- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
Однако к вашим фактам эта норма применима с крайне высокой степенью риска и, скорее всего, не сработает. Проблема в добросовестности. Вы указали, что «оказалось» — дорога в собственности администрации. Вы не могли не знать, что дорога общего пользования является публичной собственностью, а ваш кадастровый паспорт на участок не включал эту полосу. Захват муниципальной земли, особенно дороги, не может считаться добросовестным владением (то есть вы не могли объективно полагать, что владеете этим участком как своим собственным на законных основаниях). Кроме того, пункт 2 статьи 214 ГК РФ и Земельный кодекс РФ прямо исключают возможность приобретения в собственность земель общего пользования. Даже если бы добросовестность была, приобретательная давность на публичные земли в судебной практике применяется крайне редко и только в исключительных случаях, которых здесь нет.
Администрация защищает свои права, используя правовой инструментарий, на который срок исковой давности не распространяется. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не применяется к требованиям собственника об устранении всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения.
Исковая давность не распространяется на: ... требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 208
Это означает, что ваш главный аргумент «мы владели 20 лет» не лишает администрацию права требовать освобождения земли. Статья 208 ГК РФ блокирует применение общего срока исковой давности к таким требованиям, что ставит вас в заведомо проигрышное положение в части давностного обоснования.
Далее, администрация вправе истребовать свое имущество. Согласно статье 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 301
Поскольку вы заняли участок дороги без каких-либо правовых оснований (нет договора аренды, сервитута и т.п.), ваше владение является незаконным. Администрация может подать виндикационный иск (ст. 301) и потребовать вернуть землю в натуре. Кроме того, у нее есть право на негаторный иск (статья 304 ГК РФ), так как забор и деревья препятствуют пользованию дорогой (затрудняют проезд, проход).
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Это прямо относится к вашему делу: забор на фундаменте и въезд — это объекты, создающие препятствия. Суд обяжет их снести (устранить нарушение), так как администрация вправе пользоваться своей дорогой беспрепятственно.
Земельный кодекс содержит четкие последствия для самовольного занятия. Статья 60 ЗК РФ устанавливает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
А статья 76 ЗК РФ прямо предусматривает возврат самовольно занятых земельных участков без возмещения затрат.
- Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76
Таким образом, ваши затраты на деревья и забор не только не будут компенсированы, но вы понесете дополнительные расходы на их демонтаж и приведение дороги в первоначальное состояние за свой счет. Ваше владение более 20 лет не создает никаких имущественных прав на эту землю и не освобождает от обязанности освободить ее.
Вопрос о заборе на фундаменте дополнительно регулируется статьей 222 ГК РФ о самовольной постройке. Если фундамент и забор являются капитальным сооружением (прочно связанным с землей), то это самовольная постройка.
Статья 222. Самовольная постройка. 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке... 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности... Самовольная постройка подлежит сносу... осуществившим ее лицом либо за его счет... 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Поскольку земельный участок (дорога) вам не принадлежит и не предоставлялся под строительство, пункт 2 этой статьи однозначно обязывает снести забор за ваш счет. Признание права собственности на самовольную постройку (п. 3) возможно только на земельном участке, находящемся в собственности или аренде у застройщика, чего в вашей ситуации нет.
Последняя норма из контекста — статья 62 ЗК РФ о возмещении убытков — работает в пользу администрации. Если вы своими действиями (забором, въездом) повредили дорожное покрытие или бордюры, либо создали препятствия, администрация вправе взыскать с вас убытки.
Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
Таким образом, все нормы из предоставленного контекста работают против вас, а не в вашу пользу. Шансы на успех при применении статьи 234 ГК РФ практически нулевые из-за недобросовестности владения и публичного статуса земли. Ваша задача сейчас — не надеяться на давность, а пытаться договориться с администрацией о возможном оформлении сервитута или выкупе части участка (если это дорога необщего пользования), но в рамках суда вас обяжут все демонтировать.
