Ключевым для разрешения ситуации является вопрос о природе расхождения кадастрового номера. Добавление нуля в середине номера (58:18:320102:10 → 58:18:0320102:10) с высокой вероятностью представляет собой техническую ошибку, допущенную органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Номер, указанный в техническом плане 2020 года и в договоре купли-продажи, соответствовал прежней структуре номера (шестизначный номер кадастрового квартала 320102), а в выписке после сделки номер квартала стал семизначным с ведущим нулем (0320102). Такое изменение не связано с изменением кадастрового деления или переучетом участка, а является опиской при ручном вводе или автоматической трансформации данных.
В силу ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подобная ошибка подлежит обязательному исправлению, так как она привела к несоответствию сведений ЕГРН тем документам, на основании которых вносились записи. В вашем случае документами-основаниями являются договор купли-продажи, акт приема-передачи и технический план, где номер указан без лишнего нуля. Именно эти документы должны быть сверены при исправлении.
Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в запи
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Данная норма прямо устанавливает, что регистратор обязан исправить ошибку в течение трех рабочих дней после получения заявления от заинтересованного лица. Вы, как собственник, являетесь таким заинтересованным лицом. Поскольку вы уже получили выписку с новым номером, но старый номер продолжает «грузиться» в выписках, это подтверждает наличие реестровой ошибки. Исправление возможно и по собственной инициативе регистратора, но для ускорения процесса следует подать заявление (через МФЦ или личный кабинет Росреестра) с приложением копии договора купли-продажи, акта приема-передачи и технического плана, где указан правильный номер. Дополнительных документов не требуется, так как ошибка очевидна.
Переход права собственности на объект недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации в ЕГРН, при этом неверное указание кадастрового номера в записи само по себе не влечет недействительности сделки или отсутствия права. В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрация перехода права собственности является формальным актом, удостоверяющим сделку. Если регистрация проведена — право собственности возникло. Однако наличие двух разных номеров в документах создает правовую неопределенность при идентификации объекта, что может затруднить последующее распоряжение.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Применяя эту норму к вашим обстоятельствам: несмотря на то, что в договоре указан старый номер, регистрация перехода права произошла, и именно запись в ЕГРН (пусть и с ошибочным номером) является юридическим подтверждением вашего права. Тем не менее, покупатель при последующей продаже может столкнуться с отказом регистратора, если в правоустанавливающих документах (договоре) значится один кадастровый номер, а в ЕГРН — другой. Нотариусы и банки также могут требовать единообразия. Поэтому, хотя риск признания сделки недействительной отсутствует (ошибка техническая, объект реально существует и зарегистрирован), риск отказа в регистрации будущих сделок или в выдаче ипотеки вполне реален.
Далее, с точки зрения содержания права собственности, ГК РФ закрепляет за собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом. Ошибка в кадастровом номере не лишает вас этих прав, но создает препятствия для их реализации.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам…
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
В вашем случае реализация права на отчуждение (продажу) может быть затруднена из-за расхождения номеров. Покупатель или его представитель могут потребовать представить договор, где номер совпадает с выпиской, что невозможно без исправления ошибки. Следовательно, для свободного распоряжения участком необходимо устранить ошибку.
Основания возникновения прав на земельные участки устанавливаются ЗК РФ, который отсылает к гражданскому законодательству и закону о регистрации. Ваше право возникло из договора купли-продажи, зарегистрированного в установленном порядке. Ошибка в кадастровом номере не является основанием для оспаривания самого права, так как она не затрагивает существо сделки — волеизъявление сторон было направлено на передачу именно того участка, который был идентифицирован сторонами при заключении договора (по адресу, площади, границам). Однако для формальной чистоты титула рекомендуется исправить ошибку.
- Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Таким образом, ваш право собственности является законным, но запись в ЕГРН содержит технический дефект. Сама по себе регистрация перехода права проведена на основании заявления и документов (ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Если бы ошибка была допущена в документах-основаниях, требовалось бы их изменение, но здесь ошибка регистратора, поэтому исправление производится по упрощенной процедуре, описанной в ст. 61 Закона № 218-ФЗ.
