что касается неосновательного обогащения, соседи, заняв часть участка пользователя и пользуясь ею (включая баню), сберегли плату за пользование этой землёй. В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, без установленных оснований сберёгшее имущество за счёт другого, обязано возвратить неосновательное обогащение. Пользователь может требовать взыскания платы за фактическое пользование его участком за период давности.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Для восстановления границ необходимо межевание. Согласно ст. 39 ФЗ "О кадастровой деятельности", местоположение границ подлежит согласованию с заинтересованными лицами. Соседи отказываются давать согласие, однако ст. 40 того же закона предусматривает, что если заинтересованное лицо не выразило согласие в установленный срок и не представило возражений, местоположение границ считается согласованным. Пользователь может инициировать процедуру согласования с надлежащим извещением соседей, и если они не явятся или не представят обоснованных возражений, границы будут считаться согласованными без их подписи.
- Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение границ считается согласованным...
— Федеральный закон "О кадастровой деятельности", ст. 40
Если соседи активно возражают и отказываются подписывать акт, спор о границах подлежит рассмотрению в суде. Ст. 35 ФЗ "О кадастровой деятельности" прямо допускает выполнение кадастровых работ на основании определения суда. Суд может назначить землеустроительную экспертизу для установления фактических границ, а затем вынести решение, которое станет основанием для внесения сведений в ЕГРН.
- В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда. Суд самостоятелен в выборе соответствующего кадастрового инженера. ...
— Федеральный закон "О кадастровой деятельности", ст. 35
При уточнении границ согласно ст. 43 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если нет документов о местоположении границ, границами считаются те, которые существуют на местности пятнадцать лет и более. Пользователь может ссылаться на фактическое пользование участком в определённых границах в течение длительного времени (отец жил 18 лет назад, колодец дяди). Однако здесь важно доказать, что исторически его участок включал спорную территорию.
1.1. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 43
Срок исковой давности по требованиям о защите права собственности (виндикация, негаторный иск) составляет три года согласно ст. 196 ГК РФ. Однако негаторные требования (ст. 304) не имеют срока исковой давности, так как длящееся нарушение не погашается давлением. Требование о сносе самовольной постройки также не подлежит исковой давности в силу правовой позиции Верховного Суда. Тем не менее, для взыскания неосновательного обогащения срок три года применяется. Пользователю следует учитывать, что соседи владеют участком открыто, и трёхлетний срок по виндикации может исчисляться с момента, когда пользователь узнал о нарушении.
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 196
В качестве доказательств в суде, согласно ст. 55 ГПК РФ, могут быть использованы показания свидетелей (дядя, отец, соседи), письменные документы (старые планы, свидетельства о праве, кадастровые дела), а также заключение землеустроительной экспертизы (ст. 79 ГПК РФ). Суд может назначить экспертизу для определения границ по фактическому землепользованию и установления самовольного занятия.
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
- При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 79
Факт уплаты налогов за 15 соток важен как доказательство добросовестности и правопритязания на большую площадь, но он не заменяет установление границ по документам. Ст. 209 ГК РФ закрепляет за собственником права владения, пользования и распоряжения, однако эти права не должны нарушать интересы других лиц. Соседи, построив баню, нарушили права пользователя.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Для обращения в суд пользователь вправе подать иск на основании ст. 3 ГПК РФ. Земельные споры, согласно ст. 64 ЗК РФ, рассматриваются в судебном порядке.
- Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 64
- Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 3
Возможные исковые требования: об установлении границ земельного участка, об истребовании части участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). В случае удовлетворения иска об установлении границ судебный акт согласно ст. 58 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для кадастрового учёта и регистрации права.
Часть 4: В случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда ... содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, ...
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 58
Межевой план, подготовленный по результатам экспертизы, должен включать сведения о согласовании. Если согласование не достигнуто, спор решается судом (ст. 22 ФЗ о регистрации).
- В случае, если в соответствии с федеральным законом местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 22
Законные способы защиты перечислены в ст. 12 ГК РФ, которая прямо предусматривает восстановление положения и признание права, что применимо к требованиям пользователя.
Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 12
