Раздел «Применимое право» целесообразно начать с квалификации правоотношения. Поскольку участок был предоставлен в аренду, центральное место занимают нормы Гражданского кодекса, определяющие содержание договора аренды. В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В настоящем случае администрация как арендодатель передала пользователю земельный участок площадью 13,6 га, и договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН, что является надлежащим исполнением этой обязанности. Однако после раздела исходного участка на 64 самостоятельных объекта недвижимости исходный участок прекратил существование, и договор аренды в отношении него утратил объект. Фактически арендатор продолжал пользоваться уже иными объектами — вновь образованными земельными участками, но его право аренды на них не было зарегистрировано, что создало предпосылки для последующего снятия с кадастрового учёта.
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 606
Порядок пользования арендованным имуществом регламентирован статьёй 615 ГК РФ. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с его назначением, а также вправе с согласия арендодателя совершать определённые действия с правом аренды. В данном случае пользователь произвёл раздел поля на 64 участка именно по указанию администрации, что следует рассматривать как прямое согласие арендодателя на изменение объекта аренды. Более того, пункт 2 статьи 615 допускает передачу прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаём) или сдачу в субаренду лишь с согласия арендодателя, однако здесь речь идёт не о передаче прав, а о переоформлении аренды на образованные участки. Раздел участка по указанию публичного собственника является действием в рамках сотрудничества сторон, и арендатор добросовестно исполнил волю арендодателя. Отсутствие информации о необходимости отдельной регистрации аренды на каждый новый участок не может быть поставлено в вину арендатору, так как администрация, дав указание о размежевании, не разъяснила последствия, хотя как профессиональный участник земельных отношений должна была это сделать.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
- Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615
Переходя к кадастрово-регистрационной сфере, следует отметить, что сам факт постановки 64 участков на кадастровый учёт произошёл на основании межевых планов, подготовленных по результатам кадастровых работ. В силу статьи 37 Федерального закона «О кадастровой деятельности» результатом кадастровых работ является межевой план. Эти документы уже были составлены и в своё время послужили основанием для внесения сведений в ЕГРН. Снятие участков с кадастрового учёта (присвоение статуса «архивный») не аннулирует сам межевой план как документ. Закон не устанавливает срок действия межевого плана, однако если сведения о границах не изменились, этот документ может быть повторно представлен в регистрирующий орган для нового кадастрового учёта. Таким образом, проведение повторного межевания, скорее всего, не потребуется, если границы остались прежними и межевой план сохранился.
Статья 37. Результат кадастровых работ
Результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 37
Основания для осуществления государственного кадастрового учёта перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Среди них — акты органов государственной власти или местного самоуправления (подпункт 1 части 2). Поскольку земельные участки были образованы по распоряжению администрации, такой акт имеется. Кроме того, основаниями являются договоры и другие сделки. Однако для постановки на учёт вновь образованных участков требуется заявление и полный пакет документов, включая межевой план. То, что участки ранее уже стояли на кадастровом учёте, облегчает процедуру: сведения о границах уже были проверены, и при повторной подаче у регистратора не должно быть оснований для приостановления или отказа из-за недостоверности сведений, если границы не изменились.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Представление заявления регламентировано статьёй 18 Федерального закона № 218-ФЗ. Пользователь вправе подать заявление о кадастровом учёте ранее образованных (но снятых) участков по общим правилам. Закон не содержит ограничений на повторное обращение с теми же документами после снятия с учёта, если отсутствуют основания для отказа, предусмотренные статьёй 26 того же закона. В частности, статья 26 устанавливает, что приостановление возможно при противоречии между заявленными и уже зарегистрированными правами (подпункт 3). В данной ситуации на момент повторной подачи заявления права аренды на образованные участки не зарегистрированы, и сведения в ЕГРН — архивные, то есть актуальных записей нет. Противоречий с зарегистрированными правами не возникнет, если исходный участок уже снят с учёта, а на новые права не зарегистрированы. Значит, приостановление по этому основанию маловероятно.
Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:
- в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
- в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг, официального сайта, за исключением случая, предусмотренного частью 1.2 настоящей статьи, а также иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
- Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
…
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Отдельно необходимо остановиться на причине снятия участков с кадастрового учёта. В предоставленном блоке НПА отсутствует норма, прямо устанавливающая, что земельные участки аннулируются через три года после постановки на учёт при отсутствии регистрации прав. Такое правило ранее содержалось в части 4 статьи 24 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) и в настоящее время может быть предусмотрено частью 4 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ. Однако в имеющемся «Контексте из НПА» текст этой нормы не приведён. Поэтому можно констатировать, что в цитируемых статьях механизм аннулирования временных записей не раскрыт, и для полного анализа необходимо обратиться к части 4 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ, которая, по всей видимости, и устанавливает трёхлетний срок для временных записей об образованных участках. При этом факт регистрации договора аренды на исходный участок не заменяет регистрацию права на каждый вновь образованный участок — это два разных регистрационных действия: учёт объекта и регистрация права.
Что касается обязанности администрации предупреждать арендатора — ни одна из приведённых норм ГК, ЗК, № 218-ФЗ или № 221-ФЗ не возлагает на арендодателя такую информационную обязанность. Соответственно, отсутствие предупреждения не является нарушением со стороны администрации. Вместе с тем, поскольку раздел был произведён по указанию самой администрации, последняя как профессиональный участник земельных отношений и орган, осуществляющий контроль за использованием земель, могла бы разъяснить порядок, и её бездействие может учитываться при решении вопроса о распределении расходов.
Вопрос о распределении расходов на повторное межевание в отсутствие вины арендатора не урегулирован приведёнными нормами. Здесь применимы общие положения гражданского законодательства о возмещении убытков (статья 15 ГК РФ, отсутствует в контексте). Арендатор понёс расходы на первичное межевание, и снятие участков с учёта произошло не по его вине, а в силу законодательного механизма, о котором он не был уведомлён. Администрация, как выгодоприобретатель от размежевания (она получила 64 самостоятельных участка), могла бы нести часть ответственности, однако в отсутствие прямого указания закона восстановление кадастрового учёта, скорее всего, потребует от арендатора новых кадастровых работ, если межевой план окажется непригодным (например, в связи с изменением законодательства о точности координат). Если же межевой план остался актуальным, повторное межевание не понадобится: достаточно подать заявление о кадастровом учёте с приложением того же плана и, при необходимости, одновременно зарегистрировать право аренды на каждый участок на основании договора аренды, который должен быть пролонгирован или заключён заново на образованные участки (с учётом утраты исходного объекта).
