Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в запи
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Данная норма прямо устанавливает, что регистратор обязан исправить ошибку в течение трех рабочих дней после получения заявления от заинтересованного лица. Вы, как собственник, являетесь таким заинтересованным лицом. Поскольку вы уже получили выписку с новым номером, но старый номер продолжает «грузиться» в выписках, это подтверждает наличие реестровой ошибки. Исправление возможно и по собственной инициативе регистратора, но для ускорения процесса следует подать заявление (через МФЦ или личный кабинет Росреестра) с приложением копии договора купли-продажи, акта приема-передачи и технического плана, где указан правильный номер. Дополнительных документов не требуется, так как ошибка очевидна.
Переход права собственности на объект недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации в ЕГРН, при этом неверное указание кадастрового номера в записи само по себе не влечет недействительности сделки или отсутствия права. В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрация перехода права собственности является формальным актом, удостоверяющим сделку. Если регистрация проведена — право собственности возникло. Однако наличие двух разных номеров в документах создает правовую неопределенность при идентификации объекта, что может затруднить последующее распоряжение.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Применяя эту норму к вашим обстоятельствам: несмотря на то, что в договоре указан старый номер, регистрация перехода права произошла, и именно запись в ЕГРН (пусть и с ошибочным номером) является юридическим подтверждением вашего права. Тем не менее, покупатель при последующей продаже может столкнуться с отказом регистратора, если в правоустанавливающих документах (договоре) значится один кадастровый номер, а в ЕГРН — другой. Нотариусы и банки также могут требовать единообразия. Поэтому, хотя риск признания сделки недействительной отсутствует (ошибка техническая, объект реально существует и зарегистрирован), риск отказа в регистрации будущих сделок или в выдаче ипотеки вполне реален.
Далее, с точки зрения содержания права собственности, ГК РФ закрепляет за собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом. Ошибка в кадастровом номере не лишает вас этих прав, но создает препятствия для их реализации.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам…
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
В вашем случае реализация права на отчуждение (продажу) может быть затруднена из-за расхождения номеров. Покупатель или его представитель могут потребовать представить договор, где номер совпадает с выпиской, что невозможно без исправления ошибки. Следовательно, для свободного распоряжения участком необходимо устранить ошибку.
Основания возникновения прав на земельные участки устанавливаются ЗК РФ, который отсылает к гражданскому законодательству и закону о регистрации. Ваше право возникло из договора купли-продажи, зарегистрированного в установленном порядке. Ошибка в кадастровом номере не является основанием для оспаривания самого права, так как она не затрагивает существо сделки — волеизъявление сторон было направлено на передачу именно того участка, который был идентифицирован сторонами при заключении договора (по адресу, площади, границам). Однако для формальной чистоты титула рекомендуется исправить ошибку.
- Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Таким образом, ваш право собственности является законным, но запись в ЕГРН содержит технический дефект. Сама по себе регистрация перехода права проведена на основании заявления и документов (ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Если бы ошибка была допущена в документах-основаниях, требовалось бы их изменение, но здесь ошибка регистратора, поэтому исправление производится по упрощенной процедуре, описанной в ст. 61 Закона № 218-ФЗ.
